“Очень дорого” - что происходит с ипотекой в России?

Льготная ипотека очень дорого обходится стране. Об этом прямо говорит вице-премьер Марат Хуснуллин. И это при том, что в текущем году данный финансовый инструмент уже претерпел “урезания”: с февраля такой кредит выдается только один на семью, а “донорские” схемы и вовсе запрещены. Но, судя по тону заявлений властей, это не финальные изменения.

Что же происходит с главной льготной программой страны? Как это повлияет на застройщиков и банки? Ответы на эти вопросы Finam.ru искал вместе с аналитиками.

Кому льготную ипотеку, “очень дорого”?

Вице-премьер Марат Хуснуллин в четверг, 9 апреля, на заседании Минстроя и комиссии Госсовета назвал сохранение льготной ипотеки вынужденной и крайне затратной мерой. По его словам, которые приводит РБК, на льготные программы сейчас приходится более 80% всех ипотечных выдач в стране.

Но в планах российских властей пока только модернизация семейной ипотеки. IT-ипотека, дальневосточная, арктическая программы, а также льготная ипотека в новых регионах остаются без изменений, по крайней мере, сейчас.

Вероятно, предвосхищая грядущие изменения, “Сбербанк” решил понизить прогноз по выдачам ипотеки в 2026 году в целом по рынку до 4,9 трлн рублей с ранее ожидавшихся 5,6 трлн рублей. В банке ожидают, что примерно 60% придется на льготные программы и чуть более 40% - на рыночные.

Для сравнения: в 2025 году выдачи ипотеки составили 4 трлн рублей, из которых 3,2 трлн рублей пришлось на госпрограммы и лишь 0,8 трлн рублей - на рыночные. На перемены в цифрах, как пояснили в “Сбере”, повлияли два фактора: снижение ключевой ставки и изменение условий семейной программы.

Напомним, что получить льготную ипотеку в России стало сложнее с февраля этого года. Согласно новым правилам, теперь оба супруга обязаны выступать созаемщиками - исключение только для случаев, когда один из них имеет иностранное гражданство.

Это нововведение закрывает путь к популярным схемам, когда жена оформляла семейную ипотеку на себя, а муж - на себя, или супруги разводились, чтобы взять два льготных кредита.

Также сейчас не получится взять “донорскую” ипотеку, под которую попадали сделки с участием “донора” (родственника с детьми), получавшего льготную ставку 6% для тех, кто под программу не подходил. Эта схема часто использовалась для покупки инвестиционных квартир.

“Урезания” не обошли стороной и банки - с 1 января 2026 года им снизили компенсации по всем льготным программам. И хотя это не привело к росту ставок для заемщиков, но напрямую повлияло на требования банков, которые в настоящее время осторожнее одобряют сделки и тщательнее проверяют доходы.

А впереди еще “новинки”. Правительство может в скором времени ввести дифференциацию ставок: чем больше детей, тем меньше процент по ипотеке. Например, 1 ребенок - ставка около 10% (выше базовой семейной); двое - около 6%; три и более - пониженная ставка (до 4%). Окончательные предложения Минфин и Минстрой должны внести до 1 июля 2026 года.

А в связи с этими требованиями могут возникнуть и другие - покупатели должны будут приобретать не менее 50 квадратных метров, а не маленькие студии.

Возможно, в связи с этим сейчас обсуждаются и новые лимиты по льготным программам: до 9 млн рублей с 6 млн рублей в целом по стране и с 12 млн рублей до 18 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей. На практике, как посчитали в “РБК-Недвижимость”, это означает, что рост лимита приведет к увеличению на рынке предложения больших квартир в 13 раз.

Банки с застройщиками в доле?

От льготной ипотеки выигрывали все - власти, обычные граждане, банкиры и строители. Но теперь, когда все меняется, кто останется в плюсе? И для инвесторов это не столько социальный вопрос, сколько вопрос о финансах - что делать с акциями банков и застройщиков?

Упомянутые выше снижение компенсаций со стороны государства и ужесточение правил уже привели к заметному охлаждению на рынке недвижимости. По данным “ДОМ.РФ”, с которыми ознакомился РБК, после ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля поток заявок рухнул более чем на 40%.

Если дальше вдаваться в конкретику, то в феврале банки заключили 66,3 тысячи ипотечных договоров на 290,3 млрд рублей. По сравнению с январем объем выдач сократился на 31%, количество - на 20%, а средний размер кредита упал на 13% - впервые с августа 2025 года, посчитали в Frank RG (есть у РБК).

В результате по итогам первого квартала совокупная выручка застройщиков, работающих в столичном регионе, упала на 18,5% год к году - до 497,49 млрд рублей, свидетельствуют данные Dataflat.ru, который привел “Коммерсант”. 

О том, что отрасль в кризисе говорят и котировки акций застройщиков. Так, акции “ПИКа” упали в 3 раза от своих максимальных значений в 2021 году, а цена бумаг “Самолета” снизилась в 10 раз за этот же период, акции ЛСР - почти вдвое - с 1164 до 669 рублей от пиков 2024 года.

Как говорит аналитик “Алор Брокер” Кирилл Васильев, причина падения в основном в том, что заемные деньги для строительства стали очень дороги, а высокая ключевая ставка держится уже достаточно долго, также влияет ужесточение льготных программ.

Падение рынка - это не только убытки, но и возможности. Если вы хотите научиться зарабатывать на таких движениях, начните с безопасного шага. Научитесь бесплатно торговать на бирже акциями, валютой, фьючерсами и другими биржевыми инструментами без рисков и вложений по реальным котировкам. Совершите первую сделку и получите 1000 рублей в подарок на реальный счет.

Прогнозы аналитиков - “доживем” до конца года

В связи с тем, что акции большинства девелоперов продолжат торговаться около минимумов, некоторые аналитики не видят смысла брать их сейчас в портфель, но все может измениться при дальнейшем снижении ключевой ставки. Исключение, по словам Васильева, пока представляет “ГЛОРАКС”, который показывает хорошие результаты даже при текущей ставке.

Что же касается банков, то, несмотря на сложную операционную среду, Игорь Додонов, аналитик ФГ “Финам”, ожидает суммарную чистую прибыль сектора в нынешнем году в диапазоне 3,4-3,6 трлн рублей, то есть она останется примерно на уровне 2025 года. Таким образом, в финансовом плане сектор по-прежнему будет смотреться заметно лучше многих других отраслей российской экономики, что будет оказывать поддержку акциям ведущих банков.

Додонов также полагает, что банки готовы кредитовать по нынешним реальным рыночным ставкам, о чем говорит постепенный рост ипотечных выдач в рамках рыночных программ. По его оценке, по итогам 2026 года ипотечные выдачи окажутся в районе 5 трлн рублей против 4,5 трлн рублей в прошлом году, а доля выдач в рамках рыночных ипотечных программ может достичь 50-55% от всех выдач.

“Мы считаем, что в текущем году на фоне снижения ключевой ставки акции банков, по которым платятся хорошие дивиденды, будут фаворитами года, также от снижения “ключа” смогут выиграть и надежные застройщики. В банковском секторе наши предпочтения - обыкновенные акции “Сбербанка”, акции ВТБ, “Т-Технологий” и “ДОМ.РФ”, а в секторе строительства и недвижимости считаем перспективными акции группы “ПИК” (только что обновившей дивидендную политику). Покупать акции следует после существенных падений рынка и в преддверии дат закрытия реестра акционеров для получения дивидендов”, - добавила Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global.

Также эксперты советуют в целом не воспринимать изменение льготной ипотеки как плохую тенденцию и не только потому, что это “очень дорого” для бюджета. Это еще и вопрос справедливости.

“Льготы по ипотеке приводят к тому, что одна часть общества получает преимущество за счет других, так как субсидирование идет из бюджетных денег. Это не всегда справедливо, поскольку льготные квадратные метры иногда используются в качестве инвестиции под сдачу в аренду, выкупая доступные на рынке метры и превращая их в арендное жилье. Неравенство по доходам и по жилищным условиям домохозяйств растет, что в перспективе приведет к негативным последствиям”, - предупредил Васильев.

Отметим также, что ежегодно на субсидирование процентов по льготным ипотечным программам государство тратит сотни миллиардов рублей из бюджета. Причем чем выше ключевая ставка ЦБ, тем больше денег уходит из бюджета на покрытие банкам разницы между рыночной и льготной процентной ставкой.

“Поэтому можно понять заявление Хуснуллина. Он, видимо, пытается привлечь внимание к необходимости снижения ключевой ставки ЦБ еще быстрее, чтобы дешевела поскорее рыночная ипотека, и чтобы на рынках нового жилья не было слишком больших ценовых перекосов, из-за которых жилье трудно продать, даже в условиях наличия льготной ипотеки. В настоящее время банки одобряют до 10-20% от поданных заявок на кредиты вообще, в том числе на льготные ипотечные программы”, - объяснила Мильчакова.

Таким образом, эксперт обратила внимание на то, что вице-премьер не столько высказывал мнение о том, какая “плохая” льготная ипотека, сколько хотел привлечь внимание к необходимости более эффективного использования бюджетных средств.

“Лишние 300-400 млрд, которые тратятся на субсидии процентных ставок по льготной ипотеке могли бы быть потрачены с большей пользой для всей страны - хотя бы на строительство перспективных заводов, электростанций, объектов инфраструктуры, и, соответственно, на создание новых рабочих мест, особенно в регионах. Также отказ от льготных ипотечных программ, скорее всего, помог бы высвободить средства для других необходимых стране проектов, возможно, направить эти деньги на борьбу с тяжелыми и пока еще трудно излечимыми болезнями, на иные формы поддержки многодетных семей, кроме ипотеки, на улучшение экологической обстановки и т.д.” - перечислила Мильчакова.

Ее коллега Додонов из “Финама” тоже согласен, что льготные ипотечные госпрограммы недешево обходятся бюджету - на субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми в 2026-2028 годах заложено около 1,8 трлн рублей.

“Однако вопрос более комплексный. Несмотря на побочный эффект в виде дополнительного повышательного давления на цены на недвижимость, льготные ипотечные программы реально помогают многим семьям улучшать жилищные условия, в то время как рыночные программы пока остаются мало для кого доступными из-за очень высоких ставок. Кроме того, льготные госпрограммы поддерживают весь ипотечный рынок, а через него - застройщиков жилья и, шире, строительный сектор, который играет очень важную роль в экономике. Поэтому, я считаю, что льготные программы продолжат действовать в обозримом будущем, хотя условия по ним, вероятно, будут ужесточаться”, - прокомментировал эксперт.

Но не стоит забывать, что почти все льготные программы изначально задумывались со “сроком годности”, поэтому их исчезновение или корректировка тоже не должны никого удивлять.

“В России все льготные ипотечные программы, кроме сельской и военной ипотеки, имеют срочный характер, то есть действуют до определенной даты. Такие льготные программы, как семейная ипотека, арктическая и дальневосточная ипотека, IT-ипотека, действуют до 2030 года, после 2030 года их продления не предполагается”, - напомнила Мильчакова.