Макроэкономических предпосылок для роста цен на землю в России нет
За кризисный год активность по сделкам купли/продажи земельных участков можно было приравнять к нулю. Спад оказался намного глубже ожиданий аналитиков. Основная причина падения - отсутствие в России цивилизованного рынка земли с предсказуемым ценообразованием. При этом нестабильная экономическая ситуация в стране, как утверждают специалисты, только оздоровила земельный рынок, первая серьезная коррекция на котором произошла еще летом 2008-го.
"Полтора десятка самых крупных землевладельцев Подмосковья, которые заработали до этого миллионы и уже выводили свои проекты на крупнейшую выставку недвижимости MIPIM, вынуждены были уволить сотрудников и заморозить большую часть операций", - вспоминает г-н Терентьев. - Прошедшей зимой рынок "стоял" полностью, была возможность купить хорошую землю за адекватные деньги". Многие девелоперы распродавали с огромным дисконтом "лакомые" участки, расположенные в пределах МКАД, с подведенными коммуникациями и пр. Подобные предложения пользуются спросом в любой кризис. Некоторые землевладельцы нашли другой выход - "нарезали" в Подмосковье огромное количество поселков без подряда. Т.е., те сельхозполя, что раньше продавались оптом, они поделили на участки по 10-20 соток и начали продавать как поселки.
"Есть смена вида разрешенного использования, - разъясняет Терентьев. - Все дачные посеки расположены на земле, где вид разрешенного использования сменен с с/х под дачи. На такой земле, как известно, нельзя прописаться". Однако на этой "нарезке" девелоперы заработали неплохие деньги. Для сравнения: если полтора года назад в Подмосковье было 40 поселков без подряда, то сейчас их 180. И это единственное, как утверждает эксперт, что сейчас активно продается за городом: "Это недвижимость эконом-класса, которая стоит 60-70 тысяч рублей за сотку без коммуникаций. Розничный рынок - это выход для землевладельцев. Дорогие участки спросом не пользуются".
Это подтверждают и данные компании Penny Lane Realty: во втором квартале 2009-го на рынке крупных участков Московской области наблюдалось почти полное отсутствие сделок. Движение земельных активов было связано в основном с перераспределением собственности и переходом залогов к кредиторам. Немногочисленные сделки совершались в основном с небольшими участками (до 5 га) и, как правило, были ограниченны бюджетом до 1 млн долларов. Говорить в отсутствии сделок об уровне цен на землю в тот период было не возможно. Представления о ценах продавцов и потенциальных покупателей кардинально расходились.
В третьем квартале, несмотря на то, что на рынке крупных участков сделки по-прежнему крайне редки, объемы предложения и продаж на розничном рынке заметно увеличились. Было продано 1525 участков (Московская область) на сумму примерно 187 млн долларов. Это заметно больше, чем во втором квартале - 688 участков.
В структуре предложения свои позиции укрепило Новорижское шоссе. В третьем квартале оно вышло с четвертого на второе место с ростом 20,5%. Лидером по-прежнему остается Симферопольское направление. Средняя цена за сотку за последний квартал практически не изменилась и составила 9 959 долларов. То же касается средней цены участка - 148 тыс. долларов.
Что касается рынка земли с/х назначения, здесь рост числа сделок пока не наблюдается, но в последнее время очевиден повышенный интерес со стороны инвесторов к данному активу, отмечает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент". Цены в этом секторе по-прежнему очень низкие по отношению к докризисным, дисконт местами доходит до 50%.
"Огромные объемы по всей стране традиционно скупаются по дешевке агропредприятиями, - соглашается г-н Терентьев. - Стоимость варьируется от 10-ти долларов за сотку - при крупной сделке на миллионы долларов в тысячи га и до 500-сот долларов за сотку - при небольших объемах в очень удачном месте".
В последнее время эксперты часто высказываются о серьезной недооцененности земли в нашей стране, появляются даже предположения, что за 8 лет ее стоимость может вырасти в десятки раз. Александр Рыков, Директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, к подобному мнению относится несколько скептически, уверяя, что эти разговоры преждевременны: "В Японии кризис случился в 80-х, а впервые цены на землю выросли выше докризисных только по прошествии 28-ми лет, в 2007-2008 гг. А в российскую землю никто еще ничего не вложил, чтобы она росла в цене, и макроэкономических предпосылок тоже нет. Так что все разговоры о росте - это нездоровый ажиотаж, к тому же вредный для реальных проектов".
Рейтинг событий, влияющих на российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | С |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | D |  |
| Макроэкономическая ситуация в России | B | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Д. Медведев провел совещание с членами Совета по содействию развитию институтов гражданского общества | D | |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | В | |
| Уровень мировых цен на металлы | С | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Евгений Дод назначен председателем правления "РусГидро" | C | |
| С. Чемезов: Renault может увеличить долю в "АВТОВАЗе" к 2013 - 2014 гг. | C | |
| Fitch изменило прогноз по рейтингам TНK-BP на "Стабильный", подтвердило РДЭ на уровне "BBB-" | C | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - умеренно позитивный