От склада к серверной стойке: почему «Рентал ПРО» делает ставку на ЦОД — и как это меняет доходность инвесторов

Поговорили с Петром Павелко — заместителем директора ООО УК «А класс капитал», управляющей компании комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Обсудили инвестиции в индустриальную недвижимость, перспективы ЦОД, модель управления фондом и другие вопросы.

«Рентал ПРО» специализируется на индустриальной недвижимости класса А: логистических комплексах, складах и центрах обработки данных. Паи торгуются на Московской бирже с 6 июня 2024 года. Стоимость чистых активов — 25,8 млрд рублей, количество инвесторов — более 5 тысяч.

Все чаще на рынке говорят о смене парадигмы: частный инвестор уходит от инвестиционной квартиры к коллективным инвестициям. Насколько этот тренд, на ваш взгляд, устойчив, и как «Рентал ПРО» позиционирует себя в этой новой реальности?

Все указывает на то, что тренд устойчив. Причина проста: экономика таких инвестиций все менее интересна. Приобретая инвестиционную квартиру, вы получаете, в лучшем случае, доходность 6% годовых, а также заботы в виде взаимодействия с арендатором, ремонта, самостоятельного исчисления и уплаты налогов. На этом фоне фонды индустриальной недвижимости с более высокой доходностью набирают все большую популярность. При этом объекты индустриальной недвижимости очень капиталоемкие. Ограниченный круг лиц может позволить себе приобрести активы за миллиарды рублей напрямую. Фонды недвижимости делают эти инвестиции доступными самому широкому кругу инвесторов. Порог входа в такой фонд несопоставимо ниже, чем прямая покупка, при этом управляющая компания фонда берет на себя всю операционную работу, налоги, юридическое сопровождение.

Если посмотреть на зрелые рынки, доля недвижимости в портфеле инвестора в той или иной форме — прежде всего через REIT (Real Estate Investment Trust) — составляет от 10 до 20%. В России этот процесс только в стадии становления.

«Рентал ПРО» — это первый в России фонд, чьи паи были размещены на бирже по стандартам IPO. Это произошло в июне 2024 года на фоне очень жесткой риторики регулятора, когда мы приближались к рекордно высокой ключевой ставке. Тем не менее, IPO состоялось. Почти два года наши паи обращаются на Московской бирже, котировки поддерживаются маркет-мейкером. Ежемесячно мы выплачиваем доход инвесторам. С момента IPO фактически выплаченная доходность составила 16,57% годовых. То есть, это именно то, что инвесторы получили на свой брокерский счет. В абсолютных цифрах это более 8,1 млрд руб. в виде фактически выплаченного ежемесячного дохода.

На рынке есть фонды с разными моделями управления. Какую модель используете вы? Меняется ли стратегия в зависимости от рыночной ситуации?

Действительно, фонды используют разные бизнес-модели: кто-то на регулярной основе распределяет среди пайщиков аренду, которую генерирует объект внутри фонда, кто-то делится с инвесторами прибылью только по итогам реализации какого-то проекта (или его части). «Рентал ПРО» органично сочетает в себе лучшее из различных моделей. Мы выплачиваем доход на ежемесячной основе, а в дополнение к стандартному доходу — в полном объеме распределяем доход от перепродажи объекта.

Как такое возможно? Наше стратегическое преимущество — наличие собственного девелоперского блока. Мы сами возводим объекты для фонда «Рентал ПРО». Это обеспечивает гибкость и позволяет нам предоставлять инвестору качество и эффективность в конкретный момент времени.

Доверительное управление фондом осуществляется посредством активной модели управления, подразумевающей ротацию (перепродажу объектов с прибылью) при наличии коммерчески выгодных условий. Мы хорошо разбираемся в индустриальном секторе коммерческой недвижимости, а активная модель позволяет заблаговременно адаптироваться к меняющейся конъюнктуре.

После последней ротации фонд сконцентрировался на ЦОД. Чем обусловлен выбор именного этого типа объектов?

В настоящий момент в составе активов фонда три ЦОД в разных регионах России. Они были приобретены спекулятивно. Мы планируем реализовать их с прибылью, которая будет распределена среди пайщиков. Учитывая темпы цифровизации, рост объема данных, развитие ИИ, легализацию криптовалют, считаем выбор в пользу ЦОД инвестиционно корректным. Пайплайн нашего девелоперского блока включает самые разные объекты, но сейчас мы остановились на ЦОД, чтобы обеспечить дополнительный доход в виде прибыли от ротации. У нас нет сомнений в успешной реализации этих объектов.    

Несмотря на текущий фокус на ЦОД, рассматриваете ли вы другие ниши индустриальной недвижимости?

Разумеется, логистические центры, складские комплексы, ЦОД, производственные помещения — все это в нашей повестке. Текущий фокус на ЦОД — это тактическое решение, продиктованное рыночной конъюнктурой, а не структурное ограничение фонда. Уже сейчас, с учетом снижения ключевой ставки, мы смотрим в сторону «приземления» в фонд современных складов класса А. Доход инвестора будет состоят из ежемесячно распределяемой аренды и прироста стоимости пая.

Если инвестор с капиталом 10 млн рублей выбирает между «Рентал ПРО» и другими фондами недвижимости, какие три ключевых аргумента вы приведете в свою пользу?

Первый аргумент — доходность. На горизонте семи лет целевая доходность инвестора составит чуть менее 21% в годовом выражении. Второй аргумент — ликвидность. Не все фонды допущены к оргторгам. Фонд «Рентал ПРО» торгуется на Московской бирже, котировки поддерживаются маркет-мейкером. Наши паи торгуются в утренней сессии, вечерней сессии и сессии выходного дня. Третий аргумент — качество и эффективность. Собственный девелоперский блок, которого нет больше ни у одного розничного фонда на рынке — это реальное конкурентное преимущество, которое обеспечивает нам доступ к лучшим объектам, а также скорость реакции на возможные изменения рыночной конъюнктуры.