Льготная ипотека спровоцировала рост рост цен на первичном рынке жилья
Цены на новостройки в России могут скорректироваться во 2 полугодии 2021 года.
Льготная ипотека спровоцировала увеличение спроса на первичном рынке жилья и, как следствие, рост цен на квартиры в этом сегменте. На фоне роста цен на недвижимость условия государственной программы льготной ипотеки при ее продлении были ужесточены: ставка 7%, сумма кредита 3 млн руб.
Рост цен на недвижимость, который опережает денежные доходы населения, и увеличение процентных расходов по ипотеке снизят покупательную способность. В результате во 2 полугодии 2021 года выдача ипотечных кредитов под залог ДДУ и, как следствие, объемы продаж новых квартир с привлечением кредитных средств могут снизиться на 16,8% г/г. По нашим оценкам, по итогам 2021 года рост продаж новостроек сохранится, но составит лишь 1,1% г/г.
Высокие цены на жилье также создают предпосылки и для увеличения предложения со стороны застройщиков, - объем строящегося жилья к концу года может вернуться к докризисному уровню (выше 107 млн кв. м). В результате на рынке недвижимости к началу 2022 года может сложиться профицит предложения в размере 16,1 млн кв. м.
Увеличение предложения и ослабление ипотечного спроса будут способствовать снижению цен на новые квартиры в России во 2 полугодии 2021 года на 5,7% с текущих уровней.
Первичный рынок недвижимости в России продолжает восстанавливаться, хотя темп роста спроса замедляется: количество зарегистрированных ДДУ выросло на 27,4% г/г в 1 квартале 2021 года против 56,1% г/г в 4 квартале 2020 года. Ослабление динамики наблюдается как в продажах недвижимости в ипотеку, так и продажах без привлечения кредитных средств.
Количество зарегестрированных ДДУ в России, тыс. шт
Источник: Росреестр, Банк России, ПСБ Аналитика&Стратегия
Доля ипотеки на первичном рынке недвижимости в России, %
Источник: Росреестр, Банк России, ПСБ Аналитика&Стратегия
Количество выданных ипотечных кредитов в 1 квартале 2021 года выросло на 25,2% г/г (в 4 квартале 2020 года на 57,9%), ее доля в продажах жилья немного снизилась и составила 55,3% (-1,2 п. п. относительно 4 квартала 2020 года). Таким образом, ипотечное кредитование остается одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Положительная динамика ипотечного кредитования сохраняется в первую очередь благодаря государственной программе льготной ипотеки под 6,5%, доля которой в общем объеме выдачи ипотеки под залог ДДУ увеличивается и за первые 4 месяца 2021 года составила 76,1% (по итогам всего 2020 года доля составила 63,5%).
Выдача ипотеки под 6,5% под залог ДДУ в России, тыс. шт
Источник: Банк России, ПСБ Аналитика&Стратегия
Программа действует до 1 июля 2021 года и далее будет продлена до 1 июля 2022 года, но с ужесточением условий: ставка повышается до 7%, сумма льготного кредита ограничивается 3 млн руб.
Исходя из новых параметров и уровня цен на недвижимость, эта программа по-прежнему позволяет приобрести однокомнатную квартиру в большинстве регионов с административными центрами – городами с населением более 1 миллиона человек, но за исключением Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области - на эти четыре региона приходится 39% спроса на квартиры в России.
Кроме того, увеличение процентной ставки (+0,5 п.п.) приведет к росту предполагаемого расчетного ежемесячного платежа на 4% для ипотечного кредита 3 млн руб. сроком на 20 лет. И в целом приведет к ослаблению спроса на ипотеку и жилье.
Ограничивать продажи новостроек способно дальнейшее, пусть и несколько замедляющееся, повышение цен: стоимость квартир выросла на 16,3% г/г в 1 квартале 2021 года против 23,3% г/г в 4 квартале 2020 года, и достигла рекордных уровней.
Средние цены нв квартиры на первичном рынке в России, тыс. руб кв/м
Источник: Росстат, ПСБ Аналитика&Стратегия
Мы отмечаем, что рост стоимости жилья значительно опережает рост номинальных денежных доходов населения (3,0% г/г), в результате чего покупательная способность населения падает: отношение денежных доходов населения к ценам на квартиры находится уже на семилетнем минимуме.
Принимая во внимание рост цен на жилье и увеличение ставок по ипотечным кредитам, мы ожидаем, что спрос на ипотеку для новостроек во 2 полугодии 2021 года перейдет к снижению в годовом выражении (-16,8% г/г), против роста в 1 полугодии (50,9% г/г). По итогам всего 2021 года, согласно нашему прогнозу, рост сегмента ипотеки составит 7,5% г/г.
Спрос на недвижимость со стороны покупателей, не использующих ипотечные кредиты, также может перейти к снижению. Это связано с возможным сокращением инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения доходности от сдачи квартир в аренду и заметного увеличения разницы в цене новостроек относительно квартир на вторичном рынке. В условиях повышения процентных ставок депозиты и краткосрочные облигации становятся привлекательнее.
В результате спрос на квартиры без привлечения кредитных средств во 2 полугодии 2021 года может упасть на 39% в годовом выражении (в 1 полугодии рост составлял 38% г/г). По итогам всего 2021 года, согласно нашему прогнозу, снижение спроса на квартиры со стороны покупателей, не использующих ипотечные кредиты, составит 10% г/г.
В целом, по итогам всего 2021 года первичный рынок недвижимости в России, согласно нашим оценкам, вырастет на 1,1% г/г, доля ипотеки составит 67,4% (+4,0 п. п.).
Рост спроса и цен на недвижимость способствует восстановлению предложения со стороны застройщиков. C начала года за первые 5 месяцев 2021 года объем строящегося жилья увеличился на 1,8% г/г, до 95,7 млн кв. м.
Согласно нашему прогнозу, восстановление объема строящегося жилья до докризисного уровня (107,5 млн кв. м) к концу текущего года при удержании ввода многоквартирных домов на уровне 2020 года (42 млн кв. м) можно ожидать выхода на рынок нового предложения в объеме 55,7 млн кв. м в 2021 году. При этом ожидаемый спрос, согласно нашему прогнозу, составит 39,6 млн кв. м (при среднем размере квартиры 51,3 кв. м). В результате рынок недвижимости к концу 2021 года может перейти к профициту предложения, который может быть устранен в течение следующего года.
Увеличение объема нераспроданного жилья способно скорректировать его стоимость уже в этом году: мы ожидаем, что средняя стоимость квартиры во 2 полугодии 2021 года снизится на 5,7% относительно текущих уровней, после чего стабилизируются.
Средние цены на квартиры не первичном рынке в России, тыс руб/кв.м
Источник: Росстат, ПСБ Аналитика&Стратегия
Средние цены на квартиры на первичном рынке России, тыс. руб/кв.м
Источник: Росстат, ПСБ Аналитика&Стратегия