Новая семейная ипотека меняет рынок жилья

С 1 октября правила семейной ипотеки серьезно меняются. Вместо единой ставки 6% государство вводит новую дифференцированную ставку, чем больше детей — тем дешевле кредит. Одновременно существенно увеличиваются максимальные суммы ипотеки для многодетных семей.

На мой взгляд, изменения стали довольно радикальными. Для семей с 3–5 детьми программа стала действительно привлекательнее, а вот семьям с одним или двумя детьми ипотека, наоборот, обойдется дороже, если вообще останется доступной.

В регионах условия будут следующими:

• 5+ детей — 2%, до 10 млн руб.;
• 4 ребенка — 4%, до 10 млн руб.;
• 3 ребенка — 6%, до 10 млн руб.;
• 2 ребенка — 8%, до 8 млн руб.;
• 1 ребенок — 10%, до 6 млн руб.

Причем хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет на момент оформления кредита.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей лимиты заметно выше:

• 5+ детей — 4%, до 18 млн руб.;
• 4 ребенка — 6%, до 18 млн руб.;
• 3 ребенка — 8%, до 18 млн руб.;
• 2 ребенка — 10%, до 15 млн руб.;
• 1 ребенок — 12%, до 12 млн руб.

Напомню, по действующим правилам, до 1 октября ставка составляет 6%, а льготный лимит 6 млн руб. в регионах и 12 млн руб. в четырех столичных регионах.

Таким образом, для семей с одним ребенком условия существенно ухудшаются. В регионах ставка вырастает с 6% до 10%, а лимит остается 6 млн. В Москве и Петербурге ставка вообще удваивается до 12%, хотя максимальная сумма сохраняется на уровне 12 млн.

С двумя детьми ситуация тоже становится менее выгодной по ставке: 8% в регионах и 10% в столичных регионах. Зато лимиты увеличиваются до 8 и 15 млн соответственно.

А вот начиная с трех детей появляются интересные нововведения. Для семьи с тремя детьми в обычном регионе ставка остается 6%, зато доступная сумма увеличивается с 6 до 10 млн руб. С четырьмя детьми ставка снижается уже до 4%, а с пятью — до фантастических по нынешним меркам 2%!

Причем эффект ставки огромный. Например, кредит 10 млн руб. на 15 лет под 10% дает это платеж около 107 тыс. руб. в месяц. Под 6% — уже около 84 тыс., а под 2% — примерно 64 тыс. руб. Разница между 10% и 2% — более 40 тыс. руб. каждый месяц. За 15 лет речь идет уже о миллионах рублей!

Есть еще несколько важных нюансов. Максимальный срок государственного субсидирования теперь составит 15 лет. А вот для строительства частного дома, завершения его строительства или покупки участка с последующим строительством ставка останется 6% независимо от количества детей и региона.

Для застройщиков последствия новой программы тоже неоднозначные. Семьи с одним ребенком, которые раньше могли получить 6%, столкнутся с заметным ухудшением доступности жилья. Часть такого спроса может исчезнуть вовсе или отложиться.

Зато многодетные семьи получают одновременно более низкую ставку и увеличенный кредитный лимит. Особенно сильно это может ощущаться в регионах, где 10 млн руб. уже позволяют выбирать довольно просторное семейное жилье.

Если льготный спрос начнет смещаться в сторону семей с 3–5 детьми, логично ожидать и большего интереса девелоперов к трех- и четырехкомнатным квартирам, а не только к привычным студиям и однушкам. Инвесторам тоже об этом стоит задуматься.

Резюмируя, семейная ипотека становится намного более адресной. Для семей с одним-двумя детьми условия ухудшаются, зато семьи с тремя и особенно четырьмя-пятью детьми получают очень серьезную поддержку, вплоть до ипотеки под 2% годовых. Интересно, приведет ли это к росту демографии... Но это точно приведет к изменению структуры предложения на рынке новостроек.