Пузырь на рынке недвижимости. Что будет с ценами на жилье?

Недвижимость традиционно является любимым активом россиян, когда речь заходит о вложении крупной суммы и сохранении денег. Однако высокая инфляция, льготные ипотечные программы и нестабильная ситуация в экономике в прошлом году привели к росту цен, и все чаще стало звучать мнение, что покупать квартиру сейчас слишком дорого, поскольку рынок перегрет.

Finam.ru рассказывает, что происходит на рынке недвижимости, где самые доступные квадратные метры, и что будет с ценами на жилье.

Есть ли пузырь на российском рынке недвижимости?

О пузыре на российском рынке недвижимости говорят уже не первый год. Запуск программы льготной ипотеки в 2020 году резко увеличил спрос на жилье. По данным индекса московской недвижимости от Домклик - MREDC, цены с начала 2020 года по октябрь 2023-го выросли примерно на 55%.

Георгий Аведиков, автор телеграм-канала «ИнвестократЪ», отмечает, что цена на квартиру зависит от трех основных факторов: спроса и предложения на рынке, стоимости стройматериалов, которая связана с курсом доллара, а также стоимости рабочей силы.

Эксперт обращает внимание, что с января 2017 года по сентябрь 2023 года инфляция в России составила 46,7%. Доллар к рублю за аналогичный период вырос на 64%, а цены на жилье в Москве - на 76%. По мнению Аведикова, фактически никакого реального роста особо не произошло, просто цены вернулись к своим более-менее справедливым уровням с учетом инфляции и девальвации.

«Чтобы говорить о пузыре на рынке, цены должны в разы обгонять инфляцию. Да, это происходит не каждый год, но на горизонте в 5-10 лет, цены обычно "учитывают" обесценение национальной валюты», - заключает Аведиков.

Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», отмечает, что ситуация на рынке недвижимости сейчас не самая благоприятная, поскольку доля высокорисковых ипотечных кредитов действительно повышается.

«Однако показатель просроченной задолженности остается низким, поэтому говорить о пузыре пока не приходится. В то же время Банк России предпринимает массу мер для снижения рисков надувания пузыря. В том числе ужесточает ДКП, повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам, контролирует действие льготных программ», - говорит Пырьева.

Спрос на первичку растет. Где самые дешевые квадратные метры?

Пока россияне по-прежнему чаще покупают вторичное жилье, но спрос на него постепенно снижается, а на новостройки, напротив, растет. Это следует из исследования сервиса Домклик, эксперты которого проанализировали структуру ипотечных кредитов Сбера. Так, доля новостроек на рынке жилищного кредитования в сентябре выросла примерно на 2% до 35,6%, в то время как на рынке готового жилья, напротив, снизилась на 2%.

Домклик связывает перераспределение спроса со вторичного на первичный рынок с переживаниями россиян по поводу ужесточения условий по основным льготным ипотечным программам, что и привело к увеличению выдач займов на рынке новостроек.

По данным группы «Миэль», в Москве объем предложения вторичной городской недвижимости в сентябре продолжил снижение и составил 38,6 тыс. объектов, что на 6% меньше, чем в августе. При этом средняя цена квадратного метра в столице повысилась на 2% за месяц.

Самыми дорогими районами Москвы стали Арбат - 792 тыс. руб. /кв. м, Хамовники - 757 тыс. руб. /кв. м, Якиманка - 734 тыс. руб. /кв. м. Самыми дешевыми: Восточный - 210 тыс. руб. /кв. м, Некрасовка - 211 тыс. руб. /кв. м, Бирюлево Западное - 225 тыс. руб. /кв. м.

По данным Домклик, дешевле всего в сентябре квартиру в России можно было купить в Ингушетии. Цена 1 кв. м. жилья в новостройке в этом регионе составила 53,2 тыс. рублей, на вторичном рынке - 26 тыс.

Среди регионов России с самыми низкими ценами на новостройки также оказались Кабардино-Балкария - 63,4 тыс., Калмыкия - 65,7 тыс., Оренбургская - 66,4 тыс., Смоленская - 67,3 тыс. и Псковская области - 68 тыс. рублей.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в России в сентябре составила 137 тыс. рублей.

Самые дорогие новостройки в Москве - 287,2 тыс., Санкт-Петербурге - 198,9 тыс. и Московской области - 172,7 тыс. Высокая стоимость первичного жилья также в Ямало-Ненецком автономном округе - 170,2 тыс., Сахалинской области - 167,6 тыс. и Якутии - 165,6 тыс.

Россияне стремятся успеть взять льготную ипотеку

Аналитики телеграм-канала MMI считают, что дешевой ипотеке осталось жить совсем недолго, поскольку ведущие банки уже начали сворачивать льготные выдачи займов. По данным Росреестра, в сентябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве составило 12 939, что уже меньше августа - 14 202. Тем не менее, на вторичном рынке жилья это третий по выдаче рекордный квартал.

По данным Домклик, в сентябре Сбер выдал 155,6 тыс. ипотечных кредитов на 564,5 млрд рублей - это рекордные показатели. В августе, когда был установлен предыдущий рекорд, россияне оформили в Сбере ипотек на 517,6 млрд рублей - на 9,1% меньше, чем в сентябре. Всего же с января по сентябрь 2023-го было выдано 976 тыс. жилищных кредитов на 3,3 трлн рублей, что на 27% больше, чем за весь 2022 год.

Эксперты связывают такой ажиотажный спрос с тем, что россияне спешат запрыгнуть в последний вагон уходящей льготной ипотеки. Так, за день до увеличения первоначального взноса по льготным программам до 20,1% был побит дневной рекорд по количеству выдач ипотеки -11,4 тыс. Причём доля выданных кредитов по льготным программам составила более 77%.

Элитная недвижимость - защита от инфляции

Растет спрос и на столичную элитную недвижимость. По данным консалтинговой компании NF Group, в третьем квартале 2023 года на рынке элитной недвижимости произошло восстановление покупательской активности.

В июле-сентябре 2023-го количество «элитных» сделок превысило 400 проданных лотов, что выше рекордного квартального показателя 2018 года, когда за три месяца было реализовано порядка 310 лотов. Средняя цена предложения в элитных новостройках сохранилась и составила 1,5 млн руб./кв. м. Как отмечают эксперты, из-за роста спроса условия продажи могут быть пересмотрены, а некоторые акционные скидки отменены.

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group, отмечает, что усиление волатильности курса валют всегда побуждает людей к поиску наиболее ликвидных направлений для сохранения, увеличения капитала и нивелирования возможных рисков.

По его словам, как и прежде, в качестве одного из самых надежных активов рассматривается покупка элитной недвижимости. С учетом сохранения стабильной цены предложения особенно выгодным вложением это станет для состоятельных покупателей с валютными сбережениями.

Что будет с ценами на жилье?

Говоря о будущем цен на жилье, Наталья Пырьева отмечает, что после повышения ключевой ставки до 12%, а затем и до 13% спрос на жилье резко вырос на ожиданиях дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики и сворачивания государственных льготных программ. Вслед за этим начали активно расти цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость.

«Я полагаю, что этот эффект сохранится вплоть до конца текущего года, после чего есть основания ожидать охлаждения рынка», - говорит аналитик.

По ее словам, поскольку основной взрыв спроса произошел в конце августа после повышения ставки с 8,5% до 12%, когда банки еще не пересмотрели условия по ипотеке, то сейчас покупают квартиры те, кто успел тогда получить одобрение по старым условиям. Дальнейшие заявки рассматриваются уже по более жестким параметрам, поэтому к концу года спрос на «вторичку» снизится и сместится в сторону новостроек, где все еще действуют льготные программы.

Таким образом, по мнению Пырьевой, в начале 2024 года цены на «вторичку» могут снизиться. В отношении первичного рынка также есть основания ожидать снижения спроса, поскольку правительство повысило первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%, что приведет к тому, что копить придется дольше.

«Тем не менее, действие льготных программ до 1 июля 2024 года продолжит обеспечивать спрос в сегменте новостроек. Вместе с тем, удорожание себестоимости строительства и проектного финансирования оказывает влияние на ценообразование. При этом застройщики не слишком желают терять свою маржу и значительно уступать покупателям. Поэтому на данный момент сценарий с ощутимым снижением цен на новостройки видится маловероятным», - резюмирует эксперт.

Для тех, кто хочет сохранить и преумножить сбережения, но не готов покупать недвижимость, технический анализ в приложении «Финам Трейд» поможет изучить поведение финансовых инструментов на основе данных и определить наиболее подходящий момент для заключения сделок.