Перспективы недвижимости в регионах

Вчера, 2 сентября, Гильдией управляющих и девелоперов, IMPRESSMEDIA и Российской Гильдией риэлторов (РГР) была проведена пресс-конференция «Управляющие расскажут, как повысить доходность коммерческой недвижимости в регионах».

Вопросы затронули инвестирование рынка недвижимости в регионах, его подводные рифы и мифы.

Вице-президент РГР Андрей Гусев и президент ГУД Александр Гришин обратили внимание слушателей на проблему подготовки кадров в сфере коммерческой недвижимости. Несмотря на очевидную развитость этого рынка в Москве и Санкт-Петербурге ощущается нехватка квалифицированного персонала. По словам Александра Гришина, сейчас Академия народного хозяйства и Политехнический институт готовят специалистов по недвижимости. Но вот по технической эксплуатации недвижимости образовательных учреждений просто нет. По инвестициям в коммерческую недвижимость есть некоторые курсы, привезенные из США, но и те не адаптированы к российским условиям и ведутся на английском языке.

Практически все спикеры конференции отметили, что рынок коммерческой недвижимости в регионах находится в стадии формирования. По сведениям Александра Гришина, если в Москве существует даже конкуренция между бизнес-центрами класса Премиум, то уже в Санкт Петербурге крупных офисных зданий всего 40тыс.кв.м. (около 6-7 объектов), а в остальных городах их просто нет.

Несмотря на то, что конкретных региональных реализованных и реализующихся проектов пока мало, участники конференции все же назвали города, которые готовы к инвестициям для развития коммерческой недвижимости: Казань, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Екатеринбург, Челябинск, Белгород и другие. Перечисленные города относятся к городам-миллионщикам, развитие строительного бизнеса в городах- «полумиллионщиках» будет достигаться на следующем этапе развития России.

Отсталость рынка коммерческого строительства в регионах должна быть преодолена, поскольку темп его развития существенно отстает от роста российской экономики. По словам старшего консультанта отдела исследований STILES & RYABOKOBYLKO, Евгения Попова, несмотря на то, что темпы роста в России составляют 5% в год и объем инвестиций по стране год от года увеличивается в несколько раз, во многих крупных региональных городах нет ни одного современного торгового центра. Например, в Новосибирске всего 2-3 торговых центра.

Тем не менее специалисты по недвижимости выражают уверенность в том, что проблемы строительного бизнеса будут решены уже в самое ближайшее время: «Да, не совпадают темпы роста экономики с темпами инвестирования. Но сейчас московский рынок насыщен и через несколько лет мы увидим очень много интересных региональных проектов, как в области торговой недвижимости, так и в области офисной недвижимости. Чуть позже будут появляться профессионально управляемые складские корпуса», - выразил свою надежду Евгений Попов.

На увеличение инвестиций в строительный бизнес благотворно повлияют следующие факторы. Во-первых, конкуренция в сфере недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге настолько высока, что предприниматели двух столиц вскоре потянутся в регионы осваивать рынок там. Во-вторых, экономика России развивается быстрыми темпами, благосостояние людей улучшается, спрос на недвижимость растет и во много раз превышает предложение.

В числе наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости были названы строительства крупных торговых центров (как наиболее масштабные проекты: один проект в 40-50 тыс. кв.м. и более будет затмевать другие проекты), офисных зданий (спрос на них чрезвычайно велик, многие крупные мировые и отечественные корпорации стремятся иметь свои представительства в регионах), строительства складских помещений (как придаток к торговому бизнесу), строительства новых трехзвездочных гостиниц (Россия заявляет о себе как о центре туризма), а также реконструкции аэропортов и вокзалов.

В качестве тормоза для привлечения инвестиций в регионы эксперты назвали

• неразвитость инвестиционной инфраструктуры (преимущественно два вида инвестиций: финансирование «из кармана», и привлечение банковских заемов, прямые инвестиции с Запада единичны).

• непрозрачность рынка, и в связи с этим отсутствие адекватной аналитической базы и информации,
• риски административные,
• риск владения (владелец может неожиданно поменяться),
• низкая ликвидность,
• слабость транспортной инфраструктуры.

Николай Вечер, директор по развитию ОАО «ПСБ-инвест-Групп», по поводу доходности и прибыльности бизнеса в регионах сказал следующее: «В нашем понимании как инвесторов, доходность должна быть выше (чем в Москве – Ред.), так как риски выше. Должна существовать премия за риск». По мнению Николая Вечера, доходность готового бизнеса должна быть не 12-14%, как в Москве, а не меньше 17% от готового бизнеса, и не менее 34% от бизнеса с нуля.

Андрей Гусев из РГР также поделился своим собственным мнением, говоря о перспективах развития рынка недвижимости: «13 лет на рынке, и могу с уверенностью сказать: Россия повторяет Москву (в экономическом развитии – Ред.) с отставанием на несколько лет, а Москва повторяет Европу с отставанием на несколько лет. Вот эта картинка настолько воспроизводится во всех странах, что диву даешься». Вывод прост: работать в регионах надо так же, как когда-то в Москве. «В Москву соваться, не имея прочного иностранного партнера, было безумием: разденут, выкинут и голым обратно выпустят. Это было нашей реальностью» - вспоминал Гусев. Также он заметил, что прежде чем отдавать деньги надо хорошо знать административные ресурсы региона, его подводные камни и специфические моменты. А главное, необходимо найти партнера, которому можно доверять. В условиях современной провинции это нелегко.

Также на конференции не обошли вниманием рынок недвижимости Подмосковья и Санкт-Петербурга. Своим видением строительного рынка в Подмосковье поделился Александр Гришин. Он привел в пример американскую схему, когда концентрация офисных центров идет не сплошь в центре города, а некоторые офисные центры рассредоточены по местам транспортных узлов. Сегодня, когда Москва активно пользуется всеми транспортными кольцами, такое развитие для Московской области можно считать перспективным. К тому же, по мнению Гришина, Москву уже причисляют к крупнейшим мегаполисам Европы, и ей необходимо осваивать новые территории. Тоже самое можно ожидать и в Санкт-Петербурге. Когда транспортное кольцо там окончательно сформируется, надо будет подождать, пока народ привыкнет пользоваться этой транспортной артерией. А дальше окажется возможным и создание офисных центров класса «А» вдали от центра.

Николай Вечер рассказал о рынке недвижимости Ленинградской области. Дело в том, что в Ленинградской области инвестиционное законодательство более продвинуто, чем в Петербурге. Рынок там прозрачнее. Поэтому уже сейчас наблюдается движение крупных производителей в область, в их числе такие известные корпорации, как Ford, Philip Morris, Henkel и другие.

Аношина Ксения

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий

Событие	Рейтинг	Прогноз влияния на российский рынок
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	C (C)
Макроэкономическая ситуация в США	В (B)
Макроэкономическиая ситуация в России	C (C)
ПОЛИТИКА
Теракт в Москве у метро "Рижская"	C (C)
Боевики захватили школу в городе Беслан в Северной Осетии	B (B)
Путин заявил, что российские нефтяные компании будут наращивать добычу	C (B)
Федеральный бюджет в первом полугодии исполнен с профицитом в 3.4%	D (C)
Падение двух российских самолетов	C (C)
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	A (A)
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
МНС привлекло "ЮКОС" к ответственности на сумму 119 млрд. 887 тыс. рублей за 2001 год	A
"ЛУКОЙЛ" продадут 29 сентября	B (B)
ФАС одобрила создание единой гидрогенерирующей ОГК	C (B)

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - нейтральный