Инвестиции в землю: стоит ли покупать участок?

С ростом ключевой ставки приобретение квартир и домов в России стало недоступно для многих инвесторов. Конечно, остаются еще такие инструменты, как семейная ипотека, IT-ипотека, но в целом, инвестиции в такую недвижимость требуют наличия существенного первоначального капитала. На этом фоне все чаще звучат идеи об инвестировании в землю и земельные участки, цены на которые не столь высоки как на готовое жилье или коммерческие объекты. Инвестиции в землю имеют свои особенности и специфику. И ответ на вопрос «стоит ли покупать участок?» зависит от многих факторов. Вместе с тем, такой способ инвестирования есть и может принести хорошие дивиденды.

Земля как объект инвестиций

Земельный участок является недвижимостью, объектом гражданских прав, сделок купли-продажи, обмена и т.п. Также земельный участок – уникальный природный ресурс, который может быть использован для производства, сельского хозяйства, туризма, развития иного бизнеса. Земля относится к стабильному активу, так как практически не изнашивается, не требует значительных финансовых средств на содержание, а применение ей найти можно практически всегда. С учетом площадей нашей страны, земля может стать одним из главных инструментов инвестирования в ближайшее время.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с установленным порядком (прошли государственный кадастровый учет). Является объектом гражданских прав, право собственности на земельный участок и переход права собственности другому лицу подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Преимущества земли как объекта инвестиций

Вся недвижимость тесно связана с землей: на земле мы строим индивидуальные и многоквартирные жилые дома, используем недра земли путем установок на земле, прокладываем под землей трубопроводы, на землях строим предприятия, дороги, аэропорты, магазины, туристические глемпинги, выращиваем продукты, животных, леса, сады и т.п. Собственно, недвижимостью мы называем все то, что тесно связано с землей и неотделимо от нее без несоразмерного ущерба назначению такого объекта.

В России нет ничьей земли. Но при этом не все земельные участки прошли процесс формирования границ и внесения этих границ в государственный кадастр: такая земля принадлежит государству. Получить такой земельный участок в аренду или собственность может каждый, но только после формирования границ и участия в торгах (при наличии оснований – без торгов).

С одной стороны, земля является товаром, предметом в сделках купли-продажи. Но с определенной спецификой, связанной с отдельным государственным регулированием земельных правоотношений. Например, если на земельном участке расположен объект недвижимости, то право собственности на землю при продаже такого здания, как правило, переходит новому собственнику. Переход права собственности нужно зарегистрировать. Сделка должна соответствовать требованиям § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Но в целом, это обычный товар.

С другой стороны, земля в силу своего расположения, природных свойств, в результате хозяйственной деятельности, геополитических факторов и даже государственного стимулирования экономики, может принести доходность за счет своих уникальных свойств. Очевидно, что земля в «глухой» сибирской деревни, где отсутствуют дороги и инфраструктура, вряд ли в обозримом будущем будет рентабельной, если только государство не «придумает» реализовать какой-нибудь особенный проект на этой территории. А вот покупка земли в Московской области наверняка инвестиционно более привлекательна и на коротком промежутке времени и безотносительно государственных проектов.

Преимуществами инвестирования в землю является:

• защита капитала от инфляции (стоимость земли стабильно растет);
• увеличение потребности бизнеса в земле (любой проект требует пространства для реализации);
• возможность использования земли в личных целях на стадии до распоряжения объектом инвестиций;
• неограниченный срок службы (годности) без потери качества и потребительских свойств;
• минимальные риски инвестирования;
• отсутствие существенных затрат на содержание и обслуживание;
• неприкосновенность земли как объекта частной собственности, защита права собственности от посягательств как со стороны третьих лиц, так и государства (без наличия законных оснований для изъятия).

Как купить земельный участок

Землю можно купить у государства, у физических и юридических лиц, предпринимателей. Цены различаются: у государства купить земельный участок можно значительно дешевле и несколькими способами:

• На торгах. Муниципалитеты и субъекты РФ на постоянной основе проводят торги земельными участками, для участия в которых нужно зарегистрироваться на специальных площадках (отслеживайте сайты органов местного самоуправления, предоставляющие земли в аренду и собственность), а также внести задаток и поучаствовать в аукционе. Как вариант, можно сначала «купить» право аренды на земельный участок, построить на нем объект недвижимости и потом получить для него землю в собственность бесплатно.
• Выбрать землю, сформировать земельный участок у кадастрового инженера и обратиться в уполномоченный орган за утверждением схемы расположения земельного участка и проведением торгов. Всегда есть риск, что, сформировав «лакомый» земельный участок, он вызовет интерес у других потенциальных покупателей и на торгах достанется не инициатору. Тем не менее законодатель предлагает и такой вариант выбора земельного участка и покупки его (аренды).
• Приобрести землю без торгов при наличии к тому оснований (статья 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ).

Выбор земельного участка для покупки земельных участков в частной собственности не отличается от поиска квартиры: с помощью объявлений на соответствующих сайтах, путем обращения к риелторам, в агентства недвижимости и т.п.

Стоит ли покупать участок в качестве объекта инвестиций

Инвестирование – получение прибыли от вложенного капитала. С этой точки зрения земельный участок можно приобрести:

С целью дальнейшей перепродажи, получив доход с роста цен на землю. Можно ничего не вкладывать в землю, купить и «забыть», подождать определенное время и продать участок в том же виде, в котором он был приобретен. При такой стратегии ключевую роль при принятии решения, стоит ли брать землю, является местоположение о полезные свойства объекта. Например, земельный участок в городе в перспективном для развития районе или с перспективой комплексной застройки с возможным выкупом этой земли застройщиком. Или земельный участок в динамично развивающейся в сфере туризма горной республике, рядом с особой экономической зоной и т.п.

Некоторые поступают по-другому: приобретенный участок делят на минимально допустимые (в каждом регионе свои стандарты) по площади земельные участки, проходят процедуру межевания (определения границ) и кадастровый учет, и продают новые земельные участки.

С целью застройки и (или) смены назначения и дальнейшей продажи. Очень затратный метод, но подходит для имеющих опыт в строительстве инвесторов. Можно приобрести один большой участок, размежевать его, построить на них дома и продать. Некоторые возводят целые поселки. Можно на небольшом участке возвести строение и продать земельный участок уже вместе с домом (главное, соблюдайте разрешенное использование). Смена назначения земельного участка тоже достаточно популярный способ инвестирования. Самые недорогие варианты приобретения земли – с назначением «ИЖС» (для индивидуального жилищного строительства). Часто только так можно условно бесплатно получить землю. А затем, поменяв назначение (что достаточно непросто), продать участок предпринимателю по выгодной цене.

С целью застройки и дальнейшей сдачи земельного участка в аренду. По сути, это длительный способ инвестирования, но очень рентабельный. Право на землю подлежит наследованию, так можно инвестировать не только в свое будущее, но и в будущее своих детей.

Стоит ли покупать земельный участок как объект инвестиций? Ответ на этот вопрос будет положительным только при правильном выборе земельного участка, с учетом его местоположения, перспективных планов развития территории, где он расположен, экологической ситуации, наличия инженерно-технической и дорожной инфраструктуры и учетом многих других факторов. Правильно оценить землю может не каждый инвестор, но в этом и есть рисковая составляющая любой инвестиционной деятельности.