Ипотека не решит жилищных проблем россиян

Решение жилищных проблем граждан стало "делом чести" российских властей и, в первую очередь, премьер-министра Владимира Путина. Акцент решено было сделать на "доступной ипотеке". По мнению ряда экспертов, ипотека и так доступна - недоступно жилье. Задачей государства, прежде всего, должно стать существенное повышение темпов жилищного строительства, а ипотека - это всего лишь промежуточный инструмент, считает ведущий эксперт департамента рейтингов финансовых институтов Эксперт РА Михаил Доронкин. Наверху, судя по некоторым заявлениям главы правительства, это понимают. Однако власти до сих пор предпочитали идти более легким путем - ведь снизить ставки по ипотечным кредитам оказалось проще, чем, например, ликвидировать коррупцию в стройкомплексе.

Тем не менее, попытки улучшить ситуацию с жилищным строительством все же предпринимались - с помощью все той же ипотеки. В прошлом году премьер-министр Владимир Путин заявил, что стоимость ипотечных кредитов не должна превышать 11% годовых, первоначальный взнос - 20% от стоимости квартиры, и при этом такие кредиты могут выдаваться только на покупку нового жилья. "Если мы начнем стимулировать вторичный рынок, высока вероятность того, что спрос здорово вырастет, а при дефиците жилья это может привести только к одному - к росту цен. В итоге снижение ставок будет компенсировано ростом цен, и доступность жилья не повысится", - комментирует директор департамента доверительного управления ВЭБа Александр Попов. По словам Андрея Шелкового, исполнительного директора АИЖК по жилищному финансированию, "кредитование на первичном рынке до сих пор не реанимировано, и в 2012 - 2013 годах мы можем получить провал по вводу жилья". Снижение наблюдается уже сейчас: в первом квартале 2010 года, по данным Росстата, ввод в эксплуатацию жилья сократился на 8,3% до 9,6 млн квадратных метров по сравнению с аналогичным показателем за 2009 год.

В итоге в бой была пущена "тяжелая артиллерия": набсовет Внешэкономбанка одобрил программу, направленную на снижение ставок по ипотечным кредитам при покупке жилья на первичном рынке. Объем программы составляет 250 млрд рублей, включая 40 млрд кредита АИЖК, 60 млрд, предусмотренные на выкуп гарантированных государством облигаций АИЖК и 150 млрд - на инвестирование в ипотечные ценные бумаги банков под залог кредитов на покупку жилья. При этом в залог могут входить только те кредиты, ставка по которым не превышает 11% годовых. АИЖК в апреле запустило для банков-партнеров новые кредитные продукты, предусматривающие ставку 11% годовых при покупке жилья на первичном рынке. А 40 млрд рублей кредита ВЭБа агентство планирует направить на фондирование строительства жилья эконом-класса. В рамках данной программы будет построено 1,5 - 1,7 млн квадратных метров жилья, надеются в АИЖК. При себестоимости квадратного метра в 30 тысяч рублей на эти деньги можно будет построить 1,3 млн квадратных метров - а это "капля в море", отмечает Михаил Доронкин из Эксперт РА.

К решению проблем строительного рынка подключили и фонд РЖС, который также сосредоточится на работе по стимулированию строительства жилья эконом-класса. Так, фонд будет помогать застройщикам в короткие сроки согласовать документацию, предоставит гарантию по инфраструктурным присоединениям, а также гарантию на выкуп до 25% возводимого жилья. Однако все это касается только земельных участков, вовлеченных в оборот фондом. Как в случае с ВЭБом и АИЖК, программа фонда РЖС носит ограниченный характер - воспользоваться ею смогут далеко не все участники рынка, отмечают эксперты. По мнению заместителя генерального директора фонда РЖС Сергея Кузнецова, государству необходимо решить проблему синхронизации всех запущенных программ: "Должна быть координация спроса и предложения. Надеемся, что эту функцию возьмет на себя Минрегион или Минэкономразвития. Если деньги вливаются в ипотеку - синхронно должны стимулироваться застройщики".

Попытки властей улучшить ситуацию на рынке жилья с помощью программ ВЭБа, АИЖК и фонда РЖД эксперты считают недостаточно эффективными. "Реальных шагов, помогающих решению проблем в строительной отрасли, властями не предпринимается", - считает первый заместитель генерального директора "Велес Капитал Девелопмент" Дмитрий Джамбакиев. По мнению эксперта, для решения проблем строительной отрасли властям необходимо принять меры по упрощению и ускорению процесса смены назначения земель под индивидуальное жилищное строительство. Эта процедура должна стать простой, доступной и быстрой для девелопера. Также необходимо серьезно взяться за развитие дорожных сетей для частного автомобильного транспорта и разгрузить общественный транспорт. Кроме того, необходимо упрощение и удешевление процесса проведения инженерных коммуникаций к земле, отмечает эксперт.

Еще одной мерой, которая, по мнению Дмитрия Джамбакиева, поможет решить проблемы строительной отрасли, является резкое повышение стоимости владения большими земельными массивами. В результате землю станет невыгодно просто "держать", дожидаясь ее роста в цене. "Высокий налог на владение большими земельными участками - это стимул, необходимый собственникам, чтобы вовлечь эти земли в хозяйственный оборот, - говорит он. - Подобные меры будут способствовать выбросу большого количества готовых к застройке земель на рынок и появлению инициативы у девелоперов начать строительство новых объектов". Сегодня на рынке существует недостаток подготовленных земель, а не денег на строительство, резюмирует Джамбакиев.

Главный способ сделать жилье доступным - это решение проблемы коррупции и административных барьеров, говорят аналитики. Бороться ни с тем, ни с другим, власти пока не спешат. В Москве побороться с коррупцией все же попытались и создали для этого специальный комитет, который возглавил первый заместитель столичного мэра Владимир Ресин, владелец часов за $1 млн, если верить СМИ. Правда, комитет был вскоре расформирован, не проработав и месяца. Возможно, оно и к лучшему.