Почему девелоперам так плохо?

Второй в этом году техдефолт одного из крупнейших застройщиков, вероятно, отражает острую нехватку ликвидности, если не в отрасли, то у части ее представителей. Я бы к нему отнесся не как к случайности.

«Самолет» в нашем публичном портфеле облигаций был и в основном был продан после отчетности за полугодие (где отражен убыток 22 млрд р.), маленький хвостик продали в день техдефолта.

Думаю, проблемы подобного «Самолету» характера мы увидим и от других девелоперов. Не буду гадать, от каких именно, они носят системный характер.

Как вижу механизм? Без цифр, сам принцип. В 2020 году строительная отрасль была выбрана как локомотив выхода из экономического кризиса, спровоцированного пандемией. Россия почти не раздавала вертолетных денег напрямую, а направила их на программы стимулирования спроса, на льготную ипотеку. В правительстве не могли знать о дальнейших событиях и о том, что ключевая ставка годами будет двузначной. Что льготная ипотека начнет отличаться от коммерческой как белое от черного.

Бюрократические и макроэкономические процессы медленны, и льготную ипотеку сворачивали долго, до середины 2024 года. Девелоперы успели на нее перестроиться. А это – высокая маржа, упрощенные продажи и экспансия. Период благоприятствования и агрессивного роста, растянувшийся на 4 года.

Условия игры не могли не измениться и ухудшиться, но ухудшились для отрасли слишком резко. В 2024 году КС достигла 21%, коммерческая ипотека должна была стоить дороже. Т. е. произошел спад продаж. Мы видим его в 2025 году и за полугодие 2026-го.

Для устойчивости и пережидания сложных времен компании стали больше занимать. В частности, на рынке облигаций. В первую очередь компании, до сих пор ориентированные на быстрое масштабирование бизнеса.

Спустя 2 года с лета 2024 у них так и нет устойчивого роста продаж жилья (или продажи ухудшились), т. к. ипотека остается дорогой, зато резко выросли собственные процентные платежи по выросшему же долгу. Увеличивать который, хотя бы через облигации, котировки коих у многих девелоперов рухнули, стало почти невозможно.

Можно положиться на русский авось и опять подождать светлого будущего. Но в моем восприятии имеем тупиковую ситуацию, из тех, что сами собой не разрешаются. По меньшей мере, разрешаются не без потерь. Потери уже есть в просевших котировках облигаций, и они не выглядят бумажными и временными.

Параллельно с девелоперами мы наблюдаем драму в облигациях ряда лизинговых компаний. И хочется сказать, что драма эта – просто состояние рынка облигаций. Но с ЛК всё проще. Наверно, тоже с каким-то будущими жертвами, но там полоса препятствий, а не тупик.