Недобросовестных собственников государство оставит без земли

Власти намерены забрать землю у нерадивых хозяев и вернуть государству. Дмитрий Медведев поручил Госдуме в срочном порядке подготовить законопроект, упрощающий изъятие земель, длительное время не используемых по назначению. Критерии целевого использования прорабатывает правительство РФ. Речь идет о поправках в Земельный кодекс, в ФЗ "Об обороте земель сельхозназначения", в Гражданский кодекс и ряд других положений. Под угрозой изъятия, по оценкам экспертов, могут оказаться свыше 60% всех сельхозземель, а это миллионы гектар по всей стране, в том числе и дорогостоящие земли Подмосковья.

Скандальный законопроект, упрощающий процедуру изъятия земель государством, был внесен на рассмотрение еще в ноябре 2008 года, но прошел тогда только первое чтение. Земли сельхозназначения, не используемые в течение трех лет, Гражданский кодекс позволяет продавать на торгах и сейчас. Но сделать это не так просто, потому как сложно определить, что земля не используется. В настоящий момент целевое использование и принудительное отчуждение также регулируются положениями закона об обороте земель сельхозназначения, комментирует Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент". Согласно ст. 6 ФЗ, принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (как собственников, так и арендаторов) может наступать в результате ненадлежащего использования (нарушения ряда норм), и проходит в судебном порядке. Новый законопроект, как предполагается, позволит изымать участки, не используемые хозяевами два года, для дальнейшего выдвижения их на конкурсные торги. Найдутся ли покупатели на эти земли - другой вопрос.

Здесь важен не столько закон, сколько практика его исполнения, отмечает Илья Терентьев, генеральный директор проекта Zemer.ru. "Если новый законопроект позволит муниципалитетам определять критерии неиспользования земель самостоятельно, это приведет к коррупции и своеволию, и мы увидим очередной передел собственности", - полагает эксперт. А "лакомых" земельных участков, по его словам, предостаточно. Взять, например, ликвидные земли Одинцовского района, да и в целом всего ближнего и дальнего Подмосковья. "Сельскохозяйственные земли на расстоянии первой и второй "бетонки" из-за нерентабельности не используются по прямому назначению уже десятки лет, да и площади эти давно непригодны. На этих местах лучше устраивать жилые поселения, строить агломерации, промышленные складские зоны, развивать производство. А сельское хозяйство там невыгодно, потому как земля слишком дорогая", - говорит эксперт. Новый законопроект в этом случае помог бы лишить эти земли сельскохозяйственного статуса и разработать в дальнейшем генплан застройки территорий, добавляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы недвижимости". Пока же ситуация, по словам эксперта, довольно странная: "есть поля, которые формально числятся как под сельхозназначение, на них где захватом, где незаконно построены дачные поселки. Потом происходят истории, как с "Речником", - вроде давно стоим, а все незаконно".

Основной составляющей новых положений может стать акцент на разработку более эффективных мер контроля целевого использования, регламента и процедур отчуждения в случае их нарушения с целью возврата таких участков в рыночный оборот, отмечает в свою очередь Максим Клягин: "В этом процессе крайне важно соблюсти разумный баланс между эффективностью описанных механизмов и нормами защиты прав частной собственности. В целом это, безусловно, важная регулятивная функция. Не думаю, что принятие законопроекта станет заметным драйвером развития растениеводства - возможно, но не в значительной степени. Но поспособствовать росту инвестиционной привлекательности рынка за счет повышения объема предложения, увеличения транспарентности и роста его ликвидности, скорее всего, сможет (в случае разработки эффективных механизмов, конечно)". Сегодня на этом рынке, по словам эксперта, присутствует масса системных дисбалансов, в том числе связанных и с законодательными пробелами. Например, одним из следствий таких лакун является достаточно низкая ликвидность рынка. Обычно качественное предложение очень ограничено. Так, в докризисный период на открытом рынке обращалось, как правило, не более 10-15% от общего фонда земель того или иного региона (т.е. выделенные участки, готовые для свободной инвестиционной продажи третьим лицам). Также в ряде случаев это неблагоприятно сказывается и на АПК.

Между тем, ликвидные земли сельхозназначения пользуются весьма существенным инвестиционным спросом. Их предложение ограничено, а потенциал роста стоимости, по словам г-на Клягина, весьма велик. Абсолютные и относительные показатели могут существенно варьироваться в зависимости от огромного количества факторов, прежде всего, параметров участков. Безусловно, последствия глобального финансового кризиса весьма заметно отразились на состоянии рынка. Уже в четвертом квартале 2008 года в сегменте земель сельхозназначения существенно выросло количество предложений, что было связано с потребностями владельцев земельных активов в средствах для рефинансирования своей деятельности. Одновременно сократился спрос со стороны инвесторов. Результатом этого дисбаланса стало снижение цен в регионах с наиболее развитым земельным рынком в среднем на 50% для земель сельхозназначения и около 25-30% для ИЖС. Свою роль в этом сыграло и ухудшение финансового состояния компаний АПК. Сельскохозяйственные фирмы отложили планы по расширению бизнеса "до лучших времен", что негативно повлияло на уровень спроса.

К настоящему моменту ситуация значительно стабилизировалась. В течение 2009-2010 гг. интерес инвесторов к земельным активам рос достаточно высокими темпами. Цены ликвидных предложений быстро вернулись к докризисным уровням. Этот тренд, предполагает Максим Клягин, будет оставаться устойчивым, а темпы роста цен по мере дальнейшего восстановления экономики будут ускоряться.