Кризис ипотеки не за океаном?

Ипотека до сих пор развивалась, опережая прогнозы. В 2006г. в России было выдано около 200 тыс. ипотечных кредитов на сумму $7.3 млрд. Согласно прогнозу ФЦП "Жилище", такой объем рынка ипотеки должен был быть достигнут только в 2006 г. По данным АИЖК, доля ипотечных сделок на рынке жилья составила по итогам 2006 г. около 9%. В 1-й половине 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов превысил $7.8 млрд.

Ожидалось снижение ставок по ипотечным кредитам. Ипотечные ставки, хотя и существенно снизились (в 2001г. ставки по рублевым кредитам в среднем составляли 24%, а по кредитам в иностранной валюте –17%), сделали ипотеку доступной всего для 13-15% населения. Делались заявления представителей Федерального агентства по строительству и ЖКХ о возможности снижения ипотечной ставки до10.5% к концу этого года и до 8-9% через два года. Это должно было обеспечить доступность ипотеки для 30% населения.

Рынок ждал. Мы связываем стагнацию московского рынка жилья, в том числе и с ожиданиями дальнейшего развития ипотечного кредитования – снижения ставок, ослабления требований к заемщику, уменьшения первоначальных взносов.

Кризис ликвидности может спутать карты. Кризис ипотечного кредитования в США вызвал кризис ликвидности во всем мире, не пропустив Россию. Возникшие трудности с фондированием кредитов привели к тому, что банки начали ужесточать требования к заемщикам; Москоммерцбанк объявил о повышении как первоначального взноса, так ипотечной ставки. Кроме того, СМИ сообщают о приостановке выдачи ипотечных кредитов рядом банков, многие из которых столкнулись с проблемой рефинансирования своего ипотечного портфеля через запад.

Рост цен отменяется? До начала кризиса ликвидности один из основных сценариев развития рынка московского жилья включал сезонное оживление на рынке жилья с приходом осени и возобновления роста цен. Однако возможное ухудшение условий ипотечного кредитования может отложить спрос "до лучших времен". Так как пик дефолтов по ипотечным кредитам в США ожидается на осень этого года, многое будет зависеть от того, насколько мировые рынки окажутся готовыми к новому кризису. Мы считаем, что до тех пор будет продолжаться стагнация рынка, а, возможно, и более значительная коррекция цен.

Обвала не будет. Основными "спасателями" ипотеки при углублении кризиса ликвидности смогут выступить крупные госбанки – Сбербанк и ВТБ, у которых кризиса ликвидности не наблюдается за счет диверсифицированной базы привлечения заемных фондов. Ипотечное кредитование на 80% привлекается на вторичном рынке жилья, и именно здесь можно ожидать послабление спроса, однако многие владельцы-продавцы, не обремененные процентными выплатами, скорее переждут кризис ликвидности, чем отдадут недвижимость задешево, таким образом, отложив предложение. Доходы населения стабильны, процент дефолта на ипотеку мал, настрой на дальнейший рост цен–поэтому стагнация вероятна, но значительного проседания рынка жилья на ближайшие месяцы мы не ожидаем.

Тигран Оганесян, Вадим Горбунов
аналитики "Собинбанка"

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	A
Макроэкономическая ситуация в CША	A
Макроэкономическая ситуация в России	B (C)
ПОЛИТИКА
Еврокомиссия: отношения ЕС и Рф зависят от качества демократии	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B (D)
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
С 1 октября экспортная пошлина на нефть вырастет на $25/т	A
ММК займется автокомплектующими	A
Инвесторы ТГК-1: шансы получить премию к рыночной цене растут	C
"Высочайший" планирует разместить допвыпуск акций на $16.72 млн.	B

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - нейтральный