Почем недвижимость для народа?

Вопрос, который волнует многих: как будут вести себя цены на московскую недвижимость в наступившем году? Даже пессимисты считают, что недвижимость подорожает не менее чем на 20%. Заинтересованные оптимисты из рядов застройщиков не исключают и 30-35-процентного роста. Действительно, за рост цен сегодня все — высокие цены на нефть, быстрорастущие доходы населения, развитие ипотеки, и, главное, значительное сокращение объемов строительства, спpовоциpованное Законом #214 "О долевом строительстве". Разрыв между растущим спросом и сокращающимся предложением уже сыграл осенью 2005-го, когда цены росли по 4-5% в месяц. В январе квартиры дорожали темпами 1-1,8% в неделю. Пока нет никаких оснований считать, что этот рост прервется.

Цены на взлете

Интересно, что еще пару лет назад в моде была тема "мыльного пузыря" на рынке недвижимости и многие покупатели всерьез ждали обвала цен, откладывая покупку квартиры. Не дождались. С того времени цены выросли чуть ли не на 50%, и осенью развернулся настоящий ажиотаж, когда на одну квартиру претендовало по несколько покупателей, устраивающих аукцион "кто больше даст".

Парадокс "ждем падения на низких ценах — покупаем на высоких" объясняется просто. За девять месяцев, истекших с момента принятия Закона "О долевом строительстве", в Москве сложилась принципиально новая ситуация: предложение квартир в новостройках сокращается на глазах, а новые проекты на рынок не выходят. Лоббисты надеялись принять поправки к 214-му закону до Нового года, но Дума занималась более важными вопросами. Так что до весны новых строек на рынке не появится, а значит, разрыв между предложением и спросом будет pасти.

В связи с ростом цен становятся актуальными три вопроса. Насколько обоснован такой рост и как долго он может продолжаться? Какие факторы могут переломить нынешнюю тенденцию и сыграть на понижение рынка недвижимости? Существует ли объективная, справедливая цена московской недвижимости и, соответственно, предел роста цен?

Подорожание квартир на треть за год, конечно, шокирует покупателей. Однако, если вычесть 12-процентную инфляцию, на рост цен собственно на недвижимость приходится не такая уж большая сумма. Чтобы не было страшно, Москву можно сравнить с другими быстро растущими в цене городами. Так, в Киеве за первые восемь месяцев 2005 года цены выросли на 25-50%, а, напpимеp, в городе Фениксе, штат Аризона (это лидеp американского рынка), в первом квартале прошлого года рост цен на недвижимость составил 47%. Другое дело, что такой бурный рост не может быть долгим и, чем он дольше, тем неотвратимее падение цен. Обычно власти развитых стран следят за проблемой и стараются препятствовать перегреву рынка. У нас же они пока не ориентируются в ситуации и сами надувают пузырь: на сокращающемся предложении они продолжают развивать спрос (ипотеку), что, естественно, будет гнать цены вверх.

Что может сыграть на понижение рынка? Вероятно, со второй половины 2006 года объем строительства в Москве восстановится. Приобретенные под строительство площадки, конечно, не быстро портящийся товар, но долго находиться в состоянии "заморозки" они тоже не могут. Проценты на вложенные деньги капают, и площадки в любом случае попадут на рынок, тем более что вредительский Закон о долевом строительстве, скорее всего, весной поправят. Появление новых строек сбалансирует рынок. Другим фактором понижения могло бы стать падение цен на нефть и прочие энергоносители. Но сегодня этот сценарий не актуален.

Мало изучен вклад в цену недвижимости фактора "политики" и "психологии". К примеру, осенью 2003 года цены также быстро росли, но в начале следующего года чиновники-"федералы" заявили о раздувшемся на столичном рынке недвижимости пузыре. Параллельно началось "дело Ходорковского". В итоге к лету 2004 года рынок не просто остыл, а погрузился в летаргический сон. Покупать недвижимость перестали. Во-первых, потому, что она "дорогая" и вот-вот упадет, а во-вторых, непонятно, что будет со страной и с собственностью в ближайшем будущем. Легко объясним полугодичный застой на рынке элитной недвижимости — кому нужны сверхдорогие квартиры на Остоженке, если взялись за олигархов? Интереснее другое: даже не очень богатые граждане почувствовали неуверенность в завтрашнем дне и либо отложили решение квартирного вопроса, либо перевели свои взоры куда-то в сторону Испании для создания "запасного аэродрома". Символично, что начало роста рынка недвижимости в 2005 году совпало с приговором Ходорковскому: тема закрыта, больше никого не посадили, "все хорошо". Нет сомнения, что нынешний рост цен базируется на этом ощущении "все хорошо" и отсутствии плохих новостей. Но тот же 2004 год показал, что ситуация может измениться очень быстро и при включении "политико-психологического фактора" прогнозы аналитиков становятся ненужными.

Вопрос об объективности стоимости недвижимости проще — "справедливых" цен нет. Их нет уже в силу того, что они измеряются не в инвариантных величинах, а в долларах, которые также подвержены инфляции и другим неприятным процессам. Есть предельные значения цен. К примеру, вряд ли стоимость московской недвижимости может превышать цены в Лондоне, мировом экономическом центре. Но пока московским ценам до лондонских далеко. Есть и психологические барьеры, но они быстро меняются. Так, на моей памяти фраза "квартиры в Южном Бутово по тысяче долларов за метp" примерно за год проделала путь от шутки до реальности. Поэтому и средняя цена в тpи тысячи доллаpов за "квадрат", заявленная руководителем стройкомплекса Владимиром Ресиным, уже не кажется невероятной. Тем более что в европейских столицах цены очевидно выше.

Кирпично-монолитная доходность

Итак, скорее всего, 2006-й станет годом быстрого роста цен. В такой ситуации точность с выбором объекта инвестирования становится вроде бы не столь критичной — "все растет". И, тем не менее: на что обратить внимание частному инвестору в этом году? Каковы риски в разных сегментах?

Столичные новостройки. По рынку новостроек сильный удар нанесла история с обманутыми дольщиками — многие покупатели принципиально отказываются от новостроек, считая риски весьма высокими. В Москве, конечно, много компаний с раскрученными брендами, с которыми вроде бы ничего не должно произойти, но их реальная устойчивость — это тайна за семью печатями. Кризис дольщиков убрал с рынка мелких застройщиков, которые зачастую демпинговали. Оставшиеся крупные игроки начинают осваивать командную игру, совместно играя на повышение цен.

Для инвесторов минусом новостроек является постоянно снижающийся бонус за "вход на ранней стадии": сильные застройщики имеют доступ к кредитам и не нуждаются в продажах на ранних стадиях любой ценой. Некоторые застройщики планируют вообще отказаться от продаж на разных стадиях строительства, то есть реализовывать жилье в уже готовых домах. Нет сомнения, что готовые квартиры будут стоить дорого.

Подмосковные новостройки. Здесь кризис доверия еще более серьезный: "зависших" строек и неразберихи больше, чем в столице. Подмосковные власти реагируют на кризисную ситуацию весьма вяло (в частности, губернатор Громов вообще ее игнорирует). Увеличивает риски и состав участников инвестиционного процесса: кроме застройщика и областной власти активное участие в нем принимают муниципалитеты, и это "лишнее звено" значительно увеличивает неопределенность. Подмосковные застройщики имеют значительно меньшие финансовые и административные ресурсы, чем столичные, и это прямо отражается на их устойчивости. Несмотря на все риски, покупать новостройки в Подмосковье, конечно, все pавно будут из-за их дешевизны. Рекомендуется покупка жилья только у крупных игроков.

Вторичный рынок Москвы. Цены здесь растут, как на дрожжах, по уже упомянутой причине — страшно вкладываться в новостройки. Чтобы не просто сыграть на общем росте, а "выиграть у рынка", можно использовать "перекосы" осеннего бума. Так, обычно во время ажиотажного роста быстрее всего дорожают дешевые квартиры, а дорогие разгоняются в стоимости более плавно. В конце прошлого года разница в темпах роста привела к тому, что за одинаковую сумму в 110-120 тыс. доллаpов можно было купить "однушки" в панельном доме на юго-западе и в киpпичном в центре. Квартиры в центре Москвы недооценены и в стратегическом плане: в европейских столицах разница в стоимости центра и окраин в разы больше (впрочем, у нас надо сделать скидку на экологию, состояние жилфонда и др.).

Коттеджи в поселках. Рынок цивилизованных предместий только складывается, и грамотное вхождение на него сулит повышенные прибыли. Скандалов, связанных с коттеджными поселками, значительно меньше, чем на рынке новостроек Москвы и Подмосковья, и это вроде бы должно говорить о невысоких рисках (впрочем, и достоверной информации о застройщиках меньше, чем в городе). Бонус за покупку коттеджа на ранней стадии весьма велик, этим активно пользуются, в частности, банки, покупающие блоки коттеджей в поселках. Минусом для частного инвестора может быть высокая цена входа на рынок — от 250 тыс. долларов. Заметим, что, несмотря на молодость рынка, отдельные сегменты начинают затовариваться. Этот год может войти в историю как год поселков экономкласса: покупатели их давно ждут, но застройщики пока осваивали более дорогие ниши.

Таунхаусы. До недавнего времени этот формат был не очень популярен, но теперь таунхаусы стали занимать свое законное место — между городским жильем и коттеджем. По стоимости квадратного метра таунхаусы зачастую выигрывают у панельных домов, а значит, при появлении крупных поселков таунхаусов можно говорить о появлении реальной альтернативы подмосковным многоэтажкам.

Алексей Щукин
"Эксперт" №1(6), 6 февраля 2006

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	C
Макроэкономическая ситуация в CША	C (C)
Макроэкономическая ситуация в России	C (C)
ПОЛИТИКА
Цена на газ для украины зафиксирована на уровне $95 за тыс. кубометров на 5 лет	D
В. Путин: законопроект о дифференциации НДПИ должен быть готов до 1 апреля	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	A (A)
Уровень мировых цен на металлы	B
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
Государство хочет довести долю в Алросе до контрольной	C
Совет директоров РАО ЕЭС одобрил приложения к плану реформирования "5+5"	C
Вымпелкому вновь не удалось утвердить бюджет на 2006г.	C
Татнефть создала инвестфонд и внесла в его уставной капитал 5% собственных акций	C

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - положительный