Кому выгоден переход на налог на недвижимость?
Идея ввести в России налог на недвижимость вынашивается уже давно. Сначала налоговую реформу хотели провести в 2008 году, потом - в 2010, теперь - не раньше 2013. Конкретные параметры нового налога до сих пор не определены. Минфин и Миэкономразвития продолжают как закрытые обсуждения, так и в экспертных кругах. Между тем, этот налог уже давно существует в большинстве развитых стран и играет там важную роль в формировании бюджета и для рынка недвижимости.
По оценкам Росреестра, в России существует 150 млн объектов капитального строительства, которые подлежат инвентаризации, постановке на кадастровый учет, оценке и налогообложению. При этом доходы консолидированного бюджета России от земельного налога, налога на имущество физических лиц и организаций приближаются к 1 трлн руб. в год. "Это уже существенная сумма - почти 10% от общего бюджета", - говорит председатель комитета ТПП по оценке и экономике недвижимости Олег Скуфинский.
Дело в том, что инвентаризационная стоимость, от которой в настоящее время берется налог на имущество, зачастую оказывается значительно ниже рыночной. Налог на недвижимость предполагается брать от кадастровой стоимости объекта недвижимости, т.е. рыночной. Соответственно, благодаря налоговой реформе поступления в консолидированный бюджет РФ должны вырасти.
Однако финансово-экономические ведомства еще до сих пор окончательно не определились, стоит ли заменять налогом на недвижимость только налоги для физических лиц (т.е. земельный налог и налог на имущество граждан) или же сразу ввести единый налог вместо трех существующих на данный момент имущественных налога вне зависимости от типа налогоплательщика. Пока что министерства склоняются к первому варианту.
Эксперты придерживаются иного мнения. "Реформа должна быть системной и охватывать все группы налогоплательщиков и все объекты недвижимости. Сомнительно вводить налог только в отношении физических лиц или только в части объектов жилой недвижимости, иначе возникнет неравноправная ситуация с точки зрения налоговой базы", - считает Олег Скуфинский.
Нынешняя система имущественных налогов, по словам вице-президента НП "Российская гильдия риэлторов" Константина Апрелева, не стимулирует муниципальные образования к развитию бизнеса и привлечению инвесторов. "Муниципалитеты, например, не заинтересованы в том, чтобы жилые объекты переводились из собственности физического лица в собственность юридического лица, поскольку этот объект сразу же выбывает из налоговой базы муниципального образования", - говорит он. По мнению эксперта, эти противоречия необходимо преодолеть и сделать единую налоговую базу. "Налог на недвижимость должен нести не только фискальную функцию, но и стимулировать развитие территорий", - замечает г-н Апрелев.
Другой вопрос, насколько хорош налог на недвижимость при всей его рыночности для граждан. "Кто будет определять эту самую рыночную цену? - задается вопросом Павел Ларин, старший юрист консалтинговой группы "Налоговик". - В Налоговом кодексе есть ст. 40, запрещающая взаимозависимым лицам проводить сделки между собой по ценам, существенно отличающимся от рыночных цен на подобные товары и услуги. Суды почти всегда поддерживали налогоплательщиков по проблемам с этим вопросом, в частности потому, что рыночная цена как понятие налогообложения толком не сформулирована. Теперь еще и граждане будут биться насмерть за свою собственность?"
Ставка налога на недвижимость физических лиц пока что тоже окончательно не определена ведомствами. Сейчас еще обсуждается возможность дифференциации ставок в зависимости от типов объектов. По словам начальника отдела налогового стимулирования департамента инвестиционной политики МЭР Татьяны Илюшниковой, последние поправки в законопроект предполагают исчисление нового налога на недвижимость по фиксированной ставке в 0,1% от кадастровой стоимости объекта.
При такой ставке, по оценкам руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, владельцы нового жилья, которое было построено в последние 3-5 лет, почти не почувствуют разницы в размере налога, поскольку их нынешняя балансовая стоимость по справке БТИ близка к рыночной. Зато заметным будет пересмотр для старого жилья, которое строилось и бралось на баланс еще в советское время. "Сейчас стоимость таких объектов по справке БТИ зачастую оказывается символической - на порядки меньше, чем рыночная цена. В результате налог составляет смешные цифры - 30-50-100 рублей в год, - говорит г-н Репченко. - При привязке к кадастровой стоимости увеличение налога может быть в разы. Это будут суммы от несколько сотен до нескольких тысяч долларов в год". Получается, что жители старых московских построек будут платить очень большие налоги.
Но эксперт не видит в этом ничего плохого. Введение налога на недвижимость уменьшит спекулятивные игры на рынке недвижимость, что, скорее всего, будет способствовать снижению цен на недвижимость, полагает Олег Репченко. "Сейчас отсутствие налога на недвижимость приводит к тому, что недвижимость достаточно купить, и она ничем себя не обременяет. С введением нового налога у владельцев спекулятивных квартир появится дополнительный стимул их продавать. Это приведет к росту объемов предложения и, как следствие, к снижению рыночных цен, - поясняет эксперт. - Многие люди относятся негативно к налогу на недвижимость, потому что их заставят платить больше. Но может быть лучше на 100-300 долларов в год платить больше налогов, зато купить квартиру вдвое дешевле?"
Рейтинг событий, влияющих на российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | С |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | D | |
| Макроэкономическая ситуация в России | B | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Д. Медведев: на переговорах с Лукашенко достигнуто решение о развитии энергосотрудничества | С |  |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | С | |
| Уровень мировых цен на металлы | С | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| "Распадская" и "Белон" получили право на освоение месторождений в Кемеровской области | В | |
| E.ON Ruhrgas может сократить импорт российского газа в текущем году | C | |
| "Газпром": Добыча газа на Ямале может начаться раньше утвержденного срока | С | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - умеренно негативный