Октябрь для девелоперов: IPO, SPO, инновации и рост неопределенности

Октябрь оказался щедрым на новости в секторе недвижимости. На IPO собрался девелопер GloraX, "Эталон" рассчитывает провести в середине ноября SPO, "Самолет" выпустит конвертируемые облигации на 3 млрд рублей, "Группа ПИК" решила провести консолидацию акций, наконец, Банк России снизил ключевую ставку. Неужели у застройщиков все не так плохо, как ожидалось? Finam.ru изучил мнения профессиональных участников рынка по поводу инвестиционных перспектив российских публичных девелоперов.

GloraX выходит на IPO

Строительная компания GloraX планирует провести IPO в 2025 году, предложив инвесторам уникальную для российского рынка защиту - гарантированный выкуп акций через год по цене размещения плюс 19,5%, если котировки будут ниже цены IPO. Компания рассчитывает выручить 12,5% капитала по цене 64 рубля за акцию (оценка - 16 млрд руб.). Средства направят на развитие бизнеса и снижение долговой нагрузки.

GloraX занимает 21-е место среди российских застройщиков, работает в 11 регионах и за первое полугодие 2025 года увеличил выручку на 45%, а чистую прибыль - в 3,7 раза. Правда, долговая нагрузка тоже выросла: по оценкам, к концу года отношение чистого долга к EBITDA составит 2,8x.

Аналитики считают, что мультипликаторы GloraX выглядят привлекательно на фоне других публичных девелоперов - "Самолета", "Эталона" и ЛСР, но вектор развития компании зависит от успешного привлечения заемных средств, что в текущих условиях не так просто. Участие в IPO оправдано лишь для инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост и готовых к риску, на дивиденды рассчитывать пока не стоит.

Особый интерес в размещении вызывает оферта на выкуп — это новый механизм для российского рынка, повышающий привлекательность IPO в условиях нестабильности. "Это снижает “хвостовой” риск, но не отменяет риски низкой ликвидности и исполнения проектов. При этом малый free float и цикличность сектора будут давить на волатильность котировок ценных бумаг компании. На мой взгляд, участвовать в данном размещении имеет смысл только на небольшой объем средств (небольшую долю инвестиционного портфеля) и с горизонтом инвестирования больше года, если устраивает риск профиля девелопера второго эшелона", - отмечает Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.

IPO GloraX с гарантией выкупа акций может стать знаковым событием для российского фондового рынка в 2025 году. Стать инвестором вы можете вместе с "Финам". Бонус 500 руб. за участие в IPO - зарегистрируйтесь в "Финам Бонус" и получите его! Заявки принимаются до 30 октября. Особая защита вложений: через год компания готова выкупить ваши акции по цене IPO +19,5%, если их рыночная стоимость окажется ниже! Участвовать в IPO.

Георгий Аведиков, создатель и автор сообщества ИнвестократЪ, считает, что IPO GloraX свидетельствует о зрелости бизнеса и доверии к публичным инструментам. Однако Игорь Соколов, аналитик "Алор Брокер", скептичен: опыт предыдущих размещений показывает, что акции могут сильно просесть после IPO, а высокие ставки по займам по-прежнему создают давление на строительный сектор.

"Эталон" готовит SPO

"Эталон" планирует SPO в середине ноября для финансирования крупной сделки. На фоне публикации сильной операционной отчетности (прирост продаж +27% за 3 квартал) компания выглядит устойчиво: управляемый портфель и фокус на качестве позволили показать рост даже в непростой макросреде.

Артем Николаев, основатель Telegram-канала Invest Era считает акции "Эталона" одной из самых интересных идей в секторе: покупка после SPO с дисконтом может быть привлекательной. Однако аналитики "БКС Мир инвестиций" смотрят на допэмиссию негативно, отмечая риск сильного размывания доли существующих акционеров и дополнительное давление на котировки из-за снижения рыночной стоимости акций.

Инновации от "Самолета"

"Самолет" первым на российском рынке разместит облигации с опцией конвертации в акции: при росте котировок на 30% от референтного уровня и выполнении ряда условий инвесторы получат не только купон (до 13% годовых), но и опцион на акции. Объем выпуска - до 3 млрд рублей, срок - 3,1 года, номинал одной облигации - 50 тыс. руб.

Инструмент сочетает стабильность облигаций и шанс заработать на росте стоимости акций - но несет и риски размывания акционерного капитала. "Для держателей акций это двоякий сигнал. Плюсом можно назвать то, что выпуск конвертируемых облигаций дешевле, чем обычный долг при текущей ключевой ставке Банка России и диверсификация фондирования. Среди минусов возможная разводненность при конверсии, а на ожиданиях - спекулятивное давление на цену. Масштаб выпуска умеренный относительно капитализации, но параметры конверсии важнее. Розничным акционерам я бы не рекомендовал “догонять” бумагу на новостях, а смотреть на факт-лист по конверсии и динамику продаж за четвертый квартал 2025 года, при этом консервативный вариант – это ждать итоговых условий и распределения", - отмечает Чернов.

Игорь Соколов считает выпуск конвертируемых облигаций маркером потребности в заемных средствах и не рекомендует частным инвесторам покупать такие бумаги в условиях кризиса в секторе. Есть вероятность пробития уровня поддержки 820 рублей, предупреждает он. Кристина Гудым, аналитик Финам", добавляет, что конверсия этих облигаций может усилить давление на котировки акций.

Аналитики ПСБ считают предложение "Самолета" интересным. "С учетом того, что последнее время цена акций Самолета и так находится на достаточно низком уровне, риски дальнейшего снижения цены бумаги не видим, а с учетом постепенного снижения ключевой ставки давление на стройсектор будет ослабевать, и котировки будут восстанавливаться. Такая перспектива повышает шансы  на потенциальное получение более высокой доходности при конвертации облигаций", - комментирует Лаура Кузнецова, управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ.

ПИК: страхи делистинга

С начала месяца акции "Группы ПИК" упали на 25% - компания отменила дивидендную политику, анонсировала обратный сплит (100:1) и готовится к внеочередному собранию акционеров для утверждения этих мер. Инвесторы опасаются делистинга, который может стать шагом к продаже бизнеса стратегическим инвесторам.

Мосбиржа усилила давление, заявив о несоответствии акций ПИКа требованиям листинга из-за отсутствия дивидендной политики. Аналитики SberCIB снизили целевую цену бумаг с 720 до 500 рублей и понизили рекомендацию до "держать". Эксперты рекомендуют следить за корпоративными новостями и диверсифицировать портфель, учитывая перспективу дальнейших негативных изменений.

Антон Весенний, автор Telegram-канала "Ленивый инвестор", предупреждает, что держать большую долю ПИКа ради возможного роста опасно - если слухи о делистинге подтвердятся, цены могут упасть еще сильнее.

Ставка изменилась, а перспективы застройщиков - нет

Ключевое событие октября - четвертое подряд снижение ставки Банком России, теперь до 16,5%. Несмотря на это, большинство профессионалов считает меру лишь символической: ипотечные и кредитные ставки все еще двузначные, а динамика рынка сильно зависит от государственных программ поддержки.

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов отмечает, что для полноценного оживления рынка и возвращения спроса без субсидий ставка должна снизиться как минимум до 12-13%, тогда банки смогут предложить ипотеку под 14-15%. Сейчас же доступность кредитов ограничена, а высокие ставки "давят" на себестоимость проектов и замедляют продажи.

Кристина Гудым из "Финама" добавляет, что Банк России теперь прогнозирует сохранение высоких ставок дольше прежнего, а значит, серьезное облегчение для отрасли в ближайшем будущем маловероятно. Особенно сложно приходится застройщикам с большой долговой нагрузкой.

До конца 2025 года в отсутствие значимых отраслевых событий бумаги застройщиков останутся под давлением, так как рынок уже имеет примерное представление по уровню ключевой ставки на ближайшие 3 месяца (мы ожидаем 16-16,5%), отмечают аналитики ПСБ. "Фактором роста котировок бумаг могут стать предложения по господдержке рынка жилья, что, впрочем, маловероятно в условиях стремления к бюджетной консолидации, а также точечные позитивные корпоративные события", - считает Лаура Кузнецова из ПСБ.

Девелоперы ждут большего

В целом аналитики осторожны в прогнозах. Сильного роста акций девелоперов до конца года ждать не стоит из-за ограниченного числа драйверов. Среди позитивных факторов - смягчение политики ЦБ и продление "семейной" ипотеки, хорошие отчеты лидеров рынка. Из рисков - высокая стоимость фондирования, давление на прибыль из-за дисконтов и стимулирующих акций, а также возможные новые ограничения на госпрограммы поддержки.

Более устойчиво выглядят компании с низким уровнем долга и явными денежными потоками от завершенных проектов. Акции застройщиков с агрессивной стратегией и высокой долговой нагрузкой останутся волатильными, отмечает Владимир Чернов. Аналитик ожидает движения котировок в "боковом" диапазоне - локальные всплески возможны на новостях о ставке и продажах, а также при корпоративных событиях.

Стоит добавить, что отраслевой индекс MOEXRE с начала месяца упал на 18%, а с начала года - на 21,5%, показав один из худших результатов среди отраслей.