На взлетной полосе IPO "Самолет"

Инвестиционное резюме

• Самолет - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Финансовые и операционные результаты компании отражают рост бизнеса. Самолет намерен увеличить к 2024 году количество активных проектов до 23 и ввести порядка 1,8 млн кв. м в эксплуатацию.
• Анализ стоимости по мультипликаторам транслирует оценку капитализации в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб., что подразумевает оценку в 9,5х EBITDA LTM и 7,9х EBITDA 2020П.

Ключевые факты IPO

Название компании: Самолет

Индустрия: девелопмент жилой недвижимости

Дата IPO: 29 октября 2020 г.

Диапазон цены: 950-1100 руб.

Объем размещения: 2,9-3,4 млрд руб. (3 078 968 акций, до 5% уставного капитала). Финансирование компания направит на покупку новых участков и финансирование начала строительства уже входящих в портфель проектов. Предполагается, что доля акций после IPO в свободном обращении составит 5% от увеличенного акционерного капитала.

После проведения IPO компания со временем планирует выйти на SPO и довести долю акций в свободном обращении до 30-40% после того, как будут запущены новые проекты, которые поспособствуют росту стоимости бизнеса.

Биржи: Московская биржа

Мы оцениваем капитализацию в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) – в 73,4 млрд руб.

Оценочные мультипликаторы IPO:

Андеррайтеры: ВТБ Капитал

О компании

Самолет – один из крупнейших российских девелоперов. С момента основания компания сдала в эксплуатацию более 1,73 млн кв. м недвижимости. Всего в комплексах компании проживает порядка 100 тыс. жителей.

Штаб-квартира: г. Москва (Россия)

Год основания: 2012

Регион операций: Россия, преимущественно Московский регион

Количество сотрудников: 1500

Самолет создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Проекты Компании отличаются продуманной организацией жилых пространств, мест общего пользования и развитой социальной инфраструктурой.

Бизнес-стратегия компании предполагает укрепление позиций на рынках Московского региона и расширение портфеля проектов на рынке Северо-Западного региона, а также изучение возможности новых проектов в других регионах России.

Бизнес-модель

• Компания контролирует ключевые этапы реализации проектов: приобретение земельного участка, проектирование, строительство, маркетинг и продажи.
• Партнерство с владельцами земельных участков. Ключевым элементом стратегии компании является модель долгосрочных партнерских соглашений с собственниками земли, что позволяет избежать крупных инвестиций в земельный участок на стартовом этапе проекта и снизить кредитные риски.
• Комплексное освоение территорий. Компания создает масштабные городские кварталы с необходимой для жизни инфраструктурой в шаговой доступности, тогда как инвестиционный потенциал такого рода проектов максимально раскрывается в долгосрочной перспективе.
• Квартира с ремонтом. Компания закупает современные отделочные материалы у надежных поставщиков и сдает квартиры с уже чистовой отделкой.
• Самолет создает доступное удобство. Вместе с домами компания строит детские сады, школы и поликлиники, а также обустраивает детские и спортивные площадки, места для прогулок и отдыха.

География строительства. Москва и МО, Ленинградская область

^{Источник: данные компании}

Факторы привлекательности

• Московский регион является самым крупным рынком недвижимости в России, его доля в общем объеме ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья в России составляет порядка 20%. В 2019 году компания заняла 2-е место в Московском регионе по объему проданных площадей жилой недвижимости с долей рынка в 6%. Объем ввода в эксплуатацию проектов Самолета в Московском регионе в 2019 году вырос в 2,3 раза относительно 2018 года и составил 512 тыс. кв. м.
• Самолет намерен увеличить к 2024 году количество активных проектов до 23 и ввести порядка 1,8 млн кв. м в эксплуатацию.
• Земельный банк Самолета, по оценке Cushman & Wakefield по состоянию на 30 июня 2020 года, превышает 15 млн кв. м совокупной стоимостью порядка 176,9 млрд руб. При этом около 30% земельного банка находится на стадии строительства, оставшаяся часть - на предпроектной стадии и стадии проектирования.
• Расширение программы материнского капитала и иных социальных выплат формирует дополнительный спрос на рынке недвижимости, поскольку большая часть россиян использует полученные выплаты именно на улучшение жилищных условий.
• Программа реновации в Санкт-Петербурге и Московской области, направленная на комплексное развитие территорий, оказывает сильное влияние на рынок недвижимости и является драйвером роста индустрии девелопмента. После сноса старых объектов на рынке появятся земельные участки под застройку в привлекательных районах крупных городов с существующей транспортной и жилой инфраструктурой.
• Кризис создает дополнительные возможности крупным девелоперам для покупки привлекательных активов с интересной локацией по доступной цене.
• Дивидендная политика учитывает долговую нагрузку компании, при этом обеспечивает минимальный уровень дивидендных выплат акционерам.

Объем ввода в эксплуатацию в 2017–2019 годах, тыс. кв. м. Московский регион, Россия

^{Источник: Единый реестр застройщиков ЕИСЖС}
Обзор отрасли

• С 2000 года наблюдался значительный рост средней цены квадратного метра в Московском регионе, при этом уровень спроса остается достаточно высоким в связи с ростом реальных доходов населения и повышением доступности ипотечного кредитования.

Динамика цен и доступность многоквартирного жилья в Московском регионе

^{Источник: Росстат, ЦБ РФ}

Одним из ключевых факторов роста спроса на рынке Московского региона стало повышение доступности ипотечного кредитования, в том числе в связи с реализацией государственных программ, направленных на повышение доступности жилья для населения. Кроме того, Правительство России в рамках стимулирования экономики в период коронавирусного кризиса собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года и расширить ее с 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. Данный тренд является особенно важным для компании, так как около 70% сделок по покупке квартир Самолета проводится с использованием ипотеки.

Динамика средней ставки по ипотеке

^{Источник: ДОМ.РФ, данные компании}

• Девелопмент в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства. При этом Самолет является одним из крупнейших российских девелоперов, входит в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства и по итогам 2019 года занял 5-е место в стране по объему ввода жилья в эксплуатацию. Кроме того, с введением в 2018 году проектного финансирования и эскроу-счетов порог входа на рынок стал практически недосягаем для новых частных компаний. В ближайшие годы мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка вокруг ключевых застройщиков, которая будет сопровождаться уходом мелких игроков, вызванным неспособностью адаптироваться к новым требованиям законодательства. Консолидация отрасли положительно снизит конкуренцию и потенциально благоприятно повлияет на рентабельность застройщиков.

Операционные и финансовые результаты

• Объём реализации недвижимости в денежном выражении за 9 месяцев 2020 года увеличился на 21% до 41 млрд руб. и 348 тыс. кв. м., при этом продажи в Москве выросли на 125% до 13,7 млрд руб. и 101,5 тыс. кв. м.
• Доля ипотечных сделок за 9 месяцев 2020 года достигла 76% от общего объёма продаж.
• По итогам первого полугодия 2020 года выручка компании составила 22,7 млрд руб., оставшись практически на неизменном уровне относительно аналогичного периода прошлого года.
• Валовая прибыль в 1П 2020 выросла на 23% и составила 5,7 млрд руб. Таким образом, валовая рентабельность составила 25,0%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,2 п.п.
• Скорректированная EBITDA в 1П 2020 составила 3,9 млрд руб., что на 5% выше аналогичного показателя годом ранее. Рентабельность по скорректированной EBITDA по итогам отчетного периода составила 17,4% против 16,1% годом ранее.
• Чистая прибыль в 1П 2020 выросла на 40% по сравнению с прошлым годом и достигла 688 млн руб.
• Чистый долг по состоянию на 30 июня 2020 года составил 13,2 млрд руб. по сравнению с 11,4 млрд руб. на конец 2019 года, что обусловлено привлечением финансовых ресурсов для развития компании и формированием запаса ликвидности для безрискового прохождения периода действия режима ограничений.

^{Источник: данные компании, расчеты ГК ФИНАМ}

Дивидендная политика

Новая утвержденная дивидендная политика будет применяться по результатам 2020 финансового года, первые выплаты планируется произвести в 2021 году. При коэффициенте долговой нагрузки чистый долг/скорректированная EBITDA менее 1,0x на выплату дивидендов будет направлено не менее 50% чистой прибыли предыдущего финансового периода по МСФО. При чистом долге 1,0-2,0х скорр. EBITDA - не менее 33%. При этом при любой долговой нагрузке сумма дивидендов составит не менее 5 млрд рублей.

Оценка

Для анализа стоимости акций Самолета мы использовали метод мультипликаторов.

^{Источник: Reuters оценки ИК "ФИНАМ"}

Как узнать, какие компании и когда выходят на IPO в Америке?

Оценка по мультипликаторам проводилась по российским и зарубежным аналогам развивающихся стран. Поскольку российский рынок торгуется с дисконтом не только относительно развитых стран, но и развивающихся, то при расчете целевой капитализации нами был применен страновой дисконт 15%.

Мы оцениваем капитализацию Самолета в 59,4 млрд руб. и стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб.

Факторы риска

• Девелопмент является цикличной и чувствительной к экономике отраслью, поэтому финансовые показатели в значительной степени определяются макроэкономическими показателями: ипотечными ставками, уровнем доходов покупателей и занятости, инфляцией и пр.
• Спрос на недвижимость зависит от численности населения, деловой активности в регионе и трендов трудовой миграции.
• Геологические и погодные условия являются возможным фактором риска для бизнеса.
• Изменения в законодательстве - федеральных ипотечных программах, налоговых условий, возникновение иных требований к выполнению обязательств по отношению к органам городского управления.
• Доступность земельных участков для строительства и динамика экономического развития в регионе присутствия.
• Отсутствие своевременного доступа к финансированию может привести к невозможности покупки земли для строительства, увеличению затрат и задержек с вводом жилья.

Инвестиционное резюме

• Самолет - один из крупнейших российских девелоперов, который создает современные городские кварталы и является лидером комплексного освоения территорий в Московском регионе. Финансовые и операционные результаты компании отражают рост бизнеса.
• Анализ стоимости по мультипликаторам транслирует оценку капитализации в 59,4 млрд руб., а стоимость бизнеса (EV) в 73,4 млрд руб., что подразумевает оценку в 9,5х EBITDA LTM и 7,9х EBITDA 2020П.

Принять участие в IPO

IPO Группы "Самолет" на Московской бирже состоится 29 октября 2020 года. Заявку на участие в публичном размещении могут подать как квалифицированные, так и неквалифицированные инвесторы (клиенты АО "ФИНАМ" и АО "Банк ФИНАМ") - до 16:00 (мск) 28 октября 2020 года. Расчеты будут проводиться 2 ноября 2020 года.

Инструкция по подаче заявки на участие в IPO:

- Авторизуйтесь в личном кабинете клиента.

- В ЛК выберите раздел "Услуги".

- Перейдите в подраздел "Операции с ценными бумагами".

- Нажмите на иконку "Поручение IPO".

- Заполните строки, указанные в скриншоте.

- Минимальная сумма заявки - 50 000 рублей.

Комиссия брокера за участие в IPO составляет 0,236% от суммы сделки.

Подробную информацию об участии в IPO уточняйте у клиентского менеджера. Возможность участия в IPO (англоязычный термин, обозначающий процедуру первичного публичного размещения ценных бумаг) доступна клиентам АО "ФИНАМ" и АО "Банк ФИНАМ" (далее – "Компании"), имеющим статус квалифицированного инвестора. Финансовые инструменты иностранных эмитентов, размещаемые в процессе IPO, могут быть не квалифицированы в качестве ценных бумаг в соответствии с законодательством РФ. Компании не несут ответственность за возможные изменения в процедуре IPO. В условиях ограниченного предложения и непредсказуемого спроса, исполнение заявок на участие в IPO (в том числе, полное или частичное) не может быть гарантировано. Перед принятием решения о приобретении финансовых инструментов посредством участия в IPO, рекомендуем оценить сопутствующие риски, в том числе, внимательно ознакомиться с Декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг и (или) Декларацией о рисках, связанных с операциями с иностранными финансовыми инструментами, являющимися приложениями к Регламенту брокерского обслуживания.