Насколько опасны облигации застройщиков

Застройщиков на нашем долговом рынке много, зачастую они "серийные" и предлагают доходности выше, чем их коллеги из других отраслей, но с аналогичным кредитным рейтингом.

На днях за 2025 год как раз отчитались два довольно крупных застройщика — “Брусника” и ЛСР, поэтому давайте кратко посмотрим на их результаты и попытаемся разобраться с рисками.

Брусника

Все довольно неплохо. Видимо, довольно серьезное наращивание долга прошло не просто так. Год к году выручка увеличилась более чем на 50%, до 115 млрд руб. Операционная прибыль почти удвоилась, как и EBITDA. Чистая прибыль тоже есть — более 7,5 млрд руб.

В это же время чистый долг (с учетом корректировок на остатки денежных средств на эскроу-счетах под проектное финансирование) вырос лишь на на 32%.

Соответственно чистый долг/EBITDA снизился с 5,8 до 3,9х — идеальное попадание АКРА, хотя агентство и считает отношение долга к FFO, а не к EBITDA.

Покрытие процентных платежей EBITDA — около 1,6х, что в целом не очень-то хорошо, но и не смертельно низко.

Самое проблемное место отчетности, на наш взгляд, покрытие проектного финансирования деньгами на эскроу. По нашим подсчетам оно составило лишь 58%, что несколько ниже рыночной средней на конец 3-го квартала в 69%.

Но в целом, на наш взгляд, ситуация тут точно не смертельная, особенно на фоне снижения ключевой ставки.

ЛСР

В целом, это исторически один из самых крепких застройщиков в нашей стране, поэтому здесь за кредитное качество изначально намного меньше переживаний.

В долговых метриках это тоже отражается — чистый долг/EBITDA около 2,5х, покрытие процентов EBITDA примерно на том же уровне, что и у Брусники — около 1,6х. При этом покрытие проектного финансирования деньгами на эскроу лучше, чем у Брусники — около 65%.

Тут мы по-прежнему не видим особых рисков — ЛСР можно вполне спокойно подержать даже в консервативном портфеле, несмотря на то, что чистая прибыль "жутко" снизилась сразу в 3 раза за год.

Сектору может полегчать в этом году?

В целом — это наш базовый прогноз. Мы допускаем, что бонды застройщиков могут быть вполне неплохой идеей в цикле снижения ключевой ставки.

Источник