Дорогая ипотека. Что делать инвесторам на рынке недвижимости?

В этом году на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Высокая ключевая ставка ЦБ и отмена льготной ипотеки давят на спрос. Многие аналитики прогнозируют спад продаж новостроек минимум на 10%, в худшем случае - на 40%. 

В ходе онлайна «Финама» «Высокие ставки на ипотечном рынке: что будет с акциями девелоперов?» эксперты оценили перспективы рынка недвижимости и дали рекомендации.

Рынок адаптируется к новым условиям

Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости Москвы, отмечает, что выручка девелоперов в этом году упадет из-за отмены льготной ипотеки. Так, в июне 2024-го 78% в структуре продаж по Москве приходилось на ипотеку, в июле эта цифра упала до 49%. Как ожидается, в августе доля ипотеки еще снизится. По мнению Жокова, основу продаж будет составлять расширение жилого пространства или переезд из старого в новое жилье. При этом девелоперы идут по пути сокращения объемов застройки, управляя таким образом предложением на рынке.

Елена Лапшина, эксперт сервиса «Циан.Аналитика», полагает, что в августе 2024-го покупательская активность на первичном рынке недвижимости сохранится на уровне июля. По ее оценке, во втором полугодии 2024-го рынок ждет снижение продаж примерно на 20-25% по сравнению с первым полугодием. 

По мнению Лапшиной, большую роль в поддержании спроса будут играть сами застройщики. Они могут использовать собственные программы субсидирования ставки, предоставлять скидки и рассрочки. Также могут появиться новые механизмы и акции. Причем основная часть этих акций, по словам эксперта, рассчитана на все категории покупателей, не только подходящих под семейную или IT-ипотеку. По статистике выдачи, семейная опередила льготную ипотеку в 2024 году. Семейная ипотека продолжает действовать, например, для семей с маленькими детьми, что поддерживает рынок.

Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, вспоминает, что в декабре 2023-го ключевую ставку подняли до 16%, но тогда еще была льготная ипотека. В моменте спрос упал на 20-30% в Москве без снижения цен, но через два-три месяца рынок вышел на те же показатели. По мнению эксперта, рынок быстро адаптируется к новым условиям.

Снижения стоимости жилья не будет

По словам Куланина, рынок элитной недвижимости чувствует себя увереннее, поскольку он меньше зависит от ипотеки. Но на этом рынке популярнее рассрочки или акции застройщиков, поэтому он продолжит расти. Сейчас на нем нет стагнации или откладывания проектов на более долгий срок. По мнению эксперта, в элитном сегменте может быть некое снижение спроса, но не цен, которое будет носить кратковременный характер.

Говоря о вторичном рынке недвижимости, Елена Лапшина отмечает, что цены могут какое-то время падать из-за снижения спроса. На первичном же, по мнению эксперта, снижения стоимости не будет, поскольку накопленные на эскроу-счетах суммы позволяют застройщикам, может, и продавать меньше, но не снижать цены. В условиях проектного финансирования снижать цены сложно, кроме того, растут в цене стройматериалы и оплата труда рабочих. 

По словам Лапшиной, цены на вторичном рынке могут немного подрасти, если будут ужесточаться условия на первичном, а могут снизиться в условиях сокращения спроса. Однако резких снижений цен аналитики не ожидают, и рассчитывать на покупку квартиры по сниженной цене не стоит.

Святослав Куланин придерживается аналогичного мнения, подчеркивая, что девелоперы не настроены снижать стоимость. Возможны точечные скидки, акции и рассрочки, но общего снижения не будет. По словам эксперта, вторичный рынок через пару месяцев дублирует то, что происходит на первичном рынке. На вторичном рынке есть еще и частные продавцы, которые могут давать скидки, но массового снижения цен можно не ждать.

Как выгодно инвестировать на рынке недвижимости?

В сложное время на рынке недвижимости открытым остается вопрос, как прибыльнее вкладывать деньги инвесторам. Владимир Жоков обращает внимание на облигации и ЗПИФы. Причем именно у формата ЗПИФов, по мнению Жокова, есть хорошие перспективы. Они позволяют инвесторам объединяться и покупать здания. Как вспоминает эксперт, во время кризиса 2008 года можно было купить здание в США в таком формате по цене участка. При высоких ставках дешевеют нежилые здания. 

Если смотреть на акции девелоперов, то Жоков видит более устойчивыми и перспективными бумаги «Эталона», а не «Самолета», поскольку у первого больше шансов с минимальными потерями пережить охлаждение рынка.

Елена Лапшина считает, что сейчас покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не преумножения средств, если сравнить с ситуацией трехлетней давности. В настоящее время, по ее мнению, банковские депозиты намного выгоднее, чем сдача квартиры в аренду, например. В последнее время инвесторы выходят на рынок посуточной аренды. Если 6-7% годовых приносит долгосрочная аренда, то в посуточной аренде доходность выше - 8-10% годовых. При этом, если с этапа котлована до сдачи до введения эскроу-счетов можно было заработать до 30%, то сейчас риск уменьшился, поэтому цены растут меньше за время строительства, примерно на 15%, но все еще приносят хорошую доходность.

Инвестирование хорошо тем, что оно приносит дополнительную доходность. Помогаем новым клиентам «Финама» сделать первый шаг в инвестициях с нами — и сразу получить прибыль. Инвестируйте с ежедневной гарантированной премией 30% годовых на ваши активы! Пополните счет и начните свой путь к выгодным инвестициям прямо сейчас.