Как чувствует себя недвижимость в новой реальности?
1. Мобилизация. Еще относительно недавно рынок был на хаях, льготная ипотека разгоняла спрос. Сегодня доля непроданного жилья достигает 30-40%, и этот показатель растет. Продажи падают с февраля, за исключением короткой вспышки в марте, когда россияне рефлекторно побежали скупать недвижимость при скачке доллара до 120. Уже звучат обращения к государству с предложениями выкупить у девелоперов часть жилья. Такие эксперименты уже были в 2020-м на волне пандемии, вопрос - по какой цене оно готово выкупать.
На рынке появилось много квартир со скидкой по причине экстренного отъезда из страны. В Москве число выставленных на срочную продажу объектов на вторичке выросло за неделю после 21 сентября втрое, спрос упал на 20%, многие сделки поставлены на паузу (данные Ъ). Сейчас ситуация немного выровнялась за счет тех, кто готов купить квартиру с дисконтом.
Мобилизация и эмиграция скажутся и на ипотечном рынке. Банки а) теряют заемщиков самого активного и платежеспособного возраста; б) берут на себя риски невозврата кредитов погибших и получивших инвалидность. На рынке добавится объектов, выставляемых банками на продажу. Ждать роста цен в такой ситуации было бы странно. С лета наметился тренд вниз, особенно на первичке.
2.Ставка. Минфин 5 октября уже третью неделю раз подряд отказался проводить аукцион по размещению ОФЗ - считает, что занимать по текущим доходностям дорого. Поскольку внешний рынок долга закрыт, придётся поднимать ставку, чтобы покрывать бюджетный дефицит. ЦБ не останется в стороне, ему приходится учитывать еще и растущие инфляционные ожидания. Разворот ключевой ставки вверх - страшный сон застройщиков.
Таким образом, строительная отрасль получает двойной удар: от мобилизации и от ключевой ставки. Вся надежда - на господдержку, в т.ч. через льготные программы (если на них найдутся деньги).
Что это значит для частного инвестора? На рынке будут появляться объекты с дисконтом в т.ч. по причине мобилизации, срочного отъезда и банкротства (занимаюсь земельным участком из этой категории). Интересные возможности будут всегда, например, беспроцентная рассрочка, которой я воспользовался при покупке инвестиционного жилья. Отбор объекта - кропотливая и не быстрая история, во многом более сложная, чем анализ акций. Здесь свой риск-менеджмент, который в текущих условиях осложняется условностью любого прогноза.
