Кризис на фондовом рынке сделал бумаги девелоперских компаний привлекательнее
Снижение на рынке сделало привлекательными ряд акций девелоперских компаний, считают аналитики. По их мнению, капитализация ряда таких компаний стала ниже заявленной оценки стоимости портфеля проектов.
"Кризис на рынке ипотечных кредитов обусловил значительное снижение зарубежного фондового рынка, вызвав коррекцию и в России. В большей степени продажи коснулись акций российских девелоперских компаний. Усугубило положение то, что многие из них торгуются на западных биржах – то есть там, откуда пришел кризис. В то же время индекс РТС потерял всего порядка 1%", - говорит Андрей Верхоланцев, аналитик ИК "Антанта Капитал".
| Компания | Биржа | Тикер | Цена на 06.08.07, $ | Цена на 14.08.08, $ | Изменение, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Открытые инвестиции | РТС | OIVS | 292.50 | 281.00 | -3.9% |
| Система Галс | LSE | HALS | 12.25 | 11.53 | -5.9% |
| RGI International | LSE | RGI | 9.25 | 8.75 | -5.4% |
| Mirland Development | LSE | MLD | 535.50* | 487.00* | -9.1% |
| AFI Development | LSE | AFID | 9.44 | 8.85 | -6.3% |
| РТМ | РТС | RTMC | 2.60 | 2.54 | -2.3% |
| РТС Индекс | 1944.73 | 1925.79 | -1.0% |
Источник: LSE, РТС, расчеты Антанта Капитал
| Компания | Биржа | Тикер | МСap, $ млн | МСap/Стоимость проектов | EV/Стоимость проектов |
|---|---|---|---|---|---|
| Открытые инвестиции | РТС | OIVS | 2740.0 | 2.50 | 2.71 |
| Система Галс | LSE | HALS | 2586.7 | 1.27 | 1.37 |
| RGI International | LSE | RGI | 889.9 | 0.91 | 0.76 |
| Mirland Development | LSE | MLD | 984.7 | 1.15 | 0.95 |
| AFI Development | LSE | AFID | 4636.0 | 1.26 | 1.27 |
| РТМ | РТС | RTMC | 355.6 | 0.65 | 1.26 |
| ПИК | РТС | PIKK | 13345.1 | 1.52 | 1.61 |
| Среднее | 1.32 | 1.42 |
По таким компаниям, как RGI International, Mirland Development, отношение EV к стоимости портфеля проектов в результате коррекции оказалось менее единицы. Кроме того, у RGI International отношение капитализации к стоимости портфеля проектов также стало меньше единицы. Ситуация с RGI International выглядит особенно странно, учитывая, что сегмент, в котором работает компания (строительство элитного жилья в пределах Садового кольца в Москве) является высокомаржинальным, и цены в нем, по прогнозам ИК "Антанта Капитал", будут расти с опережением темпов роста рынка из-за крайне ограниченного объема предложения. Это, по мнению Андрея Верхоланцева, делает акции компаний привлекательными для покупки.
Коммерческая недвижимость в России остается одной из самых доходных в мире. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 г. Москва лидировала по ставкам доходности коммерческой недвижимости среди крупных европейских городов. В частности, доходность офисной недвижимости составила 8.5-10.5% годовых, торговой – 9-11%, складской – 10-12%. В Будапеште, занявшем второе место, доходности составили 6%, 6.75% и 7.25% соответственно. "Иными словами, вложения в российскую недвижимость имеют доходность, вдвое превышающую европейский показатель. Мы считаем, что в среднесрочной перспективе эта тенденция сохранится, хотя уровень доходности по мере увеличения предложения будет снижаться. Мы считаем, что сложившаяся ситуация благоприятна для покупки акций девелоперских компаний с инвестиционным горизонтом не менее года, и рекомендуем обратить внимание на те из них, значение отмеченных выше коэффициентов которых меньше среднего значения", - говорят в ИК "Антанта Капитал".
Алексей Попов, аналитик УК "КапиталЪ" также придерживается мнения, что отечественные девелоперы в текущей ситуации находятся на равных со многими эмитентами других отраслей в России, и падение их котировок связано с общей негативной динамикой на рынке. "Прогнозы развития ситуации вокруг российского рынка недвижимости не заставляют беспокоиться инвесторов даже на фоне проблем в Штатах. От кризиса на рынке ипотечного кредитования, скорее, пострадали банки, а не девелоперы, хотя коррекция, конечно, делает их более привлекательными", - говорит аналитик. В целом г-н Попов ожидает, что рынок недвижимости в России продолжит развиваться, однако вряд ли прибыли компаний будут расти такими же быстрыми темпами, как в прошлые годы.
По мнению аналитика ИК "Финам" Владимира Сергиевского, кризис рынка ипотечного кредитования в США не окажет ощутимого влияния на развитие аналогичных инструментов в России. "Поэтому мы считаем, что для падения котировок акций российских девелоперов нет фундаментальных оснований, и текущие уровни являются весьма привлекательными для покупки. В частности акции ГК "ПИК" торгуются сейчас на уровне $25,5, что подразумевает более чем 20%-ный потенциал роста до нашей оценки справедливой стоимости ($31)", - говорит аналитик.
«Фундаментальных причин снижения стоимости акций российских девелоперов нет, так как рынок недвижимости в России показывает рост: во всех сегментах рынка наблюдается неудовлетворенный спрос, что вызывает рост арендных ставок и цен продаж. Это касается в первую очередь коммерческой недвижимости, а также дорогого жилья, - комментирует ситуацию Вадим Горбунов, аналитик по сектору недвижимости ОАО «Собинбанк». - В сегменте жилья эконом-класса ситуация сложнее: он, во-первых, наиболее зависим от макроэкономической ситуации, а во-вторых, на московском рынке сейчас наблюдается стагнация и неопределенность дальнейшей динамики цен. Мы полагаем, что продолжится «расслоение» рынка – качественные объекты будут умеренно дорожать, около 10% в год, а стоимость переоцененного низкокачественного жилья продолжит снижение». По мнению эксперта, текущее снижение котировок акций российских девелоперских компаний сделало их более привлекательными для инвестирования. «Хотя в настоящий момент сохраняется неопределенность на внешних рынках, мы полагаем, что до конца года российский фондовый рынок продемонстрирует рост. Кроме того, осенью мы ожидаем сезонное оживление на рынке московского жилья, и от его динамики также будет зависеть привлекательность бумаг российских девелоперов», - отмечает г-н Горбунов.
Представители самих девелоперских компаний уверены, что они имеют значительные возможности, для того чтобы своими финансовыми результатами и своим развитием обеспечить улучшение своего положения на финансовых рынках. "Так как российский бизнес глобализируется, неизбежно влияние западных финансовых рынков на финансовые рынки России и российские компании. Но при этом существует реальный сектор экономики, показатели и перспективы которого намного выше, чем перспективы рынков тех стран, которые не имеют высоких темпов развития. Таким образом, негативное влияние иностранных показателей может вызывать временные корректировки, но экономика всегда нормализует состояние рынка ценных бумаг", - считает Евгений Плаксенков, финансовый директор холдинга "МИЭЛЬ".
В Kalinka-Realty считают реакцию некоторых участников ипотечного рынка в России на события в сфере ипотечного кредитования в США «избыточной и нервной». По их мнению, это может быть связано с качеством кредитного портфеля конкретного участника. «Власти оказывают успокаивающее воздействие на рынок и скорее всего в полномасштабный кризис ликвидности ситуация не провалится - это подтверждает и уверенный рост доллара по отношению к евро на мировых площадках. Коррекция российского фондового рынка носит также технический характер, а акции девелоперских компаний вряд ли упадут сильнее всех остальных», - говорит Алексей Сидоров из Kalinka-Realty. По его словам, рынок недвижимости в России будет развиваться достаточно уверенно и ничего подобного в России не будет в ближайшие несколько лет. И тому есть целый ряд причин: доля ипотечных сделок крайне невелика; требования основных игроков ипотечного кредитования к потенциальным заемщикам достаточно суровые; нет рынка долговых обязательств и, наконец, спрос по-прежнему опережает предложение.
Елена Соболева, Finam.ru
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | C (C) |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | B (B) | |
| Макроэкономическая ситуация в России | C (C) | |
| ПОЛИТИКА | ||
| До 2015 года армия и флот России будут переоснащены новыми средствами управления | C | |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | C (D) | |
| Уровень мировых цен на металлы | B (D) | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Сургутнефтегаз опубликовал отчет по РСБУ за первое полугодие 2007 года | C | |
| Норникель объявил оферту на выкуп акций LionOre | C | |
| Северсталь выходит на рынок цветной металлургии | C | |
ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.
Инвестиционный фон - нейтральный