Офисная недвижимость: падаем до 2010 года
В I квартале 2009 года продолжилось падение цен на офисную недвижимость, как на рынке аренды, так и на рынке продажи. Это обусловлено как экономической ситуацией, проще говоря, банкротством или сжатием компаний, так и тем, что в первом квартале на московский рынок недвижимости вышло значительное количество качественных офисных площадей, а именно - около 451 тыс. кв. м. Это на 90% больше, чем в аналогичном периоде 2008 года. Часть этих объектов была запланирована к вводу в эксплуатацию еще в 2008 году. До конца 2009 года ожидался ввод свыше 1,2 млн. кв. м качественных офисных площадей, однако в связи с замедлением сроков строительства и приостановкой строительных работ на некоторых объектах, будет введено в эксплуатацию лишь 50-60% от первоначально заявленного объема, говорится в аналитическом отчёте компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".
Источник: "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"
В целом по рынку объем предложения с начала финансового кризиса вырос в 2,9 раза. Значительную долю среди введенных офисных центров занимают офисные центры класса А, поскольку в первом квартале были введены в эксплуатацию такие крупные объекты А-класса, как офисный центр Nordstar Tower, многофункциональный центр "Градекс" и бизнес-центр "Двинцев". При этом около 27% введенных площадей вышли на рынок в результате реконструкции. Средняя цена продажи офисных помещений снизилась на 17-19%. При этом наиболее значительно подешевели по сравнению с предыдущим кварталом офисные помещения, расположенные в бизнес-центрах класса В и в административных зданиях С-класса. В обеих категориях объектов цены понизились на 33%. Автономные офисы подешевели на 19%. А вот цены продаж офисных помещений в бизнес-центрах класса А замедлили свое падение. Несмотря на низкий спрос, собственники не спешат снижать цены на свои объекты, в то время как потенциальные покупатели запрашивают дисконт в 30-50% от первоначальной стоимости объекта.
Источник: "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"
Также продолжилось снижение арендных ставок, начавшееся в IV квартале 2008 года. В среднем, арендные ставки на все типы офисных помещений снизились на 27-29% по сравнению с прошлым кварталом. Максимальное падение было отмечено в секторе бизнес-центров класса В, ставки в них снизились на 38%. В бизнес-центрах класса А арендные ставки понизились на 25%, в административных зданиях класса С - на 27%. В отдельных случаях снижение ставок аренды достигало 50%. Ставки аренды на офисные помещения, расположенные в жилых домах понизились на 25%.
По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, количество поступающих заявок в компанию "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" на аренду офисных площадей снизилось на 13%, на покупку - на 60%. Падение спроса происходит на фоне растущего предложения: в I квартале объем площадей, предлагаемых в аренду, вырос по сравнению с IV кварталом 2008 года на 4,4%, а количество предложений возросло на 7%. Число объектов, выставленных на продажу в I квартале 2009 года, выросло на 61% по сравнению с IV кварталом 2008 года, общая площадь выставленных на продажу помещений увеличилась на 80%. Наибольшее снижение было отмечено в новых бизнес-центрах класса А и В+, которые вышли на рынок недавно - в конце 2008 - начале 2009 гг. Средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса А составляет 815 долл./кв. м/год, класса В - 464 долл./кв. м/год.
Спрос на коммерческую недвижимость сократился куда больше, чем в сегменте жилой недвижимости, сообщил Олег Репченко, руководитель аналитического центра компании "Индикаторы рынка недвижимости". "Если в жилье проблемы скорее с деньгами, а спрос там всё равно остаётся, то уменьшение бизнес-активности привело к заметному и продолжительному падению спроса на коммерческую недвижимость, - указывает г-н Репченко. - Кроме того, на рынке офисной недвижимости не было сокращения предложения. Если жильё всё больше строилось под социальные нужды и меньше выходило на свободный рынок, то объёмы строительства офисов возрастали чуть ли в два раза в год". Если просадка цен на жильё составляет около 30% от докризисного уровня, то на офисные помещения значительно больше - до 70%. Совсем сложно продать значительные объёмы недвижимости, целые бизнес-центры, хотя цены на небольшие офисные помещения на первых этажах, в 200-500 кв. м, скорректируются на 30%, также как и на жильё, полагает аналитик.
Самой большой угрозой для рынка офисной недвижимости являются растущие вакантные площади, предупреждает Константин Ковалёв, управляющий партнёр компании Blackwood. Они составляют около 2 млн кв. м (20%) от 10 млн кв. м всех совокупных площадей офисов класса A, B, C. При этом количество пустующих офисов продолжает множиться, так как на рынок выводятся всё новые объекты. В 2009 году, по оценке г-на Ковалёва, на рынке появится до 1 млн кв. м офисов, половина этих метров пополнит вакантные площади, относительный объём которых достигнет 25% в среднем по рынку. "Цены на офисную недвижимость однозначно будут падать до конца 2009 года, считает управляющий партнёр. - А дальше всё будет зависеть от макроэкономики. Скорее всего, в ближайшие годы будет стагнация, движения вверх-вниз".
Несколько лет назад бешено растущие бизнес-проекты требовали всё большего количества офисных площадей, ввод которых не поспевал за спросом. Казалось, что так будет всегда. Сегодня ситуация изменилась полностью - рынок продавца стал рынком покупателя. История западного рынка недвижимости говорит о том, что офисы в такие времена лучше сдавать за коммунальные платежи. Так они хотя бы не приносят убыток.
Рейтинг событий, влияющих на российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | В |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | D | |
| Макроэкономическая ситуация в России | B | |
| ПОЛИТИКА | ||
| В. Путин назвал ситуацию в экономике РФ непростой, но контролируемой | C |  |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | В | |
| Уровень мировых цен на металлы | В | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Башкортостан поддержит предприятия "КАМАЗа" | В | |
| "Белон" в 1 кв. 2009 г. увеличил добычу угля на 38% до 1,409 млн тонн | В | |
| Чистая прибыль ТНК-BP за 1 кв. 2009 г. по US GAAP упала на 58% | В | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - умеренно негативный