Может ли сила портфолио AvalonBay компенсировать проблемы с развитием?

AvalonBay Communities AVB хорошо позиционирована для получения выгоды от здорового спроса арендаторов на свои жилые объекты в регионах США с высокими барьерами для входа. Усилия компании по использованию технологий для увеличения маржи кажутся обнадеживающими. Стратегические выкупы и проекты по застройке, поддерживаемые здоровым финансовым состоянием, предвещают долгосрочный рост. Однако повышенное предложение арендуемых объектов в отдельных рынках и высокие процентные расходы вызывают опасения. Более того, компания наблюдает задержки в заселении новых объектов.

В прошлом месяце AvalonBay сообщила о скорректированной прибыли на акцию (core FFO) за второй квартал 2025 года в размере $2.82, превысившей консенсус-прогноз Zacks в $2.80. Эта цифра также увеличилась на 1.8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Квартальная отчетность отразила благоприятные показатели выручки и операционных расходов в сегменте одинаковых объектов. AvalonBay пересмотрела свои прогнозы на весь 2025 год, учитывая рост чистого операционного дохода (NOI) по одинаковым объектам, который был частично компенсирован влиянием задержек в заселении на NOI от застройки.

Что способствует успеху AvalonBay Communities?

AvalonBay владеет высококачественными активами в ведущих рынках США, сосредоточившись на метро с высоким ростом рабочих мест, высокими затратами на жилье и активным образом жизни. Это позволяет компании получать более высокие долгосрочные доходы с учетом рисков. Ее хорошо диверсифицированный портфель включает как городские, так и пригородные сообщества. В 2025 году руководство ожидает, что выручка от одинаковых объектов вырастет на 2.3% - 3.3% в годовом исчислении.

Чтобы повысить общее качество своего портфеля, AvalonBay за последние годы провела несколько стратегических приобретений. Компания ожидает, что ее текущая доля пригородного сегмента в 73% достигнет целевого уровня в 80%, в то время как текущая доля в регионах расширения в 12% достигнет 25%. Компания также распродает некорневые активы для рециклинга капитала. Более того, рост AVB в среднесрочной перспективе, вероятно, будет поддержан увеличением поставок новых объектов. В 2025 году руководство планирует начать строительство объектов на сумму около $1.7 миллиарда. В ближайшие несколько лет завершение и стабилизация текущих проектов должны способствовать росту FFO и чистой стоимости активов.

AvalonBay имеет здоровый баланс, с достаточной ликвидностью, что позволяет ей использовать долгосрочные возможности роста. По состоянию на 30 июня 2025 года этот жилой REIT не имел непогашенных задолженностей по своему неконтрактному кредитному лимиту в $2.25 миллиарда. У компании хороший график погашения долгов с средним сроком до погашения 6.8 лет. Во втором квартале 2025 года ее ежегодное отношение чистого долга к скорректированной EBITDAre составило 4.4 раза, а не обремененный NOI достиг 95%, что предоставляет возможность привлечь дополнительный обеспеченный долг, если потребуется.

Более того, гибкость баланса сохраняется для будущих возможностей, с учетом того, что около 103% текущих разработок финансируются. Инвестиционные кредитные рейтинги 'A3' от Moody’s и 'A-' от S&P обеспечивают доступ к долговому рынку на выгодных условиях.

Солидные дивидендные выплаты, безусловно, являются главным притяжением для инвесторов в REIT, и AvalonBay стабильно выплачивает дивиденды каждый год с момента своего выхода на биржу в 1994 году. В феврале 2025 года, одновременно с публикацией отчетности за четвертый квартал, AVB увеличила дивиденды за первый квартал 2025 года до $1.75 за акцию с $1.70, выплаченного в предыдущем квартале. Это представляло собой увеличение на 2.9% по сравнению с предыдущей выплатой. Более того, поддерживаемая здоровыми операционными показателями и прочным финансовым состоянием, мы ожидаем, что уровень дивидендов останется устойчивым в предстоящие годы.

Что вредит AVB?

Сложности с привлечением арендаторов, вероятно, сохранятся, поскольку объем предложения остается высоким в нескольких рынках, где работает компания. Более того, компания наблюдает задержки в поставках застройки, что приводит к снижению заполняемости и увеличению уступок в таких рынках, как Денвер и Мэриленд, что, в свою очередь, снижает ее NOI.

AvalonBay имеет значительное долговое бремя, и ее общий долг составил примерно $8.71 миллиарда по состоянию на 30 июня 2025 года. Процентные расходы увеличились на 13.5% в годовом исчислении до $64.8 миллионов во втором квартале 2025 года.

Рынок квартир в США и жилые REIT в Q2

Рынок квартир в США остался впечатляюще устойчивым во втором квартале 2025 года, поглотив более 227,000 единиц с апреля по июнь, что является robust показателем для второго квартала. Согласно данным RealPage, годовая абсорбция превысила даже пик арендного бума 2021 и начала 2022 года, несмотря на замедление роста рабочих мест, слабое деловое настроение и общую экономическую неопределенность.

Это сигнализировало о хорошем состоянии для жилых REIT, таких как AvalonBay, Equity Residential EQR и Essex Property Trust, Inc. ESS. Повышенная абсорбция свидетельствует о том, что спрос арендаторов на профессионально управляемые квартиры остается сильным, несмотря на более широкую макроэкономическую неопределенность.

Equity Residential сообщила о нормализованной FFO на акцию за второй квартал 2025 года в размере 99 центов, что соответствует консенсус-прогнозу Zacks. Эта цифра улучшилась на 2.1% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. Результаты отразили рост выручки от одинаковых объектов и физической заполняемости в годовом исчислении. Компания повысила свой прогноз на 2025 год по нормализованной FFO на акцию.

Essex Property Trust Inc. сообщила о скорректированной FFO на акцию за второй квартал 2025 года в размере $4.03, превысившей консенсус-прогноз Zacks в $3.99. Эта цифра также увеличилась на 2.3% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. Результаты отразили благоприятный рост выручки от одинаковых объектов и NOI. Однако более высокие операционные расходы по одинаковым объектам и процентные расходы частично оказали негативное влияние. ESS повысила свой прогноз на весь 2025 год до среднего значения по скорректированной FFO на акцию.

Примечание: Все данные, касающиеся прибыли, представленные в этом материале, относятся к фондам от операций (FFO) — широко используемому показателю для оценки эффективности работы REIT.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод