Может ли офис "Ориона" Попасть в Беду?
Когда гигант чистой аренды Realty Income (NYSE: O) купил peer VEREIT, в их портфеле были офисные активы. Однако Realty Income решила, что, имея больше офисных активов, она может выделить эти объекты в отдельную компанию, и выделила Orion Office (NYSE: ONL) в конце прошлого года. Акции Orion упали примерно на 50% с тех пор, как Realty Income завершила спин-офф. И это только начало истории здесь.
Рожденный под плохим знаком
Глядя на офис Orion, трудно не думать, что этот инвестиционный фонд недвижимости (REIT) был в основном набит активами, которыми Realty Income не хотела владеть. Учитывая природу офисных зданий, в этом действительно есть большой смысл. Офисы большие, поэтому замена арендаторов после их ухода может быть сложной, дорогостоящей и трудоемкой задачей. Между тем модернизация здания обходится дорого и может потребоваться для удержания текущего арендатора или поиска нового. Офисы в значительной степени являются полной противоположностью торговой недвижимости (небольшой, типовой, которую легко продать или сдать в аренду), пользующейся доходами от недвижимости.
Вдобавок ко всему, план игры как в VEREIT, так и в Realty Income до их слияния состоял в том, чтобы сократить количество офисов. Таким образом, компании продавали активы и не думали об этой недвижимости как о долгосрочных инвестициях. Это, вероятно, привело к тому, что унаследованный Орионом портфель оказался слабее, чем мог бы быть в противном случае. Но вы должны разыгрывать ту комбинацию, которая у вас есть, и это именно то, что делает Орион.
Например, он продолжает продавать активы, которые, по его мнению, не являются привлекательными в долгосрочной перспективе. Он работает над тем, чтобы удержать арендаторов и заключить новые договоры аренды, даже если это требует значительных инвестиций в его высококачественную недвижимость. Вот почему дивиденды в размере 0,10 доллара на акцию в квартал (что означает мизерный коэффициент выплаты средств от операций в размере 21%) намного ниже, чем надеялись некоторые инвесторы, когда REIT был выделен из дохода от недвижимости. По сути, Orion экономит денежные средства, чтобы привести свой портфель в лучшую форму.
Медленный процесс
Орион принимает правильные долгосрочные решения, в этом нет никаких сомнений, даже несмотря на то, что выбор, который он делает, является трудным. Реальный риск здесь заключается в том, что нет простого или быстрого способа сделать то, что должно быть сделано. Просто потребуется время, возможно, годы, прежде чем портфель укрепится.
На данный момент портфель недвижимости 91 сдан в аренду всего на 86,7%, а средний оставшийся срок аренды составляет 4,1 года. Между тем срок аренды, составляющий примерно 18% от базовой арендной платы, истекает в 2023 году, а еще один
Источник nasdaq.com, автоматический перевод