Продажи падают, долги растут. Когда ждать разворота в акциях застройщиков?

Акции российских застройщиков остаются под давлением. Рынок пугают проблемы «Самолета» с обслуживанием долга. «ПИК» фиксирует значительный спад продаж и готовится к делистингу. «Эталон» и ЛСР остаются убыточными компаниями.

Вдобавок к этому негатив у инвесторов усиливается из-за сохраняющейся жесткой денежно-кредитной политики Банка России и изменений правил семейной ипотеки с 1 октября.

Finam.ru вместе с экспертами разбирался, что ждет отрасль после введения новых условий семейной ипотеки, какие факторы могут приостановить спад в секторе и есть ли идеи для инвестиций в акциях застройщиков прямо сейчас.

Как новые правила семейной ипотеки ударят по сектору?

С 1 октября в России вступают в силу новые условия семейной ипотеки. Фиксированная ставка в 6% в рамках этой программы отменяется, а условия кредитования теперь будут напрямую зависеть от количества детей и региона проживания. Чем больше в семье детей, тем ниже ставка. При этом максимальный срок семейной ипотеки сокращается вдвое – с нынешних 30 до 15 лет.

Как отмечает автор сообщества «ИнвестократЪ» Георгий Аведиков, для семей с 3-5 детьми новые условия программы станут привлекательнее, а семьям с 1-2 детьми ипотека, наоборот, обойдется дороже.

«Для застройщиков последствия новой программы тоже неоднозначные. Семьи с одним ребенком, которые раньше могли получить 6%, столкнутся с заметным ухудшением доступности жилья. Часть такого спроса может исчезнуть вовсе или отложиться», – пишет Аведиков в своем Telegram-канале.

Накопить на квартиру можно благодаря инвестициям. Но важно собрать портфель из доходных инструментов. Не знаете, как это сделать? Виртуальный портфель от «Финама» - это отличный способ сделать первые шаги в инвестициях или прокачать свои навыки. Попробуйте бесплатно и убедитесь, что инвестировать можно без страха ошибок и финансовых потерь. Начните прямо сейчас — ведь именно так формируется ваш успешный опыт!

Аналитик «Финама» Кристина Гудым также полагает, что изменения условий семейной ипотеки с 1 октября приведут к сокращению спроса на новостройки, поскольку этот инструмент был одним из ключевых драйверов в последние годы. По ее мнению, ужесточение условий или сокращение круга заемщиков снизит доступность ипотеки для молодых семей, что может существенно уменьшить количество потенциальных покупателей в эконом- и комфорт-классе.

«Часть спроса может временно сместиться на вторичный рынок жилья, что уже подтверждается резким ростом объема сделок в этом сегменте. В целом рынок может столкнуться с временной заморозкой спроса, пока покупатели будут выжидать стабилизации условий. При этом сегмент «бизнес» менее зависим от ипотечного спроса, поэтому здесь может не наблюдаться снижения активности покупателей», – рассуждает она.

Директор аналитического департамента «Цифра брокер» Наталия Пырьева также ожидает снижение спроса на жилье на фоне изменений правил семейной ипотеке, при этом она не считает, что они нанесут серьезный удар, поскольку перестройка с льготных программ на рыночную ипотеку происходит давно.

По данным «Дом.РФ», выдачи ипотеки на вторичное жилье за 8 месяцев 2026 года выросли на 76% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 1,6 трлн рублей.

По оценкам аналитика «Алор Брокер» Виктории Ситниковой, такой рост показателя стал следствием сжатия ценового разрыва между первичным и вторичным рынком. «Без массовой льготы новостройки перестали быть автоматически выгоднее готовых квартир, и часть спроса перетекла на вторичку. Для застройщиков это плохая новость, поскольку их бизнес-модель работает только на первичном рынке, и восстановление вторички им не помогает, а конкурирует с ними», – пояснила она.

Спад рынка продолжается

Несмотря на то, что Банк России в этом году перешел к циклу снижения ключевой ставки, она все еще остается высокой – 14% годовых. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ оказывает давление не только на покупателей жилья, но и на застройщиков – их кредитная нагрузка возрастает.

В особенности это сказалось на «Самолете». По данным НРД, вчера компания допустила технический дефолт по облигациям серии БО-П20 на 2,5 млрд рублей. Это второй техдефолт по облигациям за несколько месяцев. Позже «Самолет» сообщил, что перевел платежи по купону в НРД и полностью погасил выпуск, однако «по техническим причинам» часть денег была зачислена не сразу.

Помимо проблем с обслуживанием долга, «Самолет» столкнулся с падением финансовых показателей: выручка в 1 полугодии снизилась на 31,3% год к году, до 117,4 млрд рублей, а чистый убыток компании достиг 22,3 млрд рублей против чистой прибыли в 1,8 млрд рублей годом ранее.

«ПИК», который готовится к делистингу акций с Мосбиржи (15 октября станет последним торговым днем в режиме Т+1 по акциям «ПИКа»), зафиксировал падение продаж в натуральном выражении в 1 полугодии на 39,8% относительно аналогичного периода прошлого года, 621 тыс. квадратных метров. Чистая прибыль группы в 1 полугодии упала в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 14,7 млрд рублей. Совокупный долг «ПИКа» увеличился на 6,8% и составил 874,9 млрд рублей.

Между тем, чистый убыток ЛСР в 1 полугодии вырос почти в 23 раза год к году, до 57,56 млрд рублей. Общий объем кредитов, займов и облигаций группы увеличился с 164,2 млрд до 192,9 млрд рублей.

При этом «Эталону» удалось снизить чистый убыток по итогам 1 полугодия на 6,9% год к году, до 13,17 млрд рублей. Также компания снизила валовый долг на 12%, до 196,3 млрд рублей.

Как полагает Виктория Ситникова, спад в первичном сегменте недвижимости продлится еще 6-9 месяцев минимум, а полноценное восстановление возможно не раньше 3 квартала 2027 года. «Cектор пострадал не от одного удара, а от двух одновременных – отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года и жесткой ДКП. Первый фактор структурный, он никуда не денется. Программа не вернется в прежнем виде, а новая семейная ипотека с 1 октября бьёт по 80% нынешних заемщиков и оставляет льготу только многодетным. Второй фактор циклический – снижение ключевой до 11-12% к середине 2027-го облегчит доступность рыночной ипотеки, и вот тогда начнется реальное восстановление продаж. До этого момента застройщики продолжат отчитываться о падающей выручке или, что чаще, о выручке, растущей медленнее долговой нагрузки», – подчеркнула аналитик «Алор Брокер» в беседе с Finam.ru.

Эксперт добавляет, что ускорить разворот рынка поможет снижение ключевой быстрее, чем ожидает рынок, введение адресных региональных программ для среднего класса и стабилизация цен на первичке после текущей коррекции. При этом усугубить ситуацию могут новые ограничения по проектному финансированию со стороны ЦБ, дальнейшее снижение покрытия задолженности эскроу-счетами, реструктуризации у крупных игроков, уточнила она.

Кристина Кудым также отмечает, что продолжительность спада сектора будет зависеть от ряда макроэкономических факторов. Среди них: уровень ставок по ипотеке, доходы населения и доступность финансирования для застройщиков. «Сдержать или развернуть спад способны меры поддержки со стороны государства, снижение ключевой ставки, а также увеличение доходов населения и рост доступности ипотечных кредитов», – подытожила аналитик «Финама».

Наталья Пырьева придерживается схожего мнения и говорит, что обстановка на рынке в последующем будет зависеть во многом от макроэкономической конъюнктуры, траектории ключевой ставки и рыночных ипотечных ставок. «Мы полагаем, что в 2027 году пока не стоит ожидать бурного восстановления в секторе. Оно смещается в направлении 2028-2029 годов. Основной фактор – уровень ключевой ставки и доступность ипотеки», – поделилась эксперт своим мнением.

Что делать инвесторам?

Опрошенные Finam.ru эксперты сходятся во мнении, что инвесторам стоит быть осторожными в отношении акций российских застройщиков.

По словам Виктории Ситниковой, участникам рынка следует избегать покупок акций «ПИКа» на фоне готовящегося делистинга, поскольку уход с биржи означает потерю ликвидности и премии за прозрачность. «С акциям «Самолета» не стоит рисковать до появления ясности с долговой конструкцией, с бумагами ЛСР – до публикации следующего отчета, чтобы определить «природу гигантских списаний в первом полугодии», а с акциями «Эталона» – до внятного разворота бизнес-модели на фоне хронических убытков», – рассуждает аналитик.

При этом эксперт отмечает, что более интересная идея для инвесторов существуют в коротких корпоративных облигациях застройщиков первого эшелона с погашением в 2027 году, где доходности сейчас 24-32% годовых. «Это ставка на то, что качественные эмитенты доживут до цикла смягчения ДКП, и она гораздо конкретнее, чем гадание на разворот акций сектора», – констатировала она.

Аналитики «Цифра брокер» также не рассматривают акции застройщиков в качестве привлекательных идей на покупку сегодня. По их оценкам, при появлении признаков восстановления в строительном секторе эту тенденцию скорее стоит отыгрывать через сталеваров (ММК, «Северсталь»), чем через девелоперов, которые подвержены большей волатильности и имеют более слабое финансовое положение.