ПИК: IT-застройщик

Лидирующие позиции компании на рынке недвижимости России, амбициозные планы по расширению географии присутствия, а также внедрению высокотехнологичных сервисов в бизнес-структуру позволят компании в среднесрочной перспективе сохранять преимущество перед остальными публичными застройщиками. Тем не менее, мы полагаем, что потенциал роста акций ПИК в среднесрочной перспективе ограничен.

В связи с этим мы рекомендуем "Держать" акции ПИК с целевой ценой 1103,2 руб. на 12 мес., что предполагает потенциал роста на 2,6% от текущего ценового уровня.

ПИК - крупнейший российский девелопер, который стремительно развивается и становится высокотехнологичной компанией. Земельный банк компании составляет порядка 21,5 млн кв. м. Компания реализует девелоперские проекты в 14 регионах страны, а в 2021 году запустила свой первый зарубежный проект на Филиппинах.

Главный фактор роста - это масштабное расширение географии присутствия и диджитализация бизнеса.

Стратегия компании до 2024 года сфокусирована на увеличении доли выручки в области девелопмента на локации вне Московского региона. Планируется также экспансия за пределы России, в том числе на рынки Филиппин и Индии.

Стратегическим приоритетом является развитие в сегменте PropTech (digital-проекты на рынке недвижимости). По оценкам компании, уже по итогам 2021 года количество транзакций через сервисы увеличится в 4 раза г/г, до 20 тыс., а выручка вырастет в 10 раз г/г и превысит 24 млрд руб. Выручка от экосистем PropTech к 2024 году должна достичь 100 млрд руб.

Стабильно высокие операционные показатели. За 9М 2021 компания увеличила ввод жилья на 51% г/г, до 1986 тыс. кв. м. Объем реализации недвижимости в денежном выражении увеличился на 41,2% г/г, до 294,7 млрд руб., при этом объем реализации недвижимости по проектам fee-development увеличился в 2,7 раза г/г и составил 64,4 млрд руб.

Рост финансовых показателей в 1П 2021. Выручка увеличилась на 36,6% г/г, до 189,3 млрд руб., чистая прибыль подскочила почти в 4 раза г/г и составила 69,4 млрд руб., EBITDA повысилась в 3,3 раза г/г, до 91,9 млрд руб.

Обновленная дивидендная политика. Целевой уровень ежегодных дивидендов будет составлять не менее 30% скорректированной чистой прибыли по МСФО. Общий объем дивидендов за 2020 год с учетом промежуточных выплат увеличился в 2 раза г/г и составил 45,22 руб. на акцию с доходностью 6,18%. Помимо этого, компания одновременно с финальными дивидендами за 2020 год выплатила промежуточные за 1К 2021, в размере 22,92 руб. на акцию с доходностью 2,23%.

По нашим оценкам, акции ПИК имеют потенциал роста на 2,6%. Анализ стоимости по мультипликаторам P/E 2022Е и P/S 2022Е относительно аналогов предполагает таргет 1095,9 руб. (апсайд - 1,9%), а оценка по собственным историческим мультипликаторам P/E 2021Е и EV/EBITDA 2021Е подразумевает целевую цену 1120,2 руб. (апсайд - 4,2%).

Ключевыми рисками мы видим риск увеличения ипотечных ставок, снижение потребительского спроса, сокращение доходов населения, изменения в законодательстве. 

Описание эмитента. ГК "ПИК" - крупнейший девелопер жилой недвижимости в России, земельный банк которого составляет порядка 21,5 млн кв. м. Компания является лидером на российском рынке по объему текущего строительства и по итогам 2020 года заняла первое место по объему ввода жилья в эксплуатацию. ПИК также лидер на рынке fee-development (fee-девелопер осуществляет реализацию чужого проекта по заказу) и генерального подряда (главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство). С 2008 года компания включена в перечень системообразующих предприятий российской экономики.

ПИК является интегрированной компанией и реализует все этапы цикла девелопмента - от приобретения земельного участка, проектирования и строительства до управления объектом, введенным в эксплуатацию. При этом компания сама производит некоторые строительные материалы, что гарантирует своевременную поставку материалов в процессе строительства. Такой подход обеспечивает высокое качество выполняемых работ, позволяет оперативно адаптироваться под меняющиеся условия и сокращает сроки реализации проекта.

ПИК реализует девелоперские проекты в 14 регионах страны, а в 2021 году компания запустила свой первый инвестиционный проект за пределами России - жилой комплекс в самом развивающемся столичном регионе Филиппин. При этом управляющая компания группы "ПИК-Комфорт" в настоящий момент обслуживает 50 млн кв. м в 19 регионах Российской Федерации. 

ПИК выделяет пять основных бизнес-сегментов:

• Девелопмент и строительство - возведение жилой и коммерческой недвижимости и оказание подрядных строительных услуг.
• Эксплуатация - техническое обслуживание и управление объектами недвижимости, содержание и обслуживание инженерных сетей (услуг тепло-, водо- и электроснабжения - на территории построенных объектов), оказание услуг по предоставлению доступа в интернет.
• Индустриальный сегмент - производство и сборка панельных зданий, включая смежные виды деятельности по производству строительных материалов и компонентов, а также производство и реализация IoT-устройств.
• PropTech - предоставление сервисов для аренды жилья, выкупа и продажи недвижимости на вторичном рынке, ремонта помещений, агентских услуг по реализации объектов недвижимости, реализации ИТ-решений.
• Прочее - арендные услуги и иные виды деятельности.

_{Источник: данные компании}

Факторы привлекательности

• ПИК занимает первоеместо в России по объему текущего строительства. Объем жилищного строительства крупнейшими девелоперами по итогам октября составляет 28,5 млн кв. м. К этой категории относится 23 компании, на которые приходится 29% рынка многоквартирного строящегося жилья в России.

_{Источник: ДОМ.РФ}

• Консолидация строительной отрасли вокруг ключевых игроков. С момента ввода в 2018 году проектного финансирования и эскроу-счетов число застройщиков постепенно сокращается из-за неспособности мелких игроков адаптироваться к новым требованиям законодательства, в то время как доля проектов с использованием счетов эскроу повышается. ПИК первым из крупных застройщиков заключил с ВТБ соглашение о предоставлении проектного финансирования для строительства ЖК "Дмитровский парк" в Москве. Компания планирует полностью перейти на эскроу-счета к 2023 году.

Источник: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• ПИК планирует начать строительство загородных домов. Принятие нового законопроекта, который предполагает введение эскроу-счетов и проектного финансирования для ИЖС, увеличит привлекательность загородного рынка для крупных девелоперов, а также позволит нарастить ипотечное кредитование в сфере частных домов.
• Компания запустила производство мебели и техники под собственным брендом. В ближайшее время ПИК будет вести продажи квартир с меблировкой в 13 проектах в Москве и Московской области, но не исключает расширения географии.
• Масштабная экспансия. Компания планирует расширять свое присутствие за пределами России, в том числе на рынках Филиппин и Индии. Стратегия ПИК предполагает экспансию и в регионы России: к 2024 году 50% от общего объема продаж в области девелопмента и строительства должно приходиться на локации вне Москвы и Московской области.
• Активное развитие в сегменте PropTech (digital-проекты на рынке недвижимости). В том числе платформы Kvarta, которая объединяет в себе сервис для операций на вторичном рынке жилья, сервисы для онлайн-аренды квартир, ремонта и продажи мебели, а также сервис, с помощью которого девелоперы могут продавать квартиры на первичном рынке. За 1П 2021 выручка сегмента увеличилась в 4,4 раза г/г и составила 5,1 млрд руб. Ожидается, что к 2024 году выручка от экосистем PropTech должна достичь 100 млрд руб.
• Половина всей выручки компании к 2024 году должна приходиться не на девелоперский бизнес. При этом выручка в подрядном направлении к этому моменту должна достичь 200 млрд руб.

Финансовый и операционный отчет

• За 9М 2021 компания увеличила ввод жилья на 51% г/г, до 1986 тыс. кв. м, включая 14 новых проектов (12 за 9М 2020) и 112 новых корпусов (59 за 9М 2020). Объем ввода в эксплуатацию в отчетном периоде вырос на 6,6% г/г, до 1359 тыс. кв. м.
• Совокупный объем реализации недвижимости за 9М 2021 в денежном выражении увеличился на 41,2% г/г, до 294,7 млрд руб., при этом объем реализации недвижимости по проектам fee-development увеличился в 2,7 раза г/г и составил 64,4 млрд руб.
• Доля ипотечных сделок за 9М 2021 составила 77% от общего объема продаж.

ПИК: операционные результаты за 3К 2021 и 9М 2021

_{Источник: данные компании, расчеты ФГ "ФИНАМ"}

• Объем реализации недвижимости в разбивке по регионам за 9М 2021 сократился в квадратных метрах только в Московской области, при этом в денежном выражении показатель на всех рынках вырос.

_{Источник: данные компании}

• Благоприятная обстановка в строительном секторе и сильные позиции группы компаний ПИК на рынке позволили ей улучшить финансовые показатели за 1П 2021. Выручка в отчетном периоде увеличилась на 36,6% г/г, до 189,3 млрд руб., чистая прибыль подскочила почти в 4 раза г/г и составила 69,4 млрд руб., EBITDA повысилась в 3,3 раза г/г, до 91,9 млрд руб.

ПИК: финансовые результаты за 1П 2021

_{Источник: данные компании, расчеты ФГ "ФИНАМ"}

ПИК: историческая и прогнозная динамика ключевых финансовых показателей, млрд руб.

_{Источник: данные компании, расчеты ФГ "ФИНАМ"}

Дивиденды. На данном этапе становится привлекательным факт изменения дивидендной политики компании, согласно которой выплаты будут осуществляться на полугодовой основе, исходя из чистой прибыли - компания будет стремиться направлять на дивиденды не менее 30% скорректированной чистой прибыли по МСФО. Ранее компания привязывала дивидендную политику к более волатильному показателю - денежному потоку от операционной деятельности. Обновленная политика обеспечит более прозрачный механизм оценки инвесторами потенциального объема дивидендов в будущем.

Общий объем дивидендов за 2020 год с учетом промежуточных выплат увеличился в 2 раза г/г и составил 45,22 руб. на акцию с доходностью 6,18%. Помимо этого, компания одновременно с финальными дивидендами за 2020 год выплатила промежуточные за 1К 2021, в размере 22,92 руб. на акцию с доходностью 2,23%.

_{Источник: данные компании, прогнозы Reuters}

Оценка. Мы оценили ПИК сравнительным методом, основываясь на прогнозных финансовых показателях за 2022 год. Наша средневзвешенная оценка определяется в соотношении 70/30 по мультипликаторам аналогов P/E 2022Е и P/S 2022Е и собственным историческим мультипликаторам EV/EBITDA 2021Е и P/E 2021Е.

_{Источник: Reuters, оценки и расчеты ФГ "ФИНАМ"}

Мы применили страновой дисконт 10% и 15% при расчете целевой цены по мультипликаторам развивающихся и развитых стран соответственно. Анализ стоимости по аналогам предполагает таргет 1095,9 руб. Оценка по собственным историческим мультипликаторам P/E 2021Е (8,6х), EV/EBITDA 2021Е (7,4х) подразумевает целевую цену 1120,2 руб.

Наша взвешенная оценка справедливой стоимости ПИК в перспективе 12 мес. составляет 728,7 млрд руб., целевая цена на акцию составляет 1103,2 руб., что предполагает потенциал роста на 2,6% от текущего ценового уровня. Рекомендация - "Держать". 

Средневзвешенная целевая цена по выборке аналитиков с исторической результативностью прогнозов не менее среднего составляет, по нашим расчетам, 1695 руб. (апсайд - 57,7%), рейтинг акции - 4,8 (значение рейтинга 5,0 соответствует рекомендации Strong Buy, а 1,0 - Strong Sell).

В том числе оценка целевой цены акций ПИК аналитиками VTB CAPITAL составляет 1700 руб. (рекомендация - "Покупать"), RENAISSANCE CAPITAL - 1390 руб. ("Покупать").

Технический анализ. На дневном графике акции ПИК торгуются в рамках нисходящего клина. Мы ожидаем, что коррекция может закончиться на уровне поддержки 1022,9. В случае закрепления выше этой отметки можно будет формировать длинные позиции по акциям. Цели - 1200 и 1350.

_{Источник: finam.ru}

*Цены и другие рыночные данные указаны на время подготовки материала, выпущенного 2.12.2021.