Офисная недвижимость: стоимость аренды продолжит падать, число пустующих офисов - расти
Несмотря на существенное падение цен на офисную недвижимость за время кризиса, по данным компании CB Richard Ellis, на которые ссылается Reuters, Москва стоит третьей в списке городов Европы, Ближнего Востока и Африки по дороговизне аренды офисов. Самые высокие арендные ставки в Лондоне, на 2-ом месте в рейтинге Дубай, на 4-ом - Париж, а на 5-ом - Санкт-Петербург. Таким образом, два российских города вошли в пятерку самых дорогих по стоимости аренды офисов.
За последние годы в Москве было построено довольно много офисных помещений, отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы недвижимости" Олег Репченко. "Если 5 лет назад в Москве строилось 500-700 тыс. кв. м офисной недвижимостив год, то в последний год перед кризисом этот показатель дошел до 2 млн кв. м", - приводит цифры аналитик.
Спрос не смог переварить такой объем предложения, и уровень вакантных площадей серьезно вырос. "Если в третьем квартале 2008 года уровень вакансий составлял 4-6% в зависимости от класса офиса, то сейчас в классе "А" вакантными являются 16,5% помещений без учета субаренды (с учетом - более 20%), в классе "В" - около 17,5%", - говорит Ольга Ясько. При этом здания, которые в последнее время были сданы в эксплуатацию и выходят сейчас на рынок, зачастую остаются с еще более высоким уровнем вакансий (иногда 60% и выше), добавляет эксперт.
По данным C&W/S&R, доля вакантных помещений в среднем по Москве составляет 23-24% от всех существующих офисных площадей. "А ведь еще очень много зданий сейчас только строятся, и в ближайшее время они выйдут на рынок. Это грозит появлением дополнительных пустых площадей в будущем", - делает выводы Андрей Малков.
"Текущая ситуация в корне отличается от той, которую мы наблюдали еще 2-3 года назад, - замечает Ольга Ясько. - Тогда спрос существенно превышал предложение, здания сдавались в аренду на начальных этапах строительства, росли ставки, и уровень вакансий был крайне низким. Сейчас же пополняющее новый офисный сток предложение оказывается невостребованным в силу существенного снижения спроса".
Спрос серьезно сокращается, поскольку в кризис компании уменьшают масштабы своей деятельности, освобождают помещения. "Если сейчас на рынке и есть какая-то активность, то в большинстве своем она связана с тем, что арендаторы просто переезжают в другие офисы, - говорит г-жа Ясько. - Ведь зачастую новые предложения по ставкам оказываются на 50-60% ниже ставок по текущим договорам, и арендаторам просто выгодно поменять офисное здание".
Андрей Малков все же надеется, что осенью спрос на рынке офисной недвижимости начнет расти благодаря сезонному оживлению деловой активности. В результате, по его мнению, арендные ставки замедлят свое падение. По оценкам эксперта, их снижение от нынешних уровней не превысит 10%. Не ожидает какого-то еще очень существенного падения арендных ставок и Ольга Ясько. По ее словам, темпы падения стоимости аренды во втором квартале 2009 года уже существенно замедлились по сравнению с динамикой второй половины 2008 года и начала текущего года, что говорит о некой стабилизации арендных ставок.
В свою очередь, Олег Репченко прогнозирует более существенное снижение арендных ставок в ближайшем будущем - еще на 10-30% в зависимости от привлекательности того или иного офиса. "Спрос на коммерческую недвижимость просел гораздо сильней, чем на жилую, - поясняет аналитик. - Его восстановления можно ожидать только при полной нормализации экономической обстановки, что в нынешних условиях совершенно неопределенно". Новые же бизнес-центры, так активно появляющиеся в Москве, по словам аналитика, будут заполняться только в том случае, если они смогут переманить арендаторов у существующих офисных зданий, предлагая им более выгодные условия.
Рейтинг событий, влияющих на российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | C |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | D | |
| Макроэкономическая ситуация в России | B | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Россия не пойдет на ужесточение санкций против Ирана ради заключения нового договора по СНВ | С |  |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | C | |
| Уровень мировых цен на металлы | С | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| "Уралкалий" и "Сильвинит" снизили цены на поставки хлористого калия в Индию до $460 за тонну | C | |
| Торговая выручка "Седьмого Континента" за 1 полугодие 2009 года увеличилась на 13% до 23 млрд рублей | C | |
| Чистая выручка "Магнита" за 6 месяцев 2009 года выросла на 33% - до 78,5 млрд рублей | С | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон -