Отмена минимализма. Микроквартиры под запретом

Трендом последних лет во многих крупных городах мира стали так называемые «микроквартиры». Так неофициально называют жилые помещения с очень маленькой площадью, например, студии и апартаменты размером от 4 до 18 кв. метров. Однако иногда к ним относят и все квартиры меньше 28 кв. метров.

В начале мая 2024-го президент Владимир Путин заявил, что россиян необходимо обеспечить жильем в расчете не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 36 кв метров - к 2036 году. Поручение главы государства привело к тому, что в России начали меняться нормы строительства жилой недвижимости.

Finam.ru рассказывает, как Россия отказывается от «микроквартир», почему они востребованы во многих странах и как изменения повлияют на покупателей и рынок недвижимости.

Москва, Ленинградская область и Краснодарский край отказались от популярных «микроквартир»

В середине мая стало известно, что в Москве запретили строить однокомнатные квартиры меньше 28 кв. метров. По данным Минстроя, в столице также запрещено строительство двухкомнатных квартир меньше 44 кв. метров и трехкомнатных - меньше 56 кв. метров. Аналогичные ограничения ввела и Ленинградская область. Кроме того, еще в 2023 году от них отказался Краснодарский край.

Как напомнил «Домклик» со ссылкой на федеральный закон, в 2024 году социальная норма жилой площади в России составляет 33 кв. метра на человека, 42 кв. метров - на двоих, на семью из трех и более человек - 18 кв. метров на каждого. Однако санитарные нормы в России составляют всего 6 кв. метров на человека.

Пока запрет на микрожилье коснулся не всех российских городов, а только трех вышеназванных регионов, но эксперты не исключают, что постепенно и другие мегаполисы могут начать вводить подобные ограничения. Как сообщают «Известия» со ссылкой на данные компании «Этажи», почти четверть однокомнатных квартир и студий в новостройках страны - меньше 28 кв. метров, поэтому их запрет будет ощутим для рынка недвижимости, которому придется приспосабливаться к изменениям.

По статистике компании «Этажи», именно Санкт-Петербург и Ленинградская область лидируют по числу продаваемого микрожилья в России. На них приходится 33% рынка микроквартир. На втором месте неожиданно оказалась Пермь - 30,9% микроквартир, на третьем - Уфа с 29,6% такого типа жилья, на четвертом - Москва и область с 28% и замыкает пятерку лидеров Екатеринбург - 23,7%.

В мегаполисах спрос на крошечное жилье набирает обороты

Вероятно, Россия пошла в этом вопросе по китайскому пути. Перенаселение Поднебесной привело к кризису на рынке недвижимости, когда жилье стало слишком дорогим и труднодоступным для жителей мегаполисов, поэтому они начали покупать крошечные апартаменты, площадь некоторых из которых составляет всего 5-6 кв. метров. Однако в 2016 году власти КНР запретили продажу таких объектов недвижимости, поскольку по жилищным нормам страны на человека полагается не менее 22 кв. метров.

Другой азиатской страной, которая знакома с микрожильем еще с 13 века, является Япония. Японцы склонны к минимализму, грамотно продумывают использование каждого квадратного метра и считают вполне приемлемыми для жизни хорошо организованные квартиры-студии до 10 кв. метров. Этот тренд на массовую покупку и аренду микрожилья в Японии начался еще в 1990-е, когда население небольшой страны начало быстро расти. За последние годы местный девелопер Spilytus построил более 100 многоквартирных домов под брендом Ququri в Токио. Размер столичных студий составляет примерно 9 кв. метров, однако на них сразу возник ажиотажный спрос. Так, в 2023 году 1,5 тыс. пожелали взять в аренду такую крошечную студию, поскольку она располагалась в оживленных районах города, а обходилась всего в $500 в месяц. Для дорогой японской столицы это доступная цена, поэтому основной спрос на студии обеспечивают местные студенты или одинокие молодые работники.

Однако не только в Японии микроквартиры до сих пор популярны. Проблема дорогого жилья актуальна для всех мегаполисов, как в США, так и в Европе. Однако, например, в Германии микроквартиры все же несколько больше, чем в Азии. Так крошечным считается жилье от 10 до 20 кв. метров.

В США некоторые жители вообще не могут позволить себе никакого жилья, поэтому в стране остро стоит вопрос бездомности. Некоторые дорогие американские мегаполисы уже взяли микрожилье на вооружение. Например, Сан-Франциско рассматривает возможность строительства комплекса временного жилья на 70 микроквартир, а в Лос-Анджелесе недавно открылся Alexandria Park Tiny Home Village, который состоит из 103 крошечных одноместных коттеджей. Когда вопрос стоит ребром: либо небольшие квадратные метры, либо жизнь без крыши над головой - ответ становится очевиден.

Что означает запрет на «микроквартиры» для российского рынка недвижимости?

В России вопрос бездомности не стоит так остро, как в США, поэтому тренд на микрожилье появился в стране позднее, чем в Азии и западных странах. Чаще всего такие квадратные метры приобретают как первое жилье студенты или начинающие специалисты или же желающие инвестировать в недвижимость относительно недорого.

Эксперты сходятся во мнении, что запрет на микроквартиры может снизить доступность жилья в стране, особенно в условиях повышенных ипотечных ставок. Аналитики ПСБ отмечают, что за последний год из-за сильного роста спроса на рынке жилья в Москве 15-20% продаж приходилось на квартиры менее 30 кв. метров. По данным экспертов, на московском рынке сейчас 9,1 тыс. предложений квартир-студий площадью до 28 кв. метров. Такие проекты встречаются в каждом втором новом ЖК столицы и занимают 14% первичного рынка жилья.

По прогнозу аналитиков ПСБ, ограничения могут затормозить новые проекты девелоперов и привести к росту цен на малогабаритное жилье в ближайшее время. При этом спрос на недорогую недвижимость может перейти в сегмент апартаментов. Напомним, что в России апартаменты в отличие от квартир не считаются жилыми помещениями, поэтому их запрет не коснется.

Во многих делах приходится начинать с малого. Начните инвестировать с дополнительной выгодой — получите премию 18% годовых на активы в первый месяц. Предложение действует до 31 мая 2024 года, только для новых клиентов «Финама».