Почему я наконец купил этот великолепный дивидендный акционерный фонд с доходностью 5,5% для пассивного дохода
Ключевые моменты
NNN REIT имеет очень простую бизнес-модель.
Высокодоходные дивиденды REIT основаны на надежном фундаменте.
У него есть достаточно возможностей для дальнейшего увеличения выплат.
Моя главная финансовая цель — получить достаточно пассивного дохода, чтобы покрыть свои базовые жизненные расходы. Я начинаю беспокоиться о потенциальном влиянии ИИ на мой доход. Это заставляет меня сосредоточиться на инвестициях, которые будут генерировать пассивный доход, чтобы помочь облегчить эту проблему.
Инвестирование в высококачественные дивидендные акции является основой моей инвестиционной стратегии. Хотя у меня уже есть несколько таких акций, я недавно добавил NNN REIT (NYSE: NNN) в свой портфель. Вот почему я думаю, что он может помочь мне достичь моей цели финансовой свободы через пассивный доход.
Куда инвестировать $1,000 прямо сейчас? Наша аналитическая команда только что раскрыла, что они считают 10 лучших акций для покупки прямо сейчас, когда вы присоединяетесь к Stock Advisor. Смотрите акции »
Очень простая стратегия
NNN REIT — это довольно простая инвестиция. Это инвестиционный траст в недвижимость (REIT), ориентированный на объекты с единственным арендатором, обеспеченные долгосрочными тройными чистыми арендами (NNN). Он в основном инвестирует в объекты розничной торговли и услуг, включая места автомобильного сервиса (18,4% его годовой базовой арендной платы), магазины шаговой доступности (16,2%) и рестораны (8% с ограниченным обслуживанием и 6,5% полного обслуживания).
Эти объекты, как правило, обеспечивают надежный поток доходов с низкой волатильностью. Арендаторы покрывают операционные расходы на объект, налоги и текущие капитальные расходы. Тем временем, аренды NNN, как правило, имеют срок от 10 до 20 лет и обычно увеличивают арендную плату на низкий однозначный процент в год.
Хотя NNN REIT фокусируется на объектах розничной торговли, он стремится иметь хорошо диверсифицированный портфель, чтобы еще больше снизить свой риск. В настоящее время он владеет почти 3,700 объектами по всему 50 штатам, сданными в аренду более чем 400 национальным и региональным арендаторам в более чем 35 отраслях. Его крупнейшими арендаторами являются 7-Eleven (4,3% его аренды), Mister Car Wash (3,9%) и Dave & Buster's (3,7%). Он владеет объектами в центральных районах, что обеспечивает сильный рынок для замены арендаторов в случае, если текущий арендатор не выполнит обязательства или не продлит аренду.
Надежные и растущие дивиденды
Дивиденд NNN REIT в настоящее время составляет более 5,5%. Это выше среднего показателя сектора REIT, который составляет около 4,4%, и примерно 1,1% дивидендной доходности S&P 500. В результате я могу генерировать больше пассивного дохода на каждый вложенный доллар в REIT, чем с многими другими альтернативами.
Этот высокодоходный платеж основан на надежном фундаменте. У NNN REIT в настоящее время коэффициент выплаты дивидендов составляет около 70% от его скорректированных фондов от операций (FFO). Это ниже, чем у многих других REIT с чистыми арендами, так как, например, Realty Income (NYSE: O) имеет коэффициент выплаты почти 75% от своего скорректированного FFO.
Тем временем, у компании сильный баланс. У нее рейтинги облигаций BBB+/Baa1. Это на один уровень ниже Realty Income (A3/A-), который имеет один из 10 лучших кредитных рейтингов в секторе REIT. NNN REIT также может похвастаться лидирующим в секторе средневзвешенным сроком погашения долга в 10,7 лет, отсутствием обремененных активов, отсутствием плавающего долга и $1,4 миллиарда общей ликвидности. Это дает ей огромную финансовую гибкость.
NNN REIT использует свою гибкость для инвестирования в новые объекты розничной торговли, генерирующие доход. В прошлом году он планировал инвестировать от $850 миллионов до $950 миллионов, частично финансируя это за счет рециклинга капитала от продаж недвижимости в размере от $170 миллионов до $200 миллионов. Обычно он покупает объекты через существующие отношения с арендаторами через сделки по продаже с последующей арендой (72% его инвестиционного объема с 2010 года пришло через эти отношения).
Компания стремится увеличивать свою прибыль на акцию примерно на средний однозначный процент в год, что поддерживается увеличением арендной платы и новыми инвестициями. Это позволяет REIT постоянно увеличивать свои дивиденды. В прошлом году он увеличил свои выплаты на 3,4%, продлив свою серию роста до 36 лет подряд. Это дольше, чем у Realty Income, который увеличивает свои выплаты более 30 лет подряд. NNN REIT не должен испытывать нехватку будущих инвестиционных возможностей для поддержки своих растущих дивидендов. Realty Income оценивает, что сектор независимой розничной торговли в США представляет собой рыночную возможность в $2,6 триллиона.
Отличная акция для пассивного дохода
NNN REIT предлагает высокодоходный платеж, построенный на надежном фундаменте. У него также великолепный опыт увеличения дивидендов, что, похоже, будет продолжаться. Я думаю, что это хорошее дополнение к моему портфелю пассивного дохода (в который также входит значительная инвестиция в Realty Income). Он может предоставить мне еще один надежный и постепенно растущий поток пассивного дивидендного дохода для поддержки моей стремления к финансовой свободе.
Стоит ли вам сейчас купить акции NNN REIT?
Прежде чем вы купите акции NNN REIT, учтите следующее:
Аналитическая команда Motley Fool Stock Advisor только что выявила, что они считают 10 лучших акций для инвесторов на данный момент… и NNN REIT не была одной из них. 10 акций, которые попали в список, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Вспомните, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $450,525!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,133,107!*
Теперь стоит отметить, что общая средняя доходность Stock Advisor составляет 937% — это значительно превышает 195% для S&P 500. Не пропустите последний список из 10 лучших, доступный с Stock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
*Доходность Stock Advisor по состоянию на 23 января 2026 года.
Мэтт ДиЛалло имеет позиции в NNN REIT и Realty Income. Motley Fool имеет позиции в NNN REIT и Realty Income и рекомендует их. У Motley Fool есть политика раскрытия информации.
Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и могут не отражать мнения Nasdaq, Inc.
Источник nasdaq.com, автоматический перевод