Лучшие акции для покупки прямо сейчас: Realty Income против NNN REIT

Ключевые моменты

Опасения по поводу розничных REIT оказались преувеличенными.

Realty Income получает около 80% своей арендной платы от розничных объектов.

NNN REIT имеет меньше объектов, но они сосредоточены в розничном секторе.

Инвесторы, ищущие дивиденды, могут рассмотреть возможность инвестирования в инвестиционные трасты в недвижимости (REIT). Это связано с тем, что налоговая структура REIT требует от них выплачивать как минимум 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.

REIT, как правило, специализируются на владении различными типами объектов, сдаче их в аренду и сборе арендной платы. Одним из популярных типов объектов являются розничные, но в трудные экономические времена это может вызвать проблемы для REIT, если управление не будет надлежащим. Например, многие REIT испытывали трудности в первые дни пандемии COVID-19. Для розничной торговли борьба заключалась в опасениях, что электронная торговля поставит физические магазины под угрозу. Они также понесли убытки в 2022 и 2023 годах, когда процентные ставки выросли в борьбе с инфляцией. Более высокие процентные ставки означают, что для REIT становится дороже приобретать объекты для аренды.

Куда инвестировать $1,000 прямо сейчас? Наша аналитическая команда только что раскрыла, что они считают 10 лучших акций для покупки прямо сейчас, когда вы присоединяетесь к Stock Advisor. Посмотрите акции »

Многие REIT смогли преодолеть эти трудные годы и полностью восстановились. За первые девять месяцев 2025 года REIT, специализирующиеся на розничных объектах, в среднем показали доходность 6.9%, согласно данным Национальной ассоциации инвестиционных трастов в недвижимости (Nareit).

Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN) являются двумя лидерами среди REIT, и оба владеют тысячами розничных объектов. У каждого есть свои сильные стороны и проблемы, с которыми они справляются. Если бы вам пришлось выбрать один из них для инвестиций, какой из них предлагает лучшие возможности для долгосрочных инвестиций?

Аргументы в пользу Realty Income

Realty Income владеет более 15,540 объектов, получая примерно 80% своей ежегодной арендной платы от розничных объектов. Продуктовые магазины составляют почти 11% его портфеля, а магазины у дома — еще 10%. У него также есть доступ к многим другим видам розничной торговли, таким как магазины домашнего улучшения и долларовые магазины. Около 15% его арендной платы поступает от промышленных объектов, оставшиеся доходы происходят от игровых и других объектов.

Его крупнейшими арендаторами являются Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart. Хотя аренда у розничных торговцев может быть рискованной, Realty Income имеет коэффициент заполняемости 98.7%. И он продлил аренду с повышением арендной ставки на 3.5%. Скорректированные фонды от операций (AFFO) Realty Income увеличились на 2.9% по сравнению с прошлым годом и составили $1.09 на размытое акцию. AFFO является ключевым показателем для REIT, так как он измеряет наличные средства, доступные для распределения.

Совет директоров увеличивает дивиденды ежеквартально на протяжении более трех десятилетий (он провел IPO в 1994 году). Дивиденды выплачиваются ежемесячно и обычно увеличиваются несколько раз в год. В последний раз Realty Income повысил ежемесячную выплату на акцию в октябре с $0.269 до $0.2695. Компания прогнозирует, что в этом году AFFO на акцию составит от $4.25 до $4.27, что с легкостью покроет аннулированные $3.23 на акцию в дивидендах. Акции Realty Income имеют дивидендную доходность 5.7%.

Если говорить о недостатках этой компании с точки зрения инвестора, можно утверждать, что огромный размер Realty Income делает труднее приобретать объекты, которые покажут сильный рост. Потребуется значительная инвестиция в объекты, чтобы обеспечить сильный рост, когда у вас уже есть более 15,000 объектов. Инвесторам, возможно, придется довольствоваться медленным, но стабильным ростом.

NNN REIT

NNN REIT арендует свои почти 3,700 объектов розничным торговцам различных отраслей. Сюда входят магазины у дома, автомобильные услуги, рестораны и семейные развлекательные центры, среди других типов розничной торговли.

NNN REIT, похоже, хорошо управляет арендаторами, так как коэффициент заполняемости остается высоким. В третьем квартале он составил 97.5%. Рассматривая его результаты, квартальный AFFO на акцию компании вырос с $0.84 до $0.86.

NNN REIT также имеет впечатляющую историю дивидендов. Он продлил свою серию до 36 лет с увеличением после повышения своего августовского платежа на 3.4% до $0.60 на акцию. С учетом прогнозов управления, что AFFO составит от $3.41 до $3.45 на акцию, NNN REIT должен иметь достаточно средств для выплаты более высокой ставки. Дивидендная доходность составляет 5.9%.

NNN действительно выигрывает от своего относительно меньшего размера по сравнению с Realty Income. Инвестиции, которые он делает в новые объекты, могут все еще существенно повлиять на рост на данном этапе своего развития.

Выбор

Это трудный инвестиционный выбор. Оба продолжают добиваться успеха в сложной розничной среде, так как они инвестируют в объекты для бизнеса, которые относительно устойчивы к нормальной экономической волатильности. Они также построили впечатляющую историю дивидендов, каждый из которых увеличивает выплаты ежегодно более трех десятилетий. У них также схожая дивидендная доходность.

Все сводится к тому, предпочитаете ли вы Realty Income как более крупный, более устоявшийся REIT или NNN REIT с его меньшими, более узко специализированными объектами розничной торговли в США. Лично я бы выбрал NNN REIT, учитывая, что у него могут быть большие перспективы роста, хотя и с меньшей диверсификацией.

Стоит ли инвестировать $1,000 в Realty Income прямо сейчас?

Прежде чем покупать акции Realty Income, учтите следующее:

Аналитическая команда Motley Fool Stock Advisor только что выявила, что они считают 10 лучших акций для инвесторов, которые стоит покупать сейчас... и Realty Income не была одной из них. 10 акций, которые попали в этот список, могут принести колоссальные доходы в будущем.

Подумайте, когда Netflix попала в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашей рекомендации, у вас было бы $563,022!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашей рекомендации, у вас было бы $1,090,012!*

Теперь стоит отметить, что общий средний доход Stock Advisor составляет 991% — это значительно превышает 192% для S&P 500. Не упустите последний список из 10 лучших, доступный при присоединении к Stock Advisor.

*Доходность Stock Advisor на 24 ноября 2025 года

Лоренс Ротман, CFA не имеет акций ни в одной из упомянутых компаний. Motley Fool имеет позиции в акциях и рекомендует Home Depot, Realty Income и Walmart. У Motley Fool есть политика раскрытия информации.

Мнения и взгляды, выраженные здесь, являются мнениями автора и не обязательно отражают мнения Nasdaq, Inc.

Источник nasdaq.com, автоматический перевод