Ипотека "двигает" рынок: цены на жилье продолжат рост
Ипотека окончательно захватила рынок жилья. Почти все реальные сделки совершаются сегодня за счет кредитных средств. Объем выдачи ипотечных займов в этом году может составить 962 млрд рублей, что является максимальным значением за всю историю развития ипотеки в России, говорится в исследовании банка "ДельтаКредит". По сравнению с прогнозом на 2011-й (695 млрд рублей) рост рынка составит 38%, что, несомненно, отразится на активности покупателей.
Покупательский спрос обеспечен в первую очередь за счет все большей доступности ипотеки, говорит Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости A-Realty Group. "Усилия правительства по сдерживанию ставок и снижению первоначального взноса, смягчение банковских требований к заемщику - все это дает своей результат. Если до кризиса люди еще покупали жилье за свои деньги, то сейчас такого вообще нет. Приобретают либо на ипотечные средства, либо на вырученные от продажи собственных квартир - это так называемые альтернативные сделки", - отмечает эксперт.
Одним из факторов по сдерживанию рынка в этом году может стать удорожание заемных кредитных средств и, как результат, повышение среднерыночной процентной ставки по кредитам. Количество конкурирующих в ипотеке банков будет сокращаться, но это не отразится на распределении сил в отрасли: до 90% рынка сохранится за основными кредиторами, отмечают аналитики банка "ДельтаКредит". Пока же текущая ситуация в экономике России, по словам Сергея Озерова, председателя правления банка, располагает к росту ипотечного рынка, обусловленному тремя факторами: высокому спросу на улучшение жилищных условий со стороны населения, стабильностью доходов и увеличению строительства нового жилья.
Только за прошлый год, по данным Росстата, строительные организации построили 788,2 тыс. новых квартир, что на 9,9% больше, чем годом ранее. Непростая ситуация, правда, сложилась в Москве. В центральном округе отменили строительство более двух миллионов квадратных метров жилья. "В Москве стали строить очень мало, рынок серьезно снизился, - признает г-н Барнинец. - Если раньше ежегодно вводили по 5-6 млн кв метров, то сейчас - чуть более 2-х млн. Весь спрос в итоге переместился в Подмосковье".
В некоторых подмосковных городах ценник на квартиры в итоге вплотную приблизился к столичному - например, в Одинцове и Красногорске. В Реутове, где в этом году обещают открыть станцию метро, цена на квартиры тоже начинается уже от 4-х миллионов. Средняя же стоимость "однушки" в Подмосковье составляет сегодня 3-3,5 млн рублей (в пределах 20 км от МКАД), в Москве - 5 млн, речь идет о жилье эконом-класса.
Рост стоимости недвижимости в этом году эксперты ожидают на уровне инфляции, может, чуть больше. "Если выборы пройдут спокойно и не будет глобальных потрясений в мировой экономике, то изменение цен будет около 10%, по некоторым объектам - 15%, - считает глава Realty Group. - Многое также будет зависеть от ликвидности объекта".
На присоединяемых к столице территориях, если и начнут что-то строить, то цены выставят уже московские, уверен г-н Барнинец. Правда, и за прошлый год, по его словам, рост стоимости объектов там составил 20-25%. "К сожалению, это лишь реакция на политические заявления. Никакой другой причины на это нет и в ближайшее время наблюдать не придется. Пройдет еще 5-10 лет, прежде чем эти территории приблизятся хотя бы к уровню Бутово, в котором первые 10 лет жить было невозможно, пока метро не пустили", - говорит эксперт.
Самые устойчивые перспективы на будущее аналитики отмечают в сегменте дорогих квартир. Темпы роста цен в этой категории будут немного выше, чем на эконом-класс, полагает Александр Крапин: "Это особый рынок со своими закономерностями ценообразования, и здесь достаточно все стабильно. В случае усугубления финансовой ситуации на рынках цены на эту недвижимость особо не изменятся. Есть известное правило: богатые в кризис богатеют, а бедные беднеют - в нашей стране это тоже работает".
Существует еще одно правило: инвестор должен переждать кризис в реальных активах, каким и является недвижимость. И здесь эксперты, как обычно, призывают, не откладывать покупку, выжидая ценовые изменения на рынке - дешевле жилья, скорее всего, мы уже не увидим.