Глобальный медицинский REIT: Взгляд на то, где, возможно, находится NAV
REIT оказались в центре внимания ужесточения денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы. Больше всего пострадали те, у кого были высокие показатели фондирования от операций (FFO), а также те, где инвесторы исторически стремились к безопасности. В конце концов, что хорошего в безопасной доходности в 4%, когда вы получаете ее в однолетних казначейских облигациях. Эту торговлю, направленную против безопасности, можно увидеть в секторе REIT здравоохранения. Global Medical REIT (NYSE: GMRE), на котором мы собираемся сосредоточиться, занимает последнее место в этой группе, хотя это был фотофиниш.
Конечно, падение цен приносит свой собственный набор негатива, и мы должны отделять ценовое действие от фундаментальных факторов. Мы попытаемся сделать это здесь и посмотрим, где сегодня находится навигационная система.
Основы
GMRE - это медицинское офисное здание или REIT, ориентированное на мобов, которое владеет и приобретает мобов и сдает их в аренду группам врачей.
Отличие GMRE от стандартной модели заключается в том, что она фокусируется на вторичных небольших рынках. Крупные игроки, такие как Physicians Realty Trust (DOC), больше внимания уделяют недвижимости класса А в лучших местах и земельным участкам, часто покупая их по ставкам ниже 5% годовых. GMRE, с другой стороны, исторически приобретала свой портфель по ставкам капитализации 7-8%. К лучшему это или к худшему, но это модель. Если вы хотите, чтобы медицинские кабинеты располагались прямо рядом с университетом Джона Хопкинса, вы не найдете их в GMRE. Если вам нужны акции на вторичных рынках, где GMRE может генерировать солидный спред по сравнению с собственной стоимостью капитала, вы пришли по адресу. REIT заставил модель работать и быстро рос за последние пять лет.
Текущий портфель может похвастаться 189 зданиями и почти 5 миллионами арендуемых квадратных футов недвижимости.
Портфель имеет относительно высокую концентрацию в Техасе и Флориде, но в целом диверсификация приемлема.
Любое упражнение, спекулирующее ликвидационной стоимостью, сопряжено с трудностями. В то время как чистый операционный доход (NOI) легко оценить, применение общих ставок капитализации к разнообразному портфелю активов вряд ли будет точным. Даже если предположить, что вы могли бы поместить набор активов 3-го уровня в правильный почтовый индекс, это не обязательно скажет вам, куда направятся эти ценности в течение следующих 12-24 месяцев. Кроме того, собственные оценочные показатели компании могут оказаться не более полезными, чем ваши догадки. Один из крайних примеров этого был замечен в случае с Brookfield Property Partners, которая была приобретена в рамках Brookfield Asset Management (BAM). BAM был счастлив, показав NAV в размере 26,65 доллара за акцию, прямо перед тем, как они вышли и сказали: "Лучшее, что мы можем сделать, это 18,17 доллара". При всем этом
Источник seekingalpha.com, автоматический перевод