Как узнать, сколько будет стоить жилье через 5, 10 или 15 лет?
Всякий раз, когда мы обсуждаем тему ключевой ставки и ипотек возникает вопрос — «а когда жилье начнет дешеветь? А когда цены обрушатся? А когда выгодней покупать жилье? Не хочу сейчас брать ипотеку, потому что переплачу две цены жилья в будущем». Давайте ответим на эти вопросы вместе.
На вопрос про будущее никто точно ответить не сможет. Но, у нас с вами есть исторические данные, на которых мы можем с вами делать предпосылки. Все гипотезы и расчеты я буду делать на динамике рублевой средней стоимости жилья в Москве с 2000 года из этого источника.
Квадратный метр падал в цене после кризиса 2008, а также с 2014 года по 2018. Первый случай объясняется мировым финансовым кризисом, второй случай уже локальными экономическими проблемами, которые связаны в первую очередь с ростом курса рубля к баксу.
До 2014 года большое кол-во ипотеку выдавалось в валюте, а после этого года такой инструмент стал менее доступным и надежным из-за волатильности рубля. Не забываем и про высокую ключевую ставку в тот период, которая не способствовала росту спроса.
Спрос тогда разогнали благодаря льготной ипотеке на новостройки, что поспособствовало новому витку роста цен на жилье. Два временных промежутка это слишком малый набор наблюдений, чтобы делать какие-то выводы, но глядя на график индекса стоимости жилья видно, что жилье может дешеветь на коротких промежутках времени, но общий тренд всегда восходящий.
И в долгосрочной перспективе на промежутках в 10-20 лет тренд скорее будет таким, чем нисходящим. Этому будут способствовать несколько факторов:
1) инфляция;
2) стоимость долгосрочных кредитов;
3) вторичный рынок жилья;
4) банки, у которых на десятилетья жилье в залоге;
5) государство.
Государству выгодно развивать строительный сектор, поскольку у такой отрасли высокий мультипликатор. Вместе с жилой появляется и коммерческая инфраструктура, что способствует экономическому развитию и пополнению казны государства.
Банки, держа вашу недвижимость в залоге, должны быть уверены в том, что в случае вашего личного дефолта, смогут продать жилье себе в плюс. И, если бы цены на жилье стагнировали годами, это бы стало бы «дамокловым мечом» для банков и финансовой системы, а риски перезакладывали бы в цену ставок следующих ипотечников.
Но, не забываем о тех людях, которые хотят продать свое жилье после ипотеки. Продавать они его будут с учетом всех понесенных расходов, а не за первоначальную стоимость, что в длинной перспективе будет постоянно подбивать цену на вторичке, при стабильном спросе.
Говоря о понесенных процентах стоит еще поговорить о стоимости денег во времени. Как минимум деньги обесценятся на инфляцию за период ипотеки, но по такому проценту в займы никто не даст, и тут лучше ориентироваться на среднюю ставку привлечения подобного займа.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что переплатить за жилье в будущем все равно придется, если считать от сегодняшних цен. Вы можете копить деньги на жилье, но копить вам нужно столько, сколько будет стоить жилье к моменту вашего накопления.
Либо, можно не копить, взять ипотеку и в конечном итоге с учетом переплаты получить плюс минус ту же стоимость жилья по сумме всех ваших расходов. В первом случае переплата может быть меньше, но во втором случае объем этой переплаты ограничен ставкой.
Предположительное изменение цены жилья через 5, 10, 15 или 20 лет будет в диапазоне разницы ставок бескупонной доходности ОФЗ и ипотечных кредитов по этим срокам. Так, например, кривая бескупонной доходности 5-ти летних ОФЗ показывает ставку 14%, а рыночная ипотека на этот срок составит почти 20 годовых.
Это значит, что сегодняшнее ожидаемое изменение цен на жилье в следующие 5 лет ежегодно будет в диапазоне 14-20% в год. Но, надо понимать, что такой долгосрочный прогноз будет динамическим. Он будет зависеть от ключевой ставки напрямую — куда пойдет ключ, туда пойдет и прогноз.
Комментарии