Инвестиции в квартиры и управление ими: Стремление к росту
15 декабря 2020 года, в день отделения от Apartment Income REIT (AIRC), акции Apartment Investment and Management (NYSE:AIV), также известной как Aimco, внезапно подскочили до $5,04 на момент закрытия. С тех пор, за 2 года и 3 месяца, акции AIV прибавили более 40%. Напротив, средний REIT, представленный Vanguard Real Estate ETF (VNQ), вырос с 85,74 доллара до недавней цены закрытия в 80,81 доллара, потеряв, таким образом, (-5,8)%. Это разница в 45 пунктов всего за 2 с небольшим года. Кроме того, с декабря 2020 года AIV превзошел индекс акционерного капитала квартир FTSE на 40%-28%.
Чем объясняется такое значительное превосходство? Будет ли это продолжаться?
Компания Aimco со штаб-квартирой в Денвере была основана в 1975 году и зарегистрирована как REIT в 1994 году. В декабре 2020 года AIV разделилась на две компании, выделив доход от продажи квартир REIT.
В настоящее время AIV владеет 20 стабилизированными жилыми комплексами общей численностью около 5600 единиц. Среднесуточная заполняемость по состоянию на 31 декабря составила 97,4%. Средняя ежемесячная арендная плата составляет 2170 долларов, что отражает соотношение 10%-64%-26% объектов класса A, класса B и класса C соответственно. Средний доход новых арендаторов AIV чуть более чем в 4 раза превышает среднемесячную арендную плату.
С момента отделения от REIT с доходом от квартир AIV переосмыслила себя как REIT с высоким уровнем заемных средств, ориентированный на приобретение квартир с добавленной стоимостью и оппортунистические приобретения. На такие предприятия в настоящее время приходится 35% активов AIV, но компания стремится увеличить эту долю до 40-60%. В отличие от этого, стабилизированные основные активы в сфере недвижимости составляют 45% в портфеле AIV прямо сейчас, но компания стремится снизить этот процент до 35%, как показано на графике ниже.
С этой целью AIV распорядилась активами на сумму около 1 миллиарда долларов. Чтобы профинансировать свой амбициозный проект по развитию и реконструкции, компания также привлекла 600 миллионов долларов долга с фиксированной процентной ставкой и обеспечила еще 360 миллионов долларов от Alaska Permanent Fund Corporation.
Трубопровод компании почти полностью сосредоточен в 3 мегаполисах США, все из которых имеют рыночные оценки Green Street на уровне A или A-:
Южная Флорида (80%),
Вашингтон, округ Колумбия (17%), и
Денвер (3%)
Проект включает в себя более 6000 многоквартирных домов (что более чем вдвое увеличит размер портфеля AIV) общей площадью 14 миллионов квадратных футов. В настоящее время компания инвестировала 815 миллионов долларов в проекты, которые находятся в стадии реализации, и ожидает, что эти проекты будут приносить 55 миллионов долларов в год (6,7%) в виде NOI (чистого операционного дохода), когда они стабилизируются.
Но это только скра
Источник seekingalpha.com, автоматический перевод