Похолодание на рынке жилья - льготы подморозят

На рынке недвижимости ждут похолодания. Циклон придет со стороны льготной ипотеки. Ожидаются «усиление» первоначального взноса с 15 до 20% и сокращение субсидий для банков. Откуда дует этот «северный ветер перемен», разбирался Finam.ru.

Погода в доме

Окончание лета ознаменовалось для россиян не только ухудшением погоды, но и неприятными новостями об ужесточении условий льготной ипотеки. О соответствующих планах властей газете «Ведомости» рассказали осведомленные в этом вопросе источники.

Жесткие меры могут быть приняты до конца текущего года. Пойти на этот шаг государство может побудить перегретость рынка жилья. О том, что ему очень нужен «холодный душ», в один голос говорят и многочисленные эксперты.

По их словам, цены на жилье растут как раз из-за льготной ипотеки, спрос на которую подогревают низкие ставки. Сильно ее поднимать Минфин, скорее всего, не хочет (на конец августа средняя ставка по льготной ипотеке составляла 7,57% против 13,76% без льгот - данные ДОМ.РФ), так как это окажется большим стрессом для населения, ведь у россиян итак уже высокая долговая нагрузка при снизившихся реальных доходах. Также под ударом окажутся сами строители - начнутся массовые банкротства, что неминуемо вызовет кризис в банковском секторе.

Поэтому неудивительно, что выбор пал на первый взнос. Его повышение не сможет «заморозить» рынок, но явно охладит пыл некоторых заемщиков, так как первоначальный взнос - один из основных камней преткновения при покупке недвижимости, особенно эконом-класса. Как итог, инициатива властей, скорее всего, отпугнет тех, кто не накопил на жилплощадь заранее.

Планировать личные финансы на покупку жилья и не только лучше с помощью сервиса «Финам Горизонт». Он поможет грамотно диверсифицировать портфель и управлять рисками. 

Кроме того, так государство сможет снизить и нагрузку на бюджет - уменьшение льготных кредитов снизит возмещение льгот банкам из казны. А это стало еще более актуально с повышением ключевой ставки. Ведь она влечет за собой рост расходов правительства на субсидирование льготных программ ипотеки.

Напомним, что в России, согласно данным ДОМ.РФ, во втором квартале этого года практически все ипотечные кредиты (95%) выдавались по программам с господдержкой.

Прогноз осадков

Конечно, открывающиеся перспективы оставляют неприятный осадок. Однако эксперты ожидают, что в преддверии ужесточений на рынке недвижимости, особенно на первичном, может произойти всплеск покупок, как это было в августе с повышением ключевой ставки до 12% годовых. Тогда решение Банка России вызвало у граждан настоящий ажиотаж - многие поспешили запрыгнуть в «последний вагон уходящего поезда», пытаясь купить квадратные метры подешевле, пока ставка не взлетела еще выше.

«Цена дешевого жилья выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку», - отметил у себя в Telegram инвестбанкир, профессор НИУ ВШЭ Евгений Коган.

По его прогнозам, в дальнейшем в России может подорожать первичка, так как льготная ипотека продолжит работать еще почти год, а именно она разгоняет цены на жилье. «Что касается вторички, перспектив сильного роста я пока не вижу с такими высокими ставками», - добавил эксперт.

Поэтому, судя по всему, застройщики не сильно пострадают. «На наш взгляд, возможное ужесточение условий по льготной ипотечной программе не окажет сильного негативного влияния на сектор строительных компаний на МосБирже… Лучше рынка могут выглядеть растущие компании «Самолет» и «ПИК». При этом предпочтение отдаем «Самолету», который демонстрирует наиболее высокие темпы роста бизнеса и принял решение об обратном выкупе акций до 10 млрд рублей до конца года. Наша целевая цена для акций «Самолета» - 5300 рублей», - заявили аналитики ПСБ в интервью РИА Новости.

Что касается банков, то они, конечно, не видят необходимости что-то менять в условиях льготной ипотеки. Так, ВТБ и «Росбанк» подчеркивают, что «околонулевых» ставок уже нет, а рост цен замедлился.

Тем не менее крупным банкам не стоит сильно бояться «холодного душа». Если кто и пострадает, то это будут малые «игроки». Так, по оценке аналитиков «Синары», грозящее банкам сокращение субсидии по льготной ипотеке на 0,5 п. п. и необходимость в увеличении достаточности капитала приведет к дальнейшей консолидации рынка крупными компаниями (на «Сбербанк» и ВТБ уже приходится около 70%), поскольку небольшие финансовые организации могут счесть ипотеку экономически неэффективной.