Ипотечный покупатель возрождается из пепла?

По данным ЦБ РФ, в июле объем предоставленных ипотечных кредитов несколько вырос по сравнению с июнем и составил 11,8 млрд руб. Всего с начала года банки предоставили 54,7 тыс. ипотечных кредитов в общем объеме 67,2 млрд руб, в то время как в прошлом году было предоставлено почти 348 тыс. кредитов на 650 млрд руб. При сохранении наблюдаемой сейчас динамики рынок ипотечного кредитования в РФ в 2009 г. сократится по сравнению с 2008 г. в 5 раз.

Все так и есть, соглашаются участники рынка, хотя тот факт, что уже с конца июля ипотечных кредитов стали брать пусть ненамного, но все же больше, обнадеживает. "Ипотечный покупатель потихоньку возрождается из пепла, правда, до прежних уровней еще далеко, люди не очень-то активно идут за кредитами", - отмечает Наталья Соломонова, руководитель агентства недвижимости "Московский ипотечный центр".

Отсутствие особого рвения взять кредит эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего, банки слишком ужесточили требования: увеличили размер первоначального взноса, отказались работать с новостройками, усилили контроль за подтверждением доходов заемщика, при том что процентные ставки по ипотечным кредитам остаются на близких к максимальным уровнях. "В июле средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 14,7 % годовых, не изменившись по сравнению с предыдущим месяцем", - говорит начальник аналитического департамента "Банка Москвы" Кирилл Тремасов.

Ранее банки могли выдать ипотечный кредит заемщику с небольшим доходом или без первоначального взноса, да и размер ежемесячных выплат по кредиту мог достигать 80% от заработной платы. "Так было до осени прошлого года, но сейчас все иначе", - рассказывает Наталья Соломонова. Теперь ежемесячные выплаты не превышают 40% от зарплаты, а первоначальный взнос составляет 30%-50% от общей суммы кредита. Такое положение вещей сильно давит на потенциального заемщика. "Не у всех есть первоначальные взносы, а некоторые, например, не хотят расплачиваться за кредит маленькими суммами, когда есть возможность выплачивать бОльшими", - добавляет эксперт.

Взять, допустим, семью, где оба родителя работают, и их совокупный ежемесячный доход составляет, скажем, 200 тысяч рублей. "Исходя из современных расчетов, заемщики должны выплачивать в месяц 80 тысяч рублей, тогда как они совершенно спокойно могут платить по 120 тысяч, а на оставшиеся деньги жить далеко не безбедно. Но банки на иных условиях не кредитуют, и тогда потенциальный заемщик вовсе отказывается от приобретения недвижимости", - сетует г-жа Соломонова.

Ужесточение банками условий выдачи ипотечных кредитов приводит к тому, что 50-55% выдаваемых ранее кредитов стали сегодня недоступны, замечает член совета директоров компании "Фосборн Хоум" Василий Белов. По данным ЦБ, на 1 августа текущего года доля ипотеки в банковских активах составляет 3,65 %, доля в кредитах населению - 27,6 %.

Помимо вышеназванных причин есть еще один, возможно, самый главный сейчас фактор, влияющий на объем предоставленных ипотечных кредитов - страх быть неплатежеспособным, продолжает г-н Белов. Люди опасаются второй волны кризиса, а потому боятся брать кредит, даже если имеют работу. Эти опасения, по мнению эксперта, сказываются и на стоимости недвижимости, в ближайшее время она продолжит снижаться. Сегодня, скидка покупателям при продаже жилья уже доходит до 10%.

Еще до недавнего времени между продавцами и покупателями наблюдалось противостояние. Продавцы старались продать квартиры по докризисным ценам, а покупатели отказывались от таких цен и, в буквальном смысле, терроризировали продавцов, требуя скидки, подтверждают в "Московской городской службе недвижимости". Но ситуация постепенно меняется. С середины августа, как отмечают аналитики компании, наблюдается резкий всплеск активности покупателей, который вызван колебаниями курса рубля по отношению к доллару и евро и притоком граждан из других городов РФ, желающих купить квартиру в Москве. Таким образом, клиенты перестали занимать выжидательную позицию и охотнее идут на сближение с продавцом в поисках равновесной цены. А те, в свою очередь, тоже стали сговорчивее, и готовы торговаться по цене при реальном покупателе. Так, при продаже недорогого жилья (общей стоимостью до 6 млн руб.), торг возможен от 50 до 100 тыс. рублей; а в сегменте дорогой недвижимости (общей стоимостью свыше 20 млн руб.). - от 500 тыс. - до 3 млн рублей.

Рейтинг событий, влияющих на российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	C
Макроэкономическая ситуация в CША	D
Макроэкономическая ситуация в России	B
ПОЛИТИКА
МИД РФ: РФ выступает против введения санкций в отношении Ирана	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	В
Уровень мировых цен на металлы	В
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
В 2010 г. "Газпром" увеличит объем финансирования проектов на Востоке России до 100 млрд руб.	D
Правительство одобрило предоставление госгарантий предприятиям "Металлоинвеста" в размере 30,75 млрд руб.	C
Fitch подтвердило рейтинги "ЕвроХима" на уровне "BB", изменило прогноз на "Негативный"	С

ПРИМЕЧАНИЕ:

1. Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
2. В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
3. Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.

Инвестиционный фон - умеренно позитивный