Ипотечное жилищное кредитование: рост цен продолжается, но ликвидность рынка падает
Рынок ипотечного кредитования в России переживает снижение темпов роста, хотя, конечно, до проблем американского рынка ему далеко.
Так, согласно вышедшему на днях отчету ЦБ РФ, в 2007 году зафиксировано снижение темпов роста ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), причем достаточно существенное. Объемы ипотечного кредитования в прошлом году выросли в 2,1 раза, в то время как в 2006 - в 4,8 раза (cм. график). Причину снижения эксперты Центробанка объясняют нестабильностью на международных финансовых рынках.
"Изначально в России ипотечное кредитование строилось на финансировании со стороны западных рынков, поскольку это изначально должны были быть длинные дешевые средства, которых в России просто не было, - объясняет замруководителя аналитического департамента "СОВЛИНК" Ольга Беленькая. - В те времена, когда на рынке была избыточная ликвидность (2006 г. - начало 2007 г.), ипотека росла опережающими темпами, но с началом кризиса на Западе этот рынок фактически закрылся для российских банков".
Западным банкам пришлось ужесточить свою кредитную политику, что повлекло за собой увеличение стоимости заимствований и снижение их доступности. Кроме того, мировой кризис моментально отразился на специально созданных в России ипотечных банках. Они потеряли возможность финансировать дальнейшее расширение своего портфеля. В сложившейся ситуации крупные универсальные банки, такие как Сбербанк и "ВТБ- 24" (лидеры ипотечного кредитования по итогам I-го полугодия 2008 года) чувствовали себя гораздо лучше. Например, на первых стадиях кризиса "ВТБ-24" активно выкупал портфели у тех розничных банков, которым оказалось не под силу справиться с их управлением.
Тем не менее, в настоящее время и для госбанков наступает некий предел роста. Речь идет об очень длинных кредитах. "Банкам приходится брать на себя слишком высокие риски ликвидности, пытаясь осуществлять финансирование за счет относительно краткосрочных ресурсов (синдицированные кредиты)", - отмечает Ольга Беленькая.
Еще одной немаловажным фактором снижения роста ипотечного кредитования, по словам аналитика ИГ "АнтантаПиоглобал" Максима Осадчего, является резкое замедление процесса секьюритизации ипотечных активов. "Таким образом, на ипотеку повлияли два этих процесса, но основной - это кризис ликвидности, переросший в глобальный кредитный кризис", - замечает он.
При этом по статистике Центробанка России, ИЖК развивается быстрее других секторов потребительского кредитования. При ежегодном росте объема потребительского кредитования в среднем в 1,5 раза объем ИЖК за последние три года возрос более значительно - в 3,1 раза в 2005 году, 4,8 раза - в 2006 году и 2,1 раза в 2007 году. Причина происходящего, констатирует Максим Осадчий, банальна: "Недвижимость - надежный залог, а чем меньше риска, тем дешевле кредит".
Помимо сложностей, возникающих из-за финансового кризиса, банки указывают на непрекращающийся рост стоимости жилья, что служит еще одним значительным фактором риска в ипотеке. "Рост цен на жилую недвижимость приводит к снижению доступности жилья для населения, к снижению спроса на жилье и на ипотечные кредиты в частности", - говорит Беленькая.
В "Metrinfo.ru" указывают, что цена на квадратный метр во многом зависит от колебаний курса доллара, но и в рублях его стоимость демонстрирует рост, приближаясь к ценовой отметке 140 тысяч рублей (6000 долларов!). Аналитики отмечают, что во многом рост цен на недвижимость в Москове искусственен. "Конечно, он прекратится, - уверяет Максим Осадчий. - Пока рост цен продолжается из-за того, что предложение не успевает за спросом".
К сожалению, на сегодняшний день трудно с уверенностью прогнозировать, когда именно прекратится стремительный рост цен на жилье. Горячие призывы сначала Владимира Путина, а теперь Дмитрия Медведева развивать жилищное строительство пока голословны. В реальности все выглядит несколько иначе. Росстат констатирует резкое замедление темпов роста строительства. За первое полугодие текущего года увеличение темпов ввода жилья не превысило 3%. Строители жалуются на бюрократические волокиты, завышенную стоимость подключения к коммуникациям, резкое подорожание строительных материалов и т.п.
Такая картина характерна не только для Москвы. Тенденция замедления темпов строительства наблюдается и в других регионах страны, а потому эксперты вновь и вновь прогнозируют рост стоимости квадратных метров. До конца года он может составить 6-8%.
И все же, с учетом всех трудностей, участники рынка ожидают от сектора ИЖК дальнейшего роста, и надеются, что в случае стабилизации цен на жилье количество кредитов возрастет. Однако Ольга Беленькая, ссылаясь на сокращение объемов продаж и стагнацию рынка недвижимости, говорит о том, что "даже несмотря на рост цен, ликвидность рынка падает, и банки уже остерегаются накапливать риски в этом сегменте".
Впрочем, ипотека, по ее словам, будет развиваться, просто темпы развития могут заметно снизиться. "Это будет уже не в два - три раза, как в прошлые годы, а сопоставимо с общим ростом рынка. Скорее всего, это будет происходить при ужесточении дальнейших условий кредитования, при повышении процентных ставок", - заключает аналитик.
Источник: ЦБ РФ
Лариса Макеева, Finam.ru
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | B (A) |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | C | |
| Макроэкономическая ситуация в России | C |  |
| ПОЛИТИКА | ||
| Владимир Путин своим заявлением вновь обрушил капитализацию "Мечела" | A | |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | B | |
| Уровень мировых цен на металлы | B | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Роснефть увеличила чистую прибыль во II квартале 2008 года на 47,86% | B | |
| Чистая прибыль Уралкалия во II квартале 2008 года возросла на 142,8% | B | |
| ТМК привлекла более 786 млн долларов от своей "дочки" TMK Capital S.A | B | |
ПРИМЕЧАНИЕ:
- Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события, имеющие рейтинг D по нашей шкале, оказывают слабое влияние.
- В разделах "Макроэкономика" и "Сырьевые рынки" в столбце 2 в скобках может быть указан рейтинг предыдущего дня.
- Стрелка "вниз" в столбце 3 указывает на вероятное негативное влияние на рынок, стрелка "вверх" - положительное/нейтральное.
Инвестиционный фон - негативный