Экономика США: ипотека бьет по двум направлениям
Рынок недвижимости США, а также рынок ипотечного кредита и, если брать еще уже, рынок ипотечных кредитов subprime (кредиты, выданные заемщикам с плохой кредитной историей) привлекает все больше внимания мировой общественности. Не секрет, что, основываясь именно на состояние рынка недвижимости, экономисты и аналитики традиционно делают прогноз относительно перспектив крупнейшей экономики мира, тренда на американском и, во многом, мировом финансовом рынке.
Если опираться на сухие статистические данные, то доля кредитов банковского сектора США к ВВП составляет около 65%, соответственно, кредитов на покупку жилья (real estate credit) – 26% (удельный вес кредитов на покупку жилья в кредитном портфеле – 40%), до- ля в ВВП ипотечных кредитов – 6,5% (в структуре кредитов на покупку жилья – 20-25%), доля кредитов subprime – 1,3% (около 20% в структуре ипотечного кредитного портфеля). Если пытаться оценить долю строительной отрасли и операций, связанных с недвижимостью в терминах ВВП, то удельный вес показателя складывается на уровне 17%. Однако, описание характера влияния строительной отрасли и состояния рынка недвижимости США на экономику страны исключительно величиной удельного веса в номинальном выражении не исчерпывается.
На текущем этапе слабым местом рынка недвижимости и рынка ипотечного кредита является сегмент кредитов subprime, где с начала года наблюдается увеличение просроченных платежей, обусловленных снижением темпа роста цен на недвижимость и ограниченной возможностью перекредитования заемщиков.
Если обратиться к недавнему прошлому и попытаться выделить наиболее значимые негативные события последнего месяца в этой области, оказавшими существенное влияние на финансовые рынки, то это будут:
- намерение S&P снизить рейтинг долговых обязательств, обеспеченных кредитами subprime;
- снижение рейтинга нескольких выпусков аналогичных бумаг Moody’s;
- существенное снижение стоимости CDO (облигации связанного долга) и, соответственно, снижение стоимости активов хедж-фондов;
- снижение прогнозов прибыли американских компаний, связанных с рынком жилья (в
том числе второго по величине в США ипотечного заимодателя Countrywide Financial Corp.); - заявление JP Morgan о прекращении выдачи кредитов subprime по плавающей ставке.
Как показывают текущие индикаторы рынка недвижимости США, никаких признаков выхода из кризиса пока отметить нельзя (См. Рис. 3, Рис. 4). Таким образом, можно сказать, что декларировавшаяся некоторыми экономистами в начале текущего года инвестиционная идея "поиска дна на американском рынке недвижимости" нисколько себя не оправдала.
Отметим, что темп роста ВВП за II квартал текущего года, несмотря на негативные тенденции в строительной отрасли, оказался выше ожиданий и составил 3,4%. Данное обстоятельство, закрывая глаза на эффект низкой базы (рост ВВП США во II квартале 2006 года составил всего 1,2%), дает определенные основания предполагать, что экономический рост способен локально показывать относительно высокий темп в условиях спада в строительстве. Вместе с тем, нельзя отрицать, пусть и не самой очевидной, статистической зависимости динамики ВВП и потребительских расходов от динамики основных индикаторов рынка недвижимости.
Можно говорить, о существовании двух основных каналов экономического эффекта рынка жилой недвижимости и рынка ипотечного кредита:
- "Реальный" канал – здесь подразумеваются, во-первых, собственно, кредиты на покупку жилья (в том числе subprime), во-вторых, кредиты на покупку комплиментарных товаров и потребительские расходы (мебель, бытовая техника и т.д.). Очевидно, что речь здесь идет о неком мультипликативном эффекте, когда покупка нового дома запускает "маховик" сопутствующего спроса на продукты смежных отраслей.
- "Финансовый" канал, то есть стоимость ценных бумаг (долговых обязательств), обеспеченных ипотечными кредитами (в том числе кредитами subprime), держателями которых, кстати, являются не только американские фонды.
Соответственно, можно констатировать как минимум не "поверхностную" интеграцию рынка недвижимости и ипотечного кредита в макроэкономические процессы в масштабах США. Таким образом, в условиях продолжающегося кризиса на рынке недвижимости и ипотечного кредита, едва ли можно говорить о полновесной стабильности финансового рынка США, не рассчитывая на, хотя бы, локальные дефолты.
Согласно прогнозу американской ассоциации ипотечных банков, первые признаки преодоления кризиса на национальном рынке недвижимости можно будет отметить примерно через год.
Можно констатировать высокую степень интеграции рынка недвижимости и рынка ипотечного кредита в макроэкономические процессы в масштабе США, выделяя два канала экономического эффекта – "реальный" и "финансовый".
- На данном этапе сохраняются четкие свидетельства наличия кризиса на рынке недвижимости и рынке ипотечного кредита (особенно сегмент subprime), в первую очередь, это снижение цен на жилье и увеличение числа просроченных платежей по ипотечным кредитам.
- Отметим минимальную возможность локализации продолжающегося кризиса на рынке недвижимости, то есть поддержание высокого темпа экономического роста в среднесрочной перспективе и достижение стабильности на финансовом рынке в существующих условиях.
- Ожидается, что проявление первых значимых симптомов улучшения ситуации (начало тенденции роста цен и объемов продаж) на американском рынке недвижимости возможно не раньше II квартала 2008 года.
Дмитрий Харлампиев,
к.э.н. ведущий аналитик отдела
макроэкономического анализа
банка "Петрокоммерц"
В нашем рейтинге событий произошли изменения.
Рейтинг событий, влияющих на Российский рынок
| Событие | Рейтинг | Прогноз |
|---|---|---|
| МАКРОЭКОНОМИКА | ||
| Общая ситуация на мировых фондовых рынках | B (A) |  |
| Макроэкономическая ситуация в CША | B (A) | |
| Макроэкономическая ситуация в России | C (C) | |
| ПОЛИТИКА | ||
| Сегодня запланирована встреча Аббаса и Владимира Путина | C |  |
| СЫРЬЕВЫЕ РЫНКИ | ||
| Уровень мировых цен на нефть | B | |
| Уровень мировых цен на металлы | C | |
| ОТРАСЛЕВЫЕ И КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ | ||
| Чистая прибыль ЛУКОЙЛа по РСБУ в IП2007 снизилась на 16,5% | D | |
| Норникель увеличил прибыль по РСБУ во II кв. на 24,77% | C | |
| "Интер РАО” планируется преобразовать в ОАО | C | |
| ФАС одобрила заявку Societe Generale на приобретение контрольного пакета Росбанка | C | |
ПРИМЕЧАНИЕ: В столбце 2 в скобках указан рейтинг события, присвоенный ему в прошлом прогнозе. В столбце 3 указано знак влияние события на рынок.
Наиболее сильное влияние на рынок оказывают события с рейтингом А, события имеющие рейтинг D по нашей шкале оказывают слабое влияние.
Инвестиционный фон - позитивный