Кризис на рынке недвижимости. Что будет с ценами на жилье?

11.03.22 18:35 Разбор полетов
Поздеева Екатерина
Поздеева Екатерина
обозреватель Finam.ru

В условиях продолжающейся спецоперации на Украине, разрастающегося экономического кризиса и волатильности курса рубля люди ищут варианты, куда лучше вложить деньги, чтобы защитить их от инфляции.

Недвижимость традиционно является одним из популярных у россиян активов. Однако сейчас на отечественном рынке сложилась непростая ситуация. Так, 28 февраля ЦБ РФ рекордно поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней превысили 20% и ставки по ипотечным займам во многих банках. 

Finam.ru рассказывает, что будет с ипотекой, ценами на жилье, а также стоит ли инвестировать в недвижимость в период экономической нестабильности.

Изображение: Сергей Корчанов

Что происходит на рынке недвижимости?

В феврале 2022 года, по данным "Метриум", цена за квадратный метр на массовом рынке новостроек Москвы выросла за год на 5%, до 281 тыс. рублей - это самый резкий скачок с 2014 года.

На фоне падения курса рубля 24 февраля покупатели и продавцы взяли паузу. После увеличения ставки ЦБ РФ до 20% рынок недвижимости оцепенел. Продавцы жилья начали пересматривать цены ежедневно практически на половину объектов, отметила Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН, в ходе пресс-конференции "Массовая перепись цен. Как изменится рынок недвижимости в России?", проведенной информационным агентством "Национальная Служба Новостей".

По словам эксперта, среди застройщиков единой стратегии нет: одни повышают, а другие, напротив, понижают цены. В результате в среднем по рынку в настоящий момент околонулевая динамика.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, выделяет следующие ключевые тренды на рынке.

  • Часть активного населения по доходам будет сокращаться.
  • Рост ипотечной ставки приведет к тому, что выдача ипотечных кредитов упадет практически до нуля.
  • Риски спроса будут расти из-за вероятной неспособности части заемщиков продолжать выплаты по ипотеке.

"Я думаю, все будут действовать очень осторожно, самый уязвимый сегмент рынка - это новостройки. Сейчас будут интересны стройки, которые максимум летом будут завершены, и в отношении них спрос переориентируется. Заявления застройщиков о том, что они повышают или понимают цены - это маркетинговая стратегия. Те, кто повышает, я думаю, будут давать скидки клиентам с живыми деньгами. Те, кто понижает, будут выдвигать непростые условия. Например, необходимо внести всю сумму на эскроу-счет", - подчеркнул эксперт.

Наталья Пырьева, аналитик отдела анализа акций ФГ "ФИНАМ", в ходе "Финам Митап" на тему "Рынок недвижимости в кризис: что делать инвесторам?" обратила внимание, что потребительский спрос исчерпался. ЦБ РФ повысил ставку, должна была возникнуть ситуация с падением спроса. Этому способствуют и обстоятельства: удорожание стройматериалов и обесценивание рубля - застройщики не могут делать скидки потенциальным клиентам. Рынок недвижимости замер. По ее словам, строительный сектор играет большую роль в экономике России и ждет помощи от государства. При этом вероятен также и ажиотажный спрос на недвижимость, связанный, вероятно, с желанием людей защитить деньги. Далее он будет постепенно сжиматься из-за снижения дохода населения и издержек.

Ипотека уходит в прошлое?

Одним из главных вопросов для рынка недвижимости остается ипотека: что будет с ней после завершения льготной программы, которая, по данным Минстроя, продолжает действовать до конца марта.

Юлия Швец, юрист Московского общества защиты потребителей, считает, что ипотека станет недоступной для большинства граждан. Людям было тяжело выплачивать даже те суммы, которые были ранее.

По мнению Константина Апрелева, в перспективе рынок продолжит функционировать за счет операций обменного свойства, когда люди будут продавать свое жилье и покупать новое вместо него. Здесь возможны варианты с доплатой, но это будут не сделки классической ипотеки.

Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК "ПИК", подчеркивает, что рыночная ставка по ипотеке сейчас является заградительной. Никто не будет брать ипотеку под 23-24%, но также он отметил, что свое действие продолжают ипотечные программы: "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека" и ипотека с государственной поддержкой. На рынке выросла доля клиентов с наличными, которые хотят сохранить свои деньги. "Ситуация большой неопределенности с ценами в моменте вызывает всплеск спроса. В конце февраля резко вырос спрос на ипотеку по госпрограмме. Активность в последнюю неделю февраля - в первую неделю марта выросла по сравнению с предыдущими годами", - добавляет эксперт.

Виктория Кирюхина отмечает, что 68% сделок на первичном рынке приходится на ипотеку. За счет льготной программы, которая не действует на вторичное жилье, новостройки стали дороже в большинстве городов. 

Стоит отметить, что будущее льготной ипотеки сейчас активно обсуждается в органах власти. Так, 9 марта "Известия" сообщили о том, что члены Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков в качестве залога для получения средств от ЦБ РФ.

По мнению аналитиков, льготная ставка по ипотеке может поддержать первичный рынок.

Еще один вариант - повышение льготной ипотечной ставки до 12,5% на фоне прогнозной годовой инфляции на уровне 25% в 2022 году. О том, что такое решение обсуждается, сообщил ТАСС со ссылкой на президента Национального объединения строителей Антона Глушкова.

Что будет с ценами на жилье?

В условиях продолжающейся спецоперации на Украине мнения экспертов о том, какие цены будут на рынке, разделились.

Юрий Ильин полагает, что динамика цен на недвижимость будет повторять динамику цен на все остальное. Сейчас спрос может быть чрезмерно высоким, но потом снизится. Рост цен будет как минимум на уровне инфляции, а может быть и выше.

Алексей Попов, руководитель "ЦИАН.Аналитика", считает, что рост цен продолжится, но застройщикам придется делать скидки. При этом эксперт ожидает удорожания жилья ниже уровня инфляции.

Наталья Пырьева из "Финама" разделяет динамику стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. По ее прогнозу, движение цен выше инфляции ждет первичный рынок, однако на вторичном - стоимость недвижимости будет снижаться к концу 2022-го.

Алексей Попов подчеркивает, что первичный рынок более надежен для инвесторов, потому что продавец не передумает.

"На вторичке вы можете снять деньги с депозита, внести аванс, а потом продавец передумает. На первичном рынке такого не может быть. Смотрите не самые масштабные проекты и устойчивость застройщика, плюс не начальные стадии строительства", - рекомендует специалист.

Константин Апрелев отмечает, что в 2014 году на фоне санкций рублевые цены на недвижимость росли 15 месяцев, однако будут ли они в этой ситуации расти, - неочевидно. Это возможно на непродолжительный период, 2-3 месяца.

"В прошлый и позапрошлый годы рынок недвижимости в России существенно вырос, но не из-за того, что росли доходы населения, а за счет дешевых ипотечных кредитов. Рост рублевых цен на недвижимость составил 30-40%. Если на каком-то уровне курс рубля стабилизируется, то рублевые цены на недвижимость будут понижаться.

Если темпы инфляции будут очень высокими, то в рублях цены на недвижимость сильно снижаться не будут", - говорит Апрелев.

Эксперты сходятся во мнении, что для быстрого заработка недвижимость не подходит, но на данный момент может выступать как защитный актив. Сейчас все зависит от сроков разрешения событий на Украине, западных санкций и ключевой ставки ЦБ РФ. Специалисты рекомендуют при принятии решения о покупке недвижимости ориентироваться именно на свою финансовую ситуацию, не брать дорогие ипотечные кредиты, не покупать новостройки на начальном этапе строительства и не паниковать.

Комментарии

дворник 12.03.22 14:30
в 1990г цена 1 кв.м в городе Москва равнялась 50-100 usd кв.мнайти покупателя считалось большой удачей. Некоторые меняли на автомобили (Волга и жигули) а так-же модные видеомагнитофоны)
Загружаем...