«Когда мы научимся хорошо закладывать, или Развитие ипотеки в России.» Илья Рыбин, эксперт «FINAM.ru». Последние несколько лет в России идут разговоры о необходимости возрождения такой составляющей

«Когда мы научимся хорошо закладывать, или Развитие ипотеки в России.» Илья Рыбин, эксперт «FINAM.ru». Последние несколько лет в России идут разговоры о необходимости возрождения такой составляющей рыночной экономики, как ипотека. Наличие или отсутствие такого сегмента финансового рынка - один из индикаторов, по которому судят, рыночная в стране экономика или нет, и каков вектор внутренней политики: направлен он на преференции личности или государства. Недаром большевики, придя к власти в октябре 1917 года, ликвидировали основных операторов ипотечного рынка Российской Империи уже в начале декабря того же года. В последующие полтора года абсолютно все ипотечные учреждения были ликвидированы советской властью. Даже в эпоху НЭПа, которую воспринимают сейчас, как недолгий советский рыночный ренессанс, об ипотеке речи не заходило. Так что связь времен в этом вопросе оборвана давно и прочно. Государство отказало своим гражданам в праве распоряжения своим имуществом, а значит в доверии, и до последнего времени продолжало отказывать. Принятие законодательной базы по ипотеке, казалось, сняло барьеры на пути введения этого инструмента в России, однако результаты пока не впечатляют. Любое новое - это хорошо забытое старое. Интересно рассмотреть, как было организовано ипотечное дело в Российской Империи? В первую очередь, оно делилось на два вида бизнеса и обслуживалось различными операторами. Первым и основным ипотечный активом была земля. Пересказывать всю историю земельных отношений в России нет необходимости. Достаточно изложить итоги. А они были более чем солидными. На 1 января 1914 года в залоге находилось около одной трети всей посевной площади России, а задолженность заемщиков превышала 3,7 млрд. рублей. Если считать даже в нынешних рублях - это заметная сумма, а если припомнить, что такое были те рубли, (обеспеченные золотом, свободно конвертируемые, надежные и т.д.) то можно представить, каков был рынок. Обслуживался он специализированными земельными банкам, крупнейшими из которых были Государственный Дворянский земельный и Крестьянский поземельный (также государственный). В целом на эти два банка приходилось более 60% всех задолженностей. Вторым видом актива была недвижимость. Занимались этим видом бизнеса кредитные общества, организованные в виде взаимно ответственных товариществ (в современной интерпретации - ООО). Итоги их деятельности также впечатляющи. Были заложены десятки тысяч имуществ, оценка которых составляла сотни миллионов рублей. Схема работы этих операторов была проста до гениальности: заемщик, желающий получить кредит под залог земли или недвижимости, после процедуры оценки и т.д. получал кредит не живыми деньгами, а ценными бумагами. У земельных банков они назывались «закладные листы», а у кредитных товариществ – «облигации». Для того, чтобы получить деньги, заемщик должен был продать эти бумаги на вторичном рынке. Таким способом автоматически поддерживалась ликвидность бумаг. Она ограничивалась только емкостью рынка, т.е. количеством желающих приобрести эти бумаги. Нельзя было выдать кредитов больше, чем рынок мог предложить средств. Государству требовалось поддержать спрос на эти бумаги только на самом первом этапе их введения в оборот. А так как по закладным листам и облигациям кредитных товариществ выплачивался неплохой купонный доход, рынок очень быстро признал эти бумаги, и они стали пользоваться большим спросом. Еще один интересный момент. Земельные банки были ограничены нормативом по эмиссии закладных листов, который был равен десятикратному собственному капиталу. Кредитные товарищества не только не имели никаких нормативов, но даже собственных средств. Они образовывались постепенно за счет прибыли. Главное для них было обеспечение процедуры бизнеса, упрощенно состоящей из: - грамотной оценки предлагаемого к залогу имущества - заключении кредитного договора под залог имущества - выдачи кредита ценными бумагами (обычно в 40-50% от оценочной стоимости) - сопровождения договора - завершения договора (который приблизительно в 15% случаев завершался принудительной продажей заложенного имущества). Процедура оказалась настолько интересной и успешной, что кредитные общества и земельные банки постоянно увеличивались в численности, и увеличивали свои обороты. Нельзя сказать, что это на 100% безрисковый бизнес. Различные виды рисков существуют в любом деле. В этом случае государство выступало в роли окончательного гаранта. Есть примеры, когда облигации и закладные листы обанкротившихся обществ обменивались на государственные облигации. Они назывались конверсионными и давали право на несколько меньший купонный доход, чем установленный по обмениваемым бумагам. Напоследок стоит упомянуть, что эти бумаги активно котировались на международных рынках, поэтому номинировались не только в рублях, но и в основных мировых валютах. После 1917 года этот вид бизнеса исчез. Приведу выдержку из Декрета Совета народных комиссаров, который ликвидировал кредитные общества: «... 3. Облигации, выпущенные городскими и губернскими кредитными обществами, аннулируются. 4. Владельцы немуниципализированной недвижимости, заложенной в губернских и городских кредитных обществах, обязаны в установленные договорами с бывшими городскими и губернскими кредитными обществами сроки вносить Народному банку причитающиеся, согласно тем же договорам, платежи...» Вот так: кому должен - всем прощаю, а у кого я еще имущество отобрать не успел, тот обязан мне платить. Продолжение статьи.