Кризис на рынке недвижимости Китая: от краха Evergrande до стремительного роста цен

Рынок недвижимости Китая, который когда-то был одним из главных драйверов роста экономики страны, уже пять лет находится в нисходящем тренде.  Цены на недвижимость продолжают стремительно падать, семьи, испытывающие финансовые трудности, вынуждены продавать жилье, а застройщики, набравшие огромные долги на спекулятивных проектах, находятся на грани банкротства.

Теплившиеся надежды на то, что правительственные меры по преодолению кризиса помогут оживить рынок, растаяли после сообщений связанной с государством девелоперской компании China Vanke Co. о рекордных убытках в прошлом году в размере 89 миллиардов юаней (13 миллиардов долларов) за год, в результате чего совокупные убытки компании за последние два финансовых года превысили 130 миллиардов юаней, что свидетельствует о серьезности проблем. Это произошло после того, как в августе 2025 года китайский строительный гигант China Evergrande Group был исключен из листинга Гонконгской фондовой биржи, в результате чего его акции фактически обесценились.

Сейчас Китай принимает дополнительные меры, в том числе упрощает правила покупки жилья для нерезидентов в крупных городах, чтобы оживить переживающий не лучшие времена сектор недвижимости. Кризис усилил опасения, что дальнейшее ослабление экономики может дестабилизировать финансовую систему страны. Он уже заставил банки страны столкнуться с непростой проблемой: падение цен на недвижимость приводит к тому, что миллионы ипотечных кредитов становятся невыгодными и это в свою очередь повышает риск убытков для кредиторов.

Счет «Сегрегированный Global» в «Финаме» предоставляет квалифицированным инвесторам доступ к бумагам крупнейших компаний КНР и диверсификации портфеля за счёт ведущих компаний Японии.

Что привело к финансовым проблемам застройщиков?

В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после того, как на протяжении десятилетий жестко ограничивал продажу жилья частным лицам. В то время только треть населения страны проживала в городах. Сейчас эта цифра выросла до двух третей, а городское население увеличилось на 480 миллионов человек. Массовый отток населения из сельской местности открыл огромные коммерческие возможности для строительных компаний и девелоперов.

В недвижимость хлынул поток денег, поскольку формирующийся средний класс воспользовался одним из немногих доступных безопасных вариантов инвестиций, что привело к шестикратному росту цен на жилье за 15 лет, закончившихся в 2022 году. Местные и региональные власти, которые получают значительную часть доходов от продажи государственных земель, поощряли этот строительный бум. На пике своего развития этот сектор прямо или косвенно обеспечивал около четверти внутреннего производства и почти 80% активов домохозяйств. Оценки разнятся, но, учитывая новые и существующие дома, а также инвентарь, в 2019 году этот сектор оценивался примерно в 52 трлн долларов, что примерно вдвое превышает объем рынка недвижимости США.

Ажиотаж на рынке недвижимости сопровождался огромными долговыми обязательствами девелоперов, поскольку застройщики спешили удовлетворить ожидаемый спрос в будущем. Бум стимулировал спекулятивные покупки, когда застройщики заранее продавали новые дома, все чаще обращаясь за финансированием к иностранным инвесторам. Непрозрачные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков. Спекуляции привели к росту астрономических цен, и жилье в быстрорастущих городах, таких как Шэньчжэнь, стало менее доступным по сравнению с доходами местных жителей, чем в Лондоне или Нью-Йорке. В ответ на это в 2020 году правительство приняло меры по снижению риска возникновения пузыря и уменьшению неравенства, которое может создать недоступное жилье.

Стремясь обуздать долги отрасли и опасаясь, что массовые дефолты могут подорвать финансовую систему Китая, чиновники начали сокращать объемы финансирования для застройщиков и просили банки замедлить темпы ипотечного кредитования. Правительство ввело жесткие правила в отношении коэффициентов задолженности и наличных средств для застройщиков, которые государственные СМИ назвали “тремя красными линиями”. Эти меры вызвали нехватку денежных средств у застройщиков, которая усугубилась последствиями агрессивных мер по сдерживанию COVID-19, таких как приостановка строительства объектов.

Многие застройщики не смогли придерживаться новых правил, поскольку их финансы уже были на пределе. В 2021 году компания Evergrande объявила дефолт по обязательствам на сумму более 300 миллиардов долларов, что спровоцировало начало кризиса на рынке недвижимости в Китае. Еще два гиганта в сфере недвижимости объявили дефолт: Sunac China Holdings Ltd в 2022 году и Country Garden Holdings Co. в 2023 году.

Что случилось с Evergrande?

Крах Evergrande стал самым масштабным корпоративным банкротством в рамках кризиса на рынке недвижимости в Китае. Компания Evergrande, основанная в 1996 году Хуэй Ка Янем, с самого начала активно расширялась за счёт крупных займов. Она стала самым закредитованным игроком среди своих конкурентов: на конец 2021 года её совокупные обязательства составляли около 360 миллиардов долларов.

Некоторое время это был крупнейший застройщик страны по объему заключенных контрактов, а на пике своего развития в 2017 году её стоимость превышала 50 миллиардов долларов. Основатель и председатель совета директоров Хуэй стал вторым богатейшим человеком в Азии. На протяжении многих лет компания инвестировала в производство электромобилей и купила местный футбольный клуб.

Но когда в 2020 году Пекин начал принимать жёсткие меры в отношении сектора недвижимости, новые ограничения ограничили возможности компании по привлечению заёмных средств, фактически лишив её доступа к кредитным рынкам. После неудачных попыток реструктуризации в 2024 году в Гонконге было принято решение о ликвидации Evergrande. В следующем году акции компании, базирующейся в Гуанчжоу, были исключены из листинга.

20 августа этого года Хуэй был приговорён к пожизненному заключению после того, как признал себя виновным по ряду обвинений, в том числе в мошенничестве с привлечением средств и взяточничестве.  Суд вынес приговоры ещё 56 фигурантам дела Evergrande, в том числе сыновьям Хуэя Сюй Чжицзяню и Сюй Тэнхэ, а его бывшие компании были оштрафованы на 15,82 млрд юаней (2,4 млрд долларов).

Как ужесточение мер повлияло на рынок недвижимости? 

После нескольких лет неутолимого спроса со стороны покупателей рынок замер.  Помимо правительственных ограничений на кредитование, экономический шок, вызванный локдаунами из-за пандемии COVID-19, усилил культуру бережливости, а ухудшение ситуации на рынке труда привело к тому, что люди внезапно столкнулись с увольнениями и сокращением зарплат.

Цены на недвижимость начали падать в конце 2021 года.  По состоянию на июль стоимость жилья в крупных городах упала более чем на треть, а в городах поменьше — ещё сильнее.

В конце 2025 года задолженность домохозяйств достигла рекордного уровня в 137 % от располагаемого дохода на душу населения, что оказало дополнительное давление на владельцев недвижимости.  Некоторые из них вынуждены продавать свою недвижимость со скидкой, что ещё больше снижает цены.

Кризис продолжает сказываться на девелоперах, испытывающих нехватку средств. В августе 2025 года Высокий суд Гонконга постановил ликвидировать строительную компанию среднего размера China South City Holdings Ltd. после того, как более двух лет назад она допустила дефолт по своим обязательствам. С начала кризиса в 2021 году суды Гонконга вынесли по меньшей мере девять постановлений о ликвидации китайских девелоперских компаний.

Как правительство пытается поддержать рынок?

В 2022 году власти осознали, что меры по сдерживанию рынка зашли слишком далеко. Стремясь избежать повторения ситуации с крахом Lehman Brothers в 2008 году, когда банкротство американского банка вызвало потрясения на мировых рынках, правительство приняло меры, направленные на увеличение акционерного, облигационного и заёмного финансирования девелоперов, чтобы смягчить последствия кризиса ликвидности.

Застройщикам разрешили привлекать больше средств за счёт предварительных продаж квартир — основного источника финансирования в отрасли, а также выделили 200 миллиардов юаней (27 миллиардов долларов) в виде специальных займов на завершение замороженных жилищных проектов. Правительство внесло изменения в финансовые правила, позволив центральному банку увеличить поддержку девелоперов, испытывающих трудности, и поручив банкам обеспечить рост объёмов ипотечного кредитования и займов для девелоперов в некоторых регионах.

С середины 2024 года правительство сократило стоимость заимствований по существующим ипотечным кредитам, смягчило ограничения на покупку жилья в крупных городах и снизило налоги на покупку жилья. Это также сократило расходы на покупку жилья для людей, желающих обновить жилье в некоторых крупных городах. В августе 2025 года власти Пекина отменили ограничение, позволив семьям, отвечающим установленным критериям, покупать неограниченное количество домов в пригородных районах, и вскоре за ними последовали Шанхай и Шэньчжэнь.

Несмотря на эти меры, ситуация на рынке недвижимости продолжает ухудшаться. В ноябре прошлого года агентство Bloomberg сообщило, что китайские политики в настоящее время обдумывают новый раунд мер. Предложения включают субсидирование процентных платежей по ипотечным кредитам, чтобы вернуть осторожных покупателей жилья на рынок, который все еще находится в состоянии свободного падения. Другие обсуждаемые идеи включают увеличение налоговых льгот для заемщиков и снижение комиссионных сборов при продаже жилья.

Какими могут быть последствия  ухудшения ситуации на рынке недвижимости Китая?

Правительственные чиновники изо всех сил стремятся взять имущественный кризис под контроль. Их цель — ограничить ущерб для застройщиков и остановить отток средств в другие уязвимые сектора экономики. Сюда входят банки, имеющие большой опыт работы с недвижимостью, строительная отрасль, в которой работает 51 миллион человек, и местные органы власти, которые полагаются на продажу земли застройщикам для поддержания своих государственных расходов.

Объем проблемных кредитов китайских банков — займов, на возврат которых они больше не рассчитывают, — к концу июня достиг рекордной отметки в 3,7 триллиона юаней. Агентство Fitch Ratings предупредило, что ситуация может еще больше ухудшиться в 2026 году, поскольку домохозяйства будут испытывать трудности с погашением ипотечных и других кредитов.

По оценкам UBS Group AG , к 2027 году в Китае 3,3 миллиона домов могут оказаться в ситуации, когда стоимость их недвижимости будет ниже суммы обеспеченного ими долга. Другими словами, продажа этой недвижимости не позволит получить достаточную сумму для полного погашения непогашенных ипотечных кредитов. По оценкам UBS, под угрозой могут оказаться ипотечные кредиты и займы для бизнеса на сумму до 232 миллиардов юаней, обеспеченные этими домами. Хотя это относительно небольшая сумма по сравнению с общим объемом непогашенных кредитов в Китае, масштабы проблемных займов будут беспрецедентными в истории Китая.

Затянувшийся спад на рынке недвижимости также может усилить дефляционное давление. Бывший министр финансов Лу Цзивэй недавно предупредил, что ухудшение перспектив домохозяйств, вызванное падением цен на жильё, повлияет на уровень потребления и усилит снижение цен. По мнению экономистов из Morgan Stanley и пекинского аналитического центра CF40, влияние сектора недвижимости на инфляцию может быть даже сильнее, чем показывают официальные данные.

Источник