Недвижимость обвалит рубль

История российского рынка недвижимости напоминает историю про хутор Дальний. В этой небольшой деревушке в стороне от ГАЗПРОМовского проекта по газификации сел, от Национальных проектов "Доступное и комфортное жилье", от асфальтированных дорог доживали свой век несколько старушек. Цены на "движимую" недвижимость с "недвижимыми" бабулями были в районе трех-четырех пенсий в середине 2007 года. Но внезапно все перевернулось в жизни этого хуторка, когда один из недавно освободившихся домов купил бизнесмен, решивший устроить в столь живописном месте усадьбу в древнерусском стиле из срубов архангельского леса. Цены на "движимость" взлетели за один месяц, если не сказать за один день. Рост составил 10000000%!!! C 10000 рублей до 1000000 рублей за участок. Старушки, сами того не подозревая, стали обладателями несметных богатств Земли Русской. Чаще стали приезжать дети, проведывать. Еще бы, "избушку на курьих ножках" стало возможно поменять на однокомнатную квартиру в городе практически без доплаты, которую к тому же можно сдавать будет потом..., когда бабуля... того... Сделок, правда, больше не было в том хуторе, зато цены повышались систематически, да и баррель дорожал... Сам богатый бизнесмен тем временем понастроил срубов. Домик, баня, домик для гостей, охотничья избушка и... Но "и" не получилось. Наступило лето 2008 года, а потом осень, а теперь зима, а тут и бизнес отобрали "сильные мира сего". Кризис ликвидности добрался и до хутора Дальнего. Цены упали на обещанные экспертами 20%, но не на всю недвижимость. Некоторые объекты напротив выросли. Причины известны - подорожание доллара, колбасы и речь г-на Лужкова о повышении недвижимости до конца 2009 года.

Кризис ликвидности и отток капитала, совсем недавно обрушившие фондовый рынок и российские индексы, уже добрался до рынка недвижимости. Девелоперы, строители и чиновники, близкие к этому рынку, всеми силами пытаются удержать рынок от падения. Удастся ли?

Есть расхожее мнение, что недвижимость в основном покупают для жизни, а незначительное число инвесторов не сможет обрушить рынок недвижимости. Попробую рассеять эти иллюзии. Недвижимость — это актив. А любой актив имеет цену, за которую он приобретается в данный момент. Под влиянием тенденций времени цена растет или падает. Стоимость кв.м одинакова и для 18-ти летней недвижимости, и для новой недвижимости, и для 50-ти летней. Так значит, недвижимость - это все таки рыночный актив? А рыночный актив имеет рыночную стоимость, на сегодняшний день порядка 1500 долларов в регионах и порядка 6000 долларов в Москве за кв.м.

По данным Росстата, за период с 1990 года было построено порядка 825 млн. кв.м при среднегодовом показателе за 18-летний период в 45 млн. кв.м. Это относительно новое жилье и наиболее ликвидное, в дальнейшем мы будем его назвать "голубые кв.м" по схожести с "голубыми фишками". Ипотека чаще всего, кстати, и дается на эту часть жилой недвижимости.
Капитализация всего рынка недвижимости, построенной за последние 18 лет, составляет более 1,3 триллионов долларов при курсе в 35 рублей за доллар или 43,3 триллионов рублей!!!

Знакомая цифра в 1,3 триллионов долларов, не правда ли? Не так давно у российского рынка акций была примерно такая же капитализация.

По данным Росстата, общее количество квартир на конец 2008 года составляет 58 млн., средняя площадь квартиры 50 кв.м. Общий объем рынка составляет около 3,07 млрд кв.м., средняя цена составила 47482 рубля на конец 2007 года. Какие данные будут у Росстата на конец 2008 года, пока не знаю. Но цена в 1500 долларов по курсу в 35 рублей вполне приемлема для наших расчетов. Капитализация рынка недвижимости на данный момент составляет 4.6 триллионов долларов (161,0 трлн. рублей), причем капитализация "голубых метров" составляют порядка 1,3 триллиона долларов(45.5 трлн рублей). Как и те бабули из хутора Дальнего, мы и не знаем, наверное, какими несметными богатствами мы владеем.

При населении в 132 млн. человек на каждого приходится около 6,2 "голубых" кв.м и 20 обычных кв.м жилой недвижимости. Данные показывают, что все мы не слишком далеко ушли от коммунальных советских квартир, и спрос велик. Но спрос приходится на неплатежеспособную часть населения. Более точно, на неплатежеспособную по текущим ценам. Но в связи с кризисом ликвидности и бегством капитала из России проблема неплатежеспособности перекинулась на самих строителей и девелоперов. Выстроив пирамиду недвижимости, рынок питался притоком новых денег на рынок. Долгие годы на рынке практиковалось "построение цепей", когда новые деньги создавали цепь сделок. К примеру, на рынке появлялись деньги на однокомнатную квартиру, владельцы однушки, продавая ее, одновременно покупали двушку, дальше продавцы двушки покупали трешку и т.д. В конечном варианте деньги так или иначе попадали к строителю, для которого это было основанием поднять цену в связи с бешеным спросом на новое жилье.

Понятное дело, что "построение цепей" будет и дальше практиковаться, но ситуация отличается коренным образом от всех предыдущих лет тем, что до сих пор не было такого обвала капитализации фондового рынка, не было такого оттока капитала из РФ и не было Великой Рецессии во всем мире. Весь мир занят переоценкой рисков, переоценкой активов и поиском ликвидности на фоне раскручивающейся дефляционной спирали. Иностранный капитал не будет поддерживать рынок недвижимости в России, и, по-видимому, он и не будет возвращаться до тех пор, пока не произойдет переоценка рынка недвижимости в РФ и других активов, например, земли. На сегодняшний день российские девелоперы и строители заняты впариванием своей недвижимости оставшемуся в РФ иностранному капиталу и государству за счет федеральных денег. Ипотека, на которую еще не так давно возлагались большие надежды, дала прямо противоположный эффект. Строители вместо использования выделенных таким образом государством и банками денег для наращивания объемов, вздули цены на недвижимость до небес и сами попали в ловушку ликвидности. Отсутствие покупателей нисколько не смущало девелоперов и строителей, полагающих, что покупатели все равно придут и купят, только уже дороже. Огромные сверхприбыли, заложенные сверх себестоимости, на самом деле и создавали пузырь недвижимости. Эти деньги никуда не ушли с рынка, они и раздули его. Десятки, сотни квартир, домов, коттеджей, питаемые ликвидностью, множили богатства российских магнатов недвижимости, также как котировки акций множили богатство российских олигархов. Но наступила осень 2008 года, и ликвидность ушла с фондового рынка и с рынка недвижимости. Магнатам недвижимости стало тесно на рынке в отсутствие денег, и цены встали. Небольшое падение посеяло ужас в головах строителей, а эксперты стали давать робкие прогнозы падения цен на 20-30 %.

Но еще раз повторимся, падение на рынке недвижимости не может быть 20-30% в РФ при росте в 10 раз с 2000 года, да еще на фоне падения фондового рынка на 70%. Иностранный капитал уходит домой для того, чтобы вернуться после переоценки всех видов российских активов — акций, земли, недвижимости и прочего. Недвижимость, которая для большинства граждан является наибольшей ценностью, для иностранного капитала просто актив. Когда денег много, цены высокие, когда денег мало, цены низкие. Ну и, конечно, еще надо, чтобы у денег было желание вкладываться в тот или иной актив. Иностранный капитал не будет вкладываться в российскую недвижимость, пока она не обрушится на 70-80%. Российский капитал по уши в долгах и не против скинуть часть недвижимости со скидкой в 20%, которая сейчас именуется дном, для решения финансовых проблем или просто для выхода в деньги, в первую очередь, в валюту. Население в стороне от всех этих игр, у него как не было денег, так и нет. Пока главное - не потерять работу, чтобы хоть телевизор, взятый в кредит, не отобрали.

Еще осенью эксперты уверяли, что российским банкам нечего бояться американской ипотеки - субпрайм. Мы полагаем, что банкам стоит бояться российской ипотеки - "сверхпрайс".

Дело в том, что основная масса ипотечных кредитов приходится на 2007-2008 годы. Причем цены на недвижимость в этот период подпитывались не ростом благосостояния граждан, а ипотечными кредитами и кредитами самим строителям, т.е. попросту ликвидностью. Которая и ушла с рынков.

Мы проанализировали рынок одного из областных центров Европейской части РФ. Цена на кв.м. в период с 2007 по 2009 год изменялась от 19 000 рублей за кв.м в январе 2007 года до 33 000 за кв.м. в январе 2009 года. В течении 2008 года динамика цен была скорее индикативной, т.е. ценники поднимались до 70 000 руб за кв.м., но продаж фактически не было, более-менее торгуемый диапазон приходился на уровень в 50-52 тыс. за кв.м. летом 2008 года. К октябрю 2008 года продажи встали полностью, да и фондовый рынок был уже совсем другим ориентиром для ожиданий. К январю 2009 года уровень торгуемых цен приходится на 35-42 тыс. кв. м. за вторичное жилье. Все вышеназванные цены относятся к "голубым" кв.м., т.е в домах не старше 20 лет.

По информации, публикуемой в СМИ, в декабре 2008 года в анализируемом нами регионе только одна компания сейчас не может продать 300 готовых квартир. Сейчас средняя себестоимость строительства жилья в составляет 24-27 тысяч за кв. м в панельном доме, и 26-28 тысяч - в кирпичном. Все зависит от наличия и качества коммуникаций к началу стройки и цены материалов. Летом застройщики, продавая квартиры, просили за квадратный метр до 70 тысяч рублей. Сейчас согласны на 35-40. А некоторые и на 30 тысяч. То есть готовы отдать практически по себестоимости. Компании рассчитывают, что жилье у них купит Минрегионразвития. Это министерство, воспользовавшись тем, что цены на жилье повсеместно падают, решает проблемы военнослужащих и военных пенсионеров. Сначала федералы собирались приобрести в области 41 квартиру, сейчас говорят уже о 170. Интересно, что став новоселами по программе Минрегионразвития, военные не будут собственниками квартир. С ними заключат договоры социального найма.

Таким образом, можно уже сейчас констатировать падение на 50%, если соотносить цены в 70 тыс. и 35 тыс., но проблема во все той же ликвидности и капитализации всего рынка недвижимости. У рынка нет денег поддерживать существующий уровень цен, а проблемы дефицита ликвидности застройщики только-только ощутили на себе. Мы полагаем, что как раз сейчас рынок достиг только отправного пункта для падения на дополнительные 50-70% падения. Поддержать рынок, возможно, сможет ипотека, но только на уровне цен в 10-15 тыс. рублей за кв.м при условии, что в семье двое работающих и один ребенок.

Совокупное предложение на вторичном рынке достигло 65 тыс. кв.м при общем рынке в городе около 5 млн. кв.м . Многие из продаваемых квартир - инвестиционные или спекулятивные. К этому объему надо добавить предложение со стороны застройщиков порядка 120-130 тыс. кв. м построенного или находящегося на этапе сдачи жилья. Общий объем предложения составляет уже около 3% от общего объема рынка.

К тому же цифра, именуемая себестоимостью, в 25 тыс. рублей существует только лишь официально, в приватных разговорах со строителями называются 7 тыс. рублей себестоимости за кв.м., а это значит, что падать есть куда, даже с учетом аппетитов чиновников. Хотя аппетиты конечно, только растут на фоне их собственной падающей в цене недвижимости. Это, кстати, еще один фактор, который только подталкивает цены к падению. Любая ликвидность, приходящая сейчас на рынок недвижимости, будет направляться на выкуп недвижимости у "своих". И весьма вероятно, что на всех денег не хватит. И как только "свои" по большей части выйдут из недвижимости в деньги, цены рухнут на 70-80%. К тому же раскрутка дефляционной спирали вновь дает о себе знать, согласно данным, поступающим от ЦБ. Обанкротившиеся строительные компании будут попросту выкуплены за 100 рублей вместе со всей их недвижимостью. Ситуация ничем принципиально не отличается от фондового рынка. Пострадают спекулянты на рынке недвижимости, "чужие" строители и "чужие" девелоперы.

Российский вариант ипотеки "сверхпрайс" только усугубляет положение заемщиков и банков. Совокупный портфель ипотечных кредитов составляет более 1 трлн. рублей, средняя цена кв.м. в этом портфеле, по которой приобретались квартиры в 2007-2008 гг., по нашим подсчетам, - 37-42 тыс. рублей за кв.м. Падение цен по регионам и Москве уже сейчас вызывает напряжение у заемщиков. Просрочка по платежам растет, в том числе и по причине падения цен на недвижимость. При дальнейшем падении цен стоимость совокупного портфеля будет падать, часть заемщиков на определенном этапе захочет продать дешевеющую недвижимость, часть перестанет платить. Все это создаст дополнительную нагрузку на банки. При падении ипотечного портфеля на 50% потери банков будут порядка 500 млрд. рублей (15 млрд. долларов), цифра по нынешним меркам серьезная для российской банковской системы

Для поддержания цен рынку нужны деньги. Я полагаю, что для того чтобы поддержать рынок на текущих уровнях, необходимо, чтобы на руках у покупателей находилось денег в 1,5-2 раза больше предложения. Полагаю, что текущее предложение на рынке составляет порядка 3-4% от всего объема рынка жилья, это подтверждают данные исследуемого нами областного центра, где, по моим подсчетам, на рынок вышло уже более 3% от общего объема недвижимости в городе. Причем, возможно, стоит учесть, что тенденция к понижению способствует тому, что многие продавцы хотят получить деньги.

При капитализации всего рынка в 4,6 трлн. долларов рынку недвижимости необходим приток денег в 185 млрд долларов (6,48 трлн. рублей) в течение ближайших шести месяцев, чтобы насытить 3-4% продавцов , а также 2-3% в размере 138 млрд. долларов (4,8 трлн. рублей), для того чтобы создать дефицит предложения и избыточность денег. В общей сложности, я полагаю, рынку недвижимости необходим приток в 325 млрд. долларов, чтобы поддержать рынок в среднесрочной перспективе на ближайшие полгода. Даже при использовании "цепных" сделок, рынку необходимо порядка 100 млрд. долларов (3,5 трлн. рублей) в краткосрочной перспективе, чтобы поддержать рынок и, возможно, в будущем переломить тенденцию. Но проблема в том, что в России нет таких денег для поддержания рынка, а иностранный капитал не придет на рынок недвижимости. Он сейчас оттуда спешит выйти как раз. Конечно, практикование "цепей" на российском рынке недвижимости, возможно, могло бы помочь рынку и при меньшем кол-ве денег в прежние времена, но ситуация отличается, на наш взгляд, тем, что из недвижимости в данный момент выходит часть инвесторов. В предыдущие годы инвесторы, девелоперы, строители, потребители шли в одном направлении. Сейчас инвесторы выходят, девелоперы выходят, строители тоже частично выходят, покупатели, видя эту толчею в дверях, стоят в сторонке, наблюдая и делая ставки, кто кого затопчет в этой давке ожиревших от денег магнатов недвижимости.

Еще раз подтверждаю свой прогноз по рынку недвижимости - цена на кв.м упадет до 10-15 тыс. рублей в регионах и до 40-60 тыс. рублей по Москве к осени 2009 года!!!

В нашем анализе, заметьте, не учтена земля и коммерческая недвижимость, а ей тоже нужна ликвидность, как и фондовому рынку. На всех денег может не хватить...