Как инвестировать в недвижимость небольшие суммы

Частные инвесторы относят вложения в недвижимость к самым надежным. Однако, как правило, покупка жилья или коммерческих объектов обходится дорого, поэтому позволить ее себе из собственных сбережений может не каждый. Покупать же их в ипотеку невыгодно, поскольку доход от аренды и рост стоимости недвижимости могут и не покрыть переплату по ипотечному кордиту. Что же делать тем, у кого нет многомилионных капиталов? Как инвестировать в недвижимость небольшие суммы, чтобы получить доход?

Варианты инвестиций в недвижимость при наличии небольших сумм

Тем, кто не может позволить себе купить дорогой и востребованный объект недвижимости, например, в крупных городах, не стоит отказываться от таких вложений. Практика показывает, что в долгосрочной перспективе практически любые инвестиции в недвижимость (если, конечно, речь не идет о полностью бесперспективной местности) приносят прибыль. Да и с «бесперспективными» локациями все не так просто — ситуация может измениться практически в любой момент, и спрос на недвижимость в такой местности вырастет многократно буквально за недели.

Инвесторы даже с крайне ограниченными объемами капитала могут найти варианты прибыльных (особенно на длинных горизонтах) вложений в недвижимость. Далее — некоторые из них.

Покупка дешевых маловостребованных объектов

Земельный участок за МКАД, расположенный в пока не очень популярных местах, сегодня можно купить недорого. Перспективы таких объектов определяет целый набор факторов, среди которых:

• растущая популярность загородной недвижимости у постоянных жителей мегаполисов;
• темпы роста больших городов;
• стремление городских жителей переехать в экологически чистую местность;
• возможность приобрести объекты гораздо дешевле, чем в уже застроенных поселках и так далее. 

В результате коттеджные поселки вокруг крупных городов растут как на дрожжах, а владельцы участков вполне могут рассчитывать на значительный рост стоимости приобретенных объектов.

Однако чтобы такие инвестиции оказались действительно перспективными, потребуется:

• значительный опыт в прогнозировании рынка недвижимости; или
• данные от источников инсайдерской информации о планах развития городов или программах застройщиков; или
• использование услуг риелтора, который сможет дать действительно ценную и точную консультацию.

При этом в любом случае инвестор рискует — вероятность остаться с невостребованным объектом на руках высока. Хотя, скорее всего, значительных убытков это и не принесет, но ситуация, когда цена недвижимости в таких локациях остается неизменной годами, вполне реальная.

Инвестиции в ценные бумаги застройщиков

Вариант косвенных инвестиций в недвижимость для тех, кто не располагает значительными капиталами, — покупка ценных бумаг девелоперов. Как правило, их курсы растут при положительных тенденциях на рынке недвижимости, например:

• устойчивом спросе;
• снижении ставок по ипотечным кредитам;
• поддержке программ ипотеки от государства и так далее.

Эти же факторы сказываются и на ценах самой недвижимости, способствуют их росту. Таким образом, акции застройщиков в какой-то мере отражают тенденции рынка. Это позволяет говорить о покупке ценных бумаг таких компаний как об инвестициях в рынок недвижимости. При этом такие вложения доступны практически каждому инвестору. Так, среди крупнейших девелоперов только акции «Самолета» в начале июня 2023 года стоили более 3000 рублей, а лот на торгах равен 1 акции. Стоимость ценных бумаг остальных компаний сектора в этот же момент составляла менее 1000 рублей (ПИК и ЛСР) и даже менее 100 рублей («Эталон»). И это все при объеме стандартного лота в 1 акцию. Это означает, что теоретически можно начинать использовать такой способ инвестиций в недвижимость даже при капитале на брокерском счете менее 100 рублей.

Кроме акций, практически все застройщики выпускают облигации, корпоративные и биржевые. Волатильность их ниже, чем у акций, а говорить о следовании котировок за ценами на рынке недвижимости было бы большим преувеличением. Тем не менее некоторые опытные инвесторы говорят и о покупке этих долговых бумаг как о вложениях в недвижимость. Причем эти инвестиции дают регулярный процентный доход, а доходность к погашению на сегодня превышает и уровень инфляции, и размер учетной ставки ЦБ РФ.

Однако говорить о покупке ценных бумаг застройщиков как об инвестициях в недвижимость можно только со значительными допущениями. Так, например, падение фондового рынка в 2022 году, в ходе которого он потерял почти 40%, затронуло в значительной степени и акции застройщиков. Такой просадки в ценах недвижимости, как в котировках акций, в это время не наблюдалось. С повышением ставки Банка России до 20% сильно просели и облигации девелоперов. 

В целом же покупка акций застройщиков выглядит вложениями с большим уровнем риска, чем у покупки реальных объектов. Инвестиции же в облигации этих компаний позволяют получить регулярный процентный доход, однако цены рынка при этом практически не отслеживаются.

Вложения в фонды

Относительно дешевой альтернативой для тех, то желает вложиться в недвижимость без покупки реальных объектов, являются фонды недвижимости. На российской рынке это закрытые ПИФы, большинство из которых является аналогами REIT, торгующихся на зарубежных площадках. 

Паи некоторых из этих фондов можно купить на Московской бирже (по состоянию на июнь 2023 года их было больше десятка), значительно большее количество предлагают непосредственно управляющие компании (УК). Основное преимущество таких вложений для инвестора — относительно невысокая цена входа. Конечно, среди ЗПИФн есть и такие, стоимость пая которых превышает 100 тыс. рублей. Однако для большинства биржевых фондов этот показатель существенно ниже. Стоимость пая лежит в пределах от 1-10 тыс. рублей.

При этом инвестор может выбирать фонды, ориентируясь и на другие характеристики:

1. Управляющую компанию (ее репутацию). Сегодня среди УК, предлагающих паи ЗПИФн, отметились почти все крупные и хорошо известные компании.
2. Структуру активов. Можно отдать предпочтениям фондам, вкладывающим в жилую или коммерческую недвижимость, вплоть до выбора конкретных объектов.
3. Стратегию фонда, получающего прибыль от покупки и последующей продажи объектов или сдачи их в аренду.
4. Возможность получения дивидендов и дивидендную доходность.

Инвестиции в ПИФы на недвижимость аналогичны вложениям в конкретные объекты за единственным исключением — выбирает недвижимость не сам инвестор, а управляющая компания. Поэтому для покупателя паев приоритетной задачей становится не выбор объекта, а правильный выбор управляющей компании и конкретного фонда.

Если эта задача решена, инвестор получает дополнительные преимущества:

• профессиональное управление активами;
• высокую вероятность положительного финансового результата. 

Однако для инвестиций в фонды недвижимости характерны и некоторые недостатки:

• доходность не гарантирована (впрочем, этот недостаток присущ любым инвестициям);
• издержки, порой значительные. 

Некоторые ПИФы на недвижимость показывают уровень дополнительных затрат (кроме биржевых и брокерских комиссий и вознаграждения УК) более 10%. Однако здесь нет ничего необычного, поскольку покупка и управление недвижимостью требуют значительных расходов, например:

• на подготовку документов по сделке с недвижимостью;
• ее нотариальное оформление;
• заключение договоров аренды;
• проведение рекламных кампаний для привлечения арендаторов;
• содержание объектов и прочее. 

Итак, вложить средства в недвижимость могут и инвесторы с незначительным объемом капитала, которые не имеют возможности приобрести перспективные объекты. При этом у них есть несколько вариантов инвестирования: покупка дешевых объектов, которые в будущем могут существенно вырасти в цене, приобретение на фондовом рынке акций и (или) облигаций компаний-девелоперов, вложения в ПИФы на недвижимость. У каждого из этих способов есть свои особенности, достоинства, недостатки, риски, которые обязательно учитывать при выборе вариантов инвестирования. Хотя инвестиции в недвижимость и относят к наиболее надежным, о диверсификации вложений для снижения рисков забывать тоже не стоит.