Гостиничный рынок Москвы демонстрирует серьезный потенциал для развития

В настоящее время в Москве сложились благоприятные условия для развития гостиничного бизнеса, считают эксперты отдела консультационных услуг по недвижимости "Эрнст энд Янг". По их словам, значительное превышение спроса над предложением и благоприятные экономические условия привлекают в данный сектор девелоперов и инвесторов. Большое количество проектов по строительству и реконструкции гостиниц заявлено и находится в работе, имеется потенциал для дополнительных проектов в будущем.

В течение последних лет столица продолжала испытывать нехватку гостиниц, отвечающих современным требованиям рынка. В последние годы предложение гостиниц в Москве существенно сократилось в связи с закрытием на реконструкцию ряда крупных отелей: "Москва", "Россия", "Интурист", "Минск". Дополнительным фактором, сдерживающим предложение, является ограниченность свободных участков под застройку и сложные условия их получения.

В соответствии с официальной информацией правительства Москвы, в столице расположено более 187 отелей различных категорий, при этом до конца 2006 года с учётом открытия новых гостиниц преимущественно среднего сегмента количество отелей в городе должно составить 202. Устойчивый рост туристического потока столицы и активная политика московских властей демонстрируют серьёзный потенциал для дальнейшего развития гостиничного рынка города. Согласно программе московского правительства, до 2010 года в столице планируется открытие ещё 248 гостиниц. Наибольшее количество гостиничных площадей будет построено в Центральном, Северо-Восточном и Восточном административных округах.

Большая часть московских гостиниц имеет российское управление, но наилучшие в своих сегментах гостиницы управляются профессиональными иностранными управляющими компаниями по договору управления с владельцем или франчайзингу.

Ряд международных операторов уже присутствует на московском рынке, некоторые из них планируют новые проекты/расширение своей деятельности. К числу наиболее значимых проектов Москвы относятся гостиницы класса 5 звёзд: "Арарат Парк Хаятт", "Мариотт Гранд", Swissotel Красные Холмы, "Балчуг Кемпински", "Мариотт Рояль". После завершения реконструкции гостиницы "Москва" на её месте откроется отель Four Seasons, в башне "Федерация" появится Grand Hyatt, в конце 2006 года на месте гостиницы "Интурист" открывается Ritz-Carlton. Среди других проектов, реализация которых ожидается в ближайшие годы, – реконструкция гостиниц "Минск", "Пекин" и "Украина".

Основные тенденции, характерные для гостиничного рынка Москвы в настоящее время:

• высокая доля верхнего сегмента гостиничных номеров, сконцентрированного в пределах Центрального административного округа;
• повышение средней вместимости московских гостиниц более чем в три раза за период с 2000 по 2005 годы, что отражает рост доверия инвесторов к гостиничному рынку;
• экспансия международных гостиничных операторов на московский рынок.

В конце 2005 – начале 2006 года на рынке Москвы были завершены следующие проекты: в декабре 2005 года – Courtyard by Mariott (218 номеров) и "Савой" (67 номеров), в феврале 2006 года – Holiday Inn Сущевский (312 номеров), и в мае 2006 года – "Пётр Первый" (134 номера). Основные гостиничные проекты Москвы в стадии реализации и разработки:

Название	Местоположение	Описание	Дата начала/окончания строительства
Гостиница "Интурист"	ул. Тверская, д. 3-5	5-звездочная гостиница Ritz Carlton на 334 номера на месте снесенной гостиницы "Интурист".	2002 / 2006
Гостиница "Москва"	ул. Охотный ряд, д.2	Снесена старая гостиница и начато строительство новой 5-звездочной гостиницы Four Seasons на несколько сотен номеров и подземной парковки на 1000 автомобилей.	2003 / 2008
Гостиница "Россия"	ул. Варварка, д. 6.	Реконструкция гостиницы и создание 1800 номеров (в том числе, 400 номеров 5-звездочного стандарта).	Начат снос старого здания
Комплекс "Башня Федерация"	ММДЦ "Москва-Сити", участок 13.	Создание 5-звездочной гостиницы на 352 номера под брэндом Grand Hyatt в одной из башен комплекса.	2004 / 2008
"Аква–Сити Палас"	ММДЦ "Москва-Сити", участок 4	Создание 4-5-звездочной гостиницы на 600 номеров в рамках многофункционального офисно-гостиничного комплекса.	Проектные работы
Нет данных	Красная площадь, д.5	Строительство одной или двух 5-звездочных гостиниц, а также офисов и зоны отдыха и развлечений.	Проектные работы
"Гостиный Двор"	ул. Ильинка, 4	Реконструкция существующей гостиницы до уровня 4 звезды общей площадью 15 000 кв. м. на 122 номера. Реконструкция производится российской компанией "Гостиный Двор", предполагаемый оператор – Accor.	Незаконченный проект
Lotte&Lotte	Пересечение Нового Арбата и Новинского бульвара	Строительство 5-звездочной гостиницы на 400 номеров в составе многофункционального офисно-торгового и гостиничного комплекса	2004 / 2007
Гостиница "Минск"	ул. Тверская, д. 22	Снос старого здания и строительство нового офисно-торгового комплекса и 4-звездочной гостиницы общей площадью 40 000 кв. м.	Производится снос старого здания
Гостиница "Пекин"	ул. Большая Садовая, д. 5/1	Строительство гостиницы на несколько сотен номеров, а также офисного и развлекательного комплекса.	Объявлено в 2003, работы не начаты
Гостиница "Украина"	Кутузовский пр-т, д. 2/1	Реконструкция гостиницы "Украина" до уровня 4 звезды.	Объявлено в 2003, работы не начаты
Гостиница "Ленинградская"	ул. Каланчевская, д. 21	Реконструкция гостиницы до уровня 4 звезды.	Производится реконструкция
Гостиница "Киевская"	ул. Киевская, д.2	Офисно-гостиничный комплекс с отелем на 360 номеров.	Начат снос старой гостиницы

Как отмечают эксперты "Эрнст энд Янг", современное состояние гостиничного рынка Москвы характеризуется высоким уровнем среднегодовой загрузки и значительным ростом средней стоимости номеров. В течение последних пяти лет наблюдался устойчивый спрос на услуги московских гостиниц. По итогам первой половины 2006 года ежемесячная заполняемость столичных гостиниц в среднем составляла не менее 70%, аналогичная ситуация наблюдалась и в течение 2005 года, что подтверждает привлекательность московского гостиничного рынка.

В рамках гостиничного комплекса Москвы специалисты выделяют "верхний", "средний" и "бюджетный" сегменты. К верхнему сегменту относятся высококлассные гостиницы уровня 4 и 5 звёзд по международным стандартам, частично конкурирующие между собой, которые были построены в течение последних 15 лет.

К среднему сегменту относятся гостиницы уровня 3 звёзды, соответствующего международным стандартам, и 4-звездочные гостиницы старой постройки. В бюджетном сегменте выделяются гостиницы класса 1-2 звезды, построенные в советское время.

Основная часть высококлассных гостиниц сосредоточена в центральной части столицы, их доля в общем номерном фонде Москвы составляет около 8%. Увеличение предложения гостиниц верхнего сегмента в конце 2005 – начале 2006 года привело к некоторому снижению показателя заполняемости номеров. Однако в связи с дефицитом номеров спрос сохраняется на высоком уровне: в середине 2006 года средняя загрузка московских отелей верхнего сегмента превышала 80%, а в будние дни составляла около 100%. За обеспечение высокого уровня комфорта и проживание в центре города бизнесмены готовы платить более 335 долларов США в сутки (с такого уровня начинается средняя ставка за одноместный номер в сутки в 5-звездочной гостинице Москвы).

В настоящее время спрос на качественные отели в Москве уровня 4-5 звёзд на 70% формируется иностранными и российскими бизнес-туристами, а также участниками конференций и встреч, что вызывает повышение загрузки в рабочие дни и её снижение в выходные и праздники. Однако вне границ исторического центра города загрузка высококлассных отелей снижается, поэтому оптимальной концепцией в данном случае являются гостиницы среднего сегмента, работающие под управлением или брэндом международного оператора. При условии хорошего расположения загрузка данных отелей может составлять около 80%.

Гостиницы уровня 4 звезды в Москве составляют 16% от общего количества. Основная часть клиентов 4-звездочных гостиниц также представлена бизнес-сегментом, однако наличие поблизости известных достопримечательностей делает такие гостиницы привлекательными и для туристов. Стоимость одноместного номера в 4-звездочной гостинице в настоящее время составляет около 220 долларов США в сутки, двухместного номера – от 253 до 426 долларов США в сутки. При росте средней стоимости номеров загрузка 4-звездочных гостиниц также сохраняется на стабильном уровне – 69%. Гостиницы среднего сегмента занимают около 34% рынка Москвы, некоторые из них приближаются по характеристикам к уровню 4 звезды. Загрузка гостиниц класса 3 звёзды находится на стабильном уровне – около 70%. В то же время следует отметить неоднородность номерного фонда, характерную для данного сегмента.

Средняя стоимость одноместного номера в гостинице среднего сегмента составляет от 115 до 191 долларов США в сутки, двухместного – от 134 до 203 долларов США в сутки. Высокая степень загрузки, характерная для гостиниц бюджетного сегмента, объясняется наиболее доступной стоимостью размещения.

В целом высокие показатели средней стоимости номеров и загрузки, а также прогнозируемое увеличение числа туристов подтверждают привлекательность гостиничного бизнеса Москвы. Последние известные сделки продажи объектов гостиничной недвижимости также позволяют сделать вывод о благоприятных условиях, сложившихся на рынке Москвы, однако одновременно демонстрируют длительные сроки окупаемости, характерные для подобных проектов. В пересчёте на 1 номер цена продажи гостиницы "Украина" составила $295 000, ранее цена продажи отеля "Европа" в Санкт-Петербурге составила $333 000. Это лишь в два-три раза меньше по сравнению с ценами продаж отелей элитных брэндов в Нью-Йорке или Париже. При этом, как обращают внимание эксперты, цена продажи гостиницы обычно учитывает права на землю, инвестиционные права на застройку участка и другие факторы, формирующие конечную цену продажи.

При сравнении российского и западного гостиничных рынков специалисты "Эрнст энд Янг" отмечают значительное доминирование брэндов на зарубежных рынках, определяющих успешность того или иного отеля на рынке. Например, в США под брэндами работает около 80% всех отелей. Наиболее известные гостиничные имена, такие как Marriott International Inc. или Hilton Hotels Corp., по данным аналитического агентства CoreBrand, входят в список 100 наиболее признанных брэндов в мире наряду с торговыми марками VISA и Toyota. Обязательства, которые принимает на себя отель, работающий под именем общепризнанного брэнда, гарантируют его клиентам установленный уровень и качество услуг и реализуют определённый стиль жизни.

В России, и в том числе в Москве, международные гостиничные брэнды пока представлены не столь масштабно. Поэтому принадлежность гостиницы к известному международному брэнду сейчас наиболее важна для гостиниц верхнего сегмента Москвы и Санкт-Петербурга – наиболее значимых городов страны, и играет меньшее значение для региональных гостиниц, в которых основной поток туристов составляют российские граждане.

Список наиболее значимых брэндов на гостиничном рынке Москвы ещё открыт и продолжает расширяться. В настоящее время в Москве представлены такие международные гостиничные брэнды, как Marriott, Radisson SAS, Kempinski, Le Meridien, Sheraton и Novotel, а также Hyatt и Swissotel. Планируют выход на столичный рынок такие брэнды элитных отелей, как Four Seasons, Ritz-Carlton, Mandarin Oriental и Raffles International. При этом характерной особенностью московского гостиничного рынка является позиционирование отелей под международными брэндами на более высоком уровне по сравнению с их западными аналогами и менее строгая классификация. Например, в Европе и США в гостиницах среднего сегмента уровня Holiday Inn или Marriott Courtyard предпочитают останавливаться представители среднего класса. В Москве же основными клиентами таких гостиниц являются более состоятельные клиенты, так как средние цены номеров в Москве превышают их западные аналоги. Это связано с недостаточным развитием столичного гостиничного рынка и неполнотой представления на нем международных брэндов по сравнению с крупными столицами зарубежных стран. В отличие от Москвы, в Лондоне сейчас функционирует около 1000 гостиниц, в Париже – около 1500. По числу мест на тысячу человек Москва также значительно отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице России – 6,3, в то время как в Европе он составляет 25-26.

Отсутствие чёткой классификации отелей столицы определяет тот факт, что многие гостиницы Москвы относятся к промежуточной категории и могут существенно отличаться друг от друга. В наибольшей степени это характерно для гостиниц уровня 3-4 звезды, которые относятся и к среднему сегменту, и к 4-звездочным гостиницам.

Устойчивая тенденция к росту стоимости номера и уровня загрузки, ожидаемый рост числа деловых и туристических поездок, а также благоприятная экономическая ситуация стимулируют растущий интерес девелоперов и инвесторов к финансированию строительства гостиниц в российской столице.

Высокие темпы развития московского гостиничного рынка будут, по мнению аналитиков, обусловлены такими факторами, как поддержка развития туристической отрасли и инфраструктуры со стороны правительства Москвы, приход на рынок и расширение влияния международных операторов, а также растущий спрос на гостиничные услуги со стороны бизнес-сегмента и туристов.

Как ожидается, в ближайшие несколько лет сокращение номерного фонда гостиничного комплекса Москвы будет частично компенсировано строительством и реконструкцией новых гостиниц. Это будет сопровождаться постепенным замедлением темпов роста средних цен и доходности номеров, что, однако, не приведет к окончательному насыщению рынка. Реализация ряда запланированных проектов приведет к увеличению доли верхнего сегмента и сокращению номерного фонда бюджетных гостиниц, что может соответствующим образом отразиться на изменении загрузки.

По мере реализации уже запланированных проектов и открытия ряда новых высококлассных гостиниц можно прогнозировать дальнейшее развитие среднего гостиничного сегмента и появление новых проектов строительства качественных отелей уровня 3 звезды. В данных условиях большое значение приобретёт соответствие установленных цен качеству услуг. В долгосрочной перспективе эксперты "Эрнст энд Янг" с высокой вероятностью прогнозируют усиление конкуренции на рынке по мере выхода на него новых инвесторов и операторов.

11.20   11.09.06

Finam.ru

В нашем рейтинге событий произошли изменения.

Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок

Событие	Рейтинг	Прогноз
МАКРОЭКОНОМИКА
Общая ситуация на мировых фондовых рынках	B
Макроэкономическая ситуация в CША	C (C)
Макроэкономическая ситуация в России	C (C)
ПОЛИТИКА
Греф: РФ сохраняет курс на либеральную экономическую политику	C
СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ
Уровень мировых цен на нефть	B
Уровень мировых цен на металлы	C
ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ
АФК "Система" может выкупить акции "Росно" у Allianz	C
Волгателеком в 2006 году сократит штат сотрудников на 15,4%.	D
"ГидроОГК" (дочка РАО ЕЭС) взяла кредит на 185 млн. евро	D
"Магнезит" инвстирует в новое месторождение около 1 млрд. рублей	C
HGM будет восстановливать сгоревший Дарасунский рудник под Читой	D

ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.

Инвестиционный фон - негативный