Недвижимость и рубль обвалятся

В последнее время много копий ломается по поводу рынка недвижимости. Особенно свирепствуют апологеты "никогда-не-падения-только-роста". Последним отличился всем известный товарищ в кепке, любитель пчел. Это и понятно - коррупционный доход апологетов, большинство из которых - известные чиновники, вложен как раз в бетонные коробки, а не в более цивилизованные и ликвидные активы, и апологетам очень не хочется, чтобы их вложения обесценились.

Вполне понятна и позиция той части населения, которая не верит в кратное падение, поскольку рынок рос 10 лет, не переставая, и все уже успели привыкнуть к этому как к закону природы, который неизменен.

Но существуют простые доводы в пользу кратного падения. Рынок недвижимости - это пузырь, наряду с рынками сырьевым и фондовым, и корреляция цен на всех этих рынках до падения имела место. Нет оснований считать, что корреляции больше нет и рынок недвижимости не упадет во столько же раз, во сколько он вырос одновременно с ценами на нефть и фондовым рынком. Естественно, это не произойдет за несколько месяцев, как случилось с нефтью и акциями - недвижка гораздо более инерционна, спад будет продолжаться не год и не два, а столько, сколько продлится кризис и последующая депрессия. По оптимистическим подсчетам, следующую фазу роста мировой экономики нам ждать лет пять, не меньше. Так что у рынка недвижимости есть время для падения в разы - оно будет медленным и скорбным.

Куда могут упасть цены? Давайте посмотрим. Сейчас стоимость барреля нефти находится на уровне второй половины 2004 года, фондовый рынок примерно там же. Цена квадрата московской недвижимости весь 2004 год держалась на уровне 1950-2000 $, причем это была равновесная цена. Есть основания считать, что туда же она в конечном счете и спустится - вместе с доходами бюджета, зарплатами и ценами на все товары. Т.е с нынешнего уровня в 6000 $ за квадрат цена должна упасть в три раза, а с уровня максимумов в 7500 $ летом - на 73%. Ту же цифру получим, впрямую сопоставив цену на нефть и цену на квадрат. Максимум летней цены на квадрат - 7580 $ , максимум цены на нефть - 143 $ за баррель Urals, нынешняя цена на нефть колеблется в районе 40 $. Получаем цену квадрата, соответствующую нынешней цене на нефть - 2100 $.

Естественно, при этом мы берем за основу гипотезу о том, что 40 $ за баррель - некая равновесная цена на нефть на ближайшие годы, и роста даже до 60 $ не будет. Судя по тому, как развивается кризис и какой он имеет характер, какую природу, нам подарков от судьбы ждать не приходится, и роста цен на нефть не будет. Не с чего им расти. Был пузырь, да лопнул.

Иной сценарий возможен, если существуют факторы, способные поддержать спрос на жилье на более высоких уровнях. Апологеты в кепках и без уповают на неких мифических граждан, которые сидят на мешках с 300000-500000 $ и ждут, когда цены упадут. Не хотят покупать сейчас, гады, поскольку им все уши прожужжали журналисты, что рынок рухнет.

Так вот, я абсолютно уверен, что эти толпы покупателей с мешками долларовой наличности - миф, так же как и мифологизированы взгляды больших людей в креслах на ситуацию в экономике и вообще реальную жизнь в России. Чиновники-коррупционеры судят по себе, думая, что раз они на одну взятку могли до недавнего времени купить себе однушку или двушку, то и рядовые граждане без коррупционных доходов имеют ту же возможность. Но это не так.

До падения рынка недвижимости покупатели на нем принадлежали к четырем категориям:

1. Чиновники, вкладывающие в недвижимость свой коррупционный доход.
2. Топ-менеджеры компаний разного размера, вкладывавшие в недвижимость свои годовые бонусы.
3. Профессиональные спекулянты рынка недвижимости.
4. Рядовые граждане, с помощью ипотеки или займов у родственников и друзей улучшавшие свои жилищные условия, в основном за счет обмена с доплатой. Путем цепочек обменов с доплатой на рынке недвижимости совершалось около 80% сделок.

Теперь посмотрим внимательно на эти четыре категории и подумаем, откуда возьмутся деньги для поддержки рынка недвижимости.

С первой категорией все понятно - коррупционного дохода не будет, по крайней мере в прежних размерах, поскольку произошел обвал экономики и жировать чиновникам больше не на чем. Да и не покупкой недвижимости сейчас эти люди озабочены, а обратным - как скинуть свои бетонометры и сконвертировать их в гораздо более надежную валюту.

Вторая категория тоже ничем рынку недвижимости не поможет, равно как и бизнесмены всех уровней, поскольку кризис в экономике лишил их сверхдоходов, а часто и доходов вообще.

Третья категория наверняка застряла в квартирах, а не в деньгах, поскольку ликвидность рынка недвижимости исчезла одномоментно, и вряд ли кто-то успел скинуть свое инвестиционное жилье, а на пике цен летом тоже никто не продавал, поскольку все ждали продолжения роста.

Наконец, четвертая категория, самая массовая, лишилась возможности улучшать свои жилищные условия через ипотеку или займы у родственников, поскольку ипотеки больше нет, а занимать кто-то кому-то сейчас, в условиях кризиса и полной неопределенности будущего, вряд ли будет.

Собственных же средств у этой категории покупателей как не было, так и нет, поскольку накопить 100000-150000 $ для покупки хотя бы комнаты даже для людей с доходом в 4-5 тысяч $ в месяц в условиях Москвы не представлялось возможным никогда.

Некоторое количество людей с деньгами, готовых прикупить дешевеющие квадратные метры, конечно, осталось, но их число невелико, и как раз эта категория людей плюс потуги местных властей поддержать рынок недвижимости путем выкупа жилья у девелоперов обеспечат довольно медленное и плавное падение рынка, а не обвал на десятки процентов за несколько месяцев. Еще раз подчеркну - падение будет медленным, но долгим, это тренд на ближайшие годы, такой же, каким был 10-летний тренд роста.

Предвижу еще одно возражение апологетов "роста-не-падения" - дескать, кто будет строить и продавать по таким ценам, ведь себестоимость строительства во-о-он какая большая, не будут же продавать себе в убыток. Будут, еще как будут. Всегда выгоднее остаться при деньгах, хоть и в убытке, чем в неликвидном товаре. И строить будут дешевле, поскольку себестоимость строительства упала и будет падать дальше из-за падения стоимости стройматериалов и труда рабочих. В 98-м году, после кризиса, строили и продавали некоторые объекты по 350$ за квадрат - и, видать, выгодно было. Так что сейчас уж найдутся желающие строить и продавать по 2000 $. Ну, не совсем сейчас, а попозже, - когда мозги у девелоперов и чиновников встанут на место и они поймут, что нынешняя ситуация - это всерьез и надолго, и халявы больше не будет.

Московское правительство покупает сейчас оптом жилье у девелоперов по 59000 рублей за метр, что по нынешнему курсу составляет около 1700 $. Таков бид Лужкова на московское жилье. Всегда стоит помнить об этом.

Все мои рассуждения о долларовой цене квадратного метра справедливы только в том случае, если пертурбации в мировой экономике не приведут к девальвации доллара. Если же это произойдет, придется искать какой-нибудь другой эквивалент для оценки стоимости квадратного метра недвижимости.