«ДОМ.РФ» — интересный фининститут с неплохим апсайдом

Мы положительно оцениваем перспективы бизнеса «ДОМ.РФ», одного из ключевых игроков на жилищном рынке РФ. Ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки Банком России должно будет активизировать строительство жилья и ипотечный рынок в стране, и это окажет поддержку бизнесу компании в ближайшие годы. Мы рассчитываем, что «ДОМ.РФ» в среднесрочной перспективе продолжит демонстрировать опережающий по сравнению с банковским сектором рост основных финпоказателей, а прочная капитальная позиция позволит компании платить щедрые дивиденды.

Мы присваиваем рейтинг «Покупать» акциям «ДОМ.РФ» с целевой ценой на горизонте 12 месяцев 2 542 руб., что предполагает потенциал роста на 15,6%. Наша оценка справедливой стоимости данных бумаг — это среднее двух оценок, полученных путем сравнения с аналогами по прогнозным мультипликаторам P/B и P/E 2026П и по методу дисконтированных дивидендов (DDM).

Подключите тариф «Долгосрочный портфель» — и сделайте шаг навстречу выгодным инвестициям вместе с «Финамом». 0% брокерская комиссия за покупку ценных бумаг на фондовых рынках Московской и СПБ биржи при любом обороте.

«ДОМ.РФ» — один из крупнейших финансовых институтов РФ, деятельность которого ориентирована на предоставление продуктов и услуг в жилищной сфере и финансовом секторе для государства, бизнеса и розничных клиентов.

Преимуществом «ДОМ.РФ» является системообразующий статус, позволяющий компании оказывать широкий спектр услуг всем участникам рынка жилья и предоставляющий ей возможности для максимальной реализации потенциала сферы жилищного строительства. «ДОМ.РФ» выступает «единым окном» для всех участников рынка, одновременно выполняя функции развития жилищной сферы и развивая коммерческие направления бизнеса, тем самым улучшая прибыльность и повышая стоимость.

Благодаря диверсифицированной бизнес-модели «ДОМ.РФ» демонстрирует очень уверенные финансовые результаты в последние годы, несмотря на сложную ситуацию в отрасли жилищного строительства на фоне жесткой монетарной политики в стране. В том числе в 2025 г. чистая прибыль компании подскочила на 35,1%, до 88,8 млрд руб., при рентабельности капитала на достаточно высоком уровне 21,6%, благодаря существенному росту доходов по основным направлениям деятельности. Стоимость риска составила 0,7%, что является довольно низким для отечественного банковского сектора показателем, а коэффициент Cost/Income на уровне 28,3% указывает на хорошую операционную эффективность бизнеса компании. Качество активов «ДОМ.РФ» остается высоким, а коэффициенты достаточности капитала с запасом превышают регуляторные минимумы.

Действующая дивидендная политика «ДОМ.РФ» предусматривает целевой коэффициент выплат на уровне 50% от чистой прибыли по МСФО. По итогам 2025 г. величина дивиденда может составить 246,9 руб. на акцию, с неплохой доходностью 11,2%.

Ожидаемое продолжение снижения ключевой ставки Банком России должно будет активизировать строительство жилья и ипотечный рынок, и это окажет поддержку бизнесу «ДОМ.РФ» в ближайшие годы. На таком фоне руководство «ДОМ.РФ» обнародовало весьма оптимистичные прогнозы на текущий год, а ранее озвученная Стратегия развития до 2030 г. предполагает дальнейший быстрый рост бизнеса с сохранением лидирующих позиций на ключевых рынках присутствия и поддержанием на высоком уровне основных финансовых метрик. В частности, активы, как ожидается, будут расти в среднем на 10,3% в год и достигнут 10,5 трлн руб. в 2030 г., при ROE выше 20% в течение всего стратегического цикла. Стратегия также предполагает поддержание дивидендных выплат на уровне не менее половины чистой прибыли.

Несмотря на то что бизнес «ДОМ.РФ» неплохо диверсифицирован (30% доходов формируют комиссионные направления), он сильно зависит от состояния рынка жилья. Поэтому основные риски связаны с более существенным, чем предполагается, замедлением российской экономики, а также более продолжительным, чем ожидается, периодом жесткой ДКП в стране, что может отрицательно сказаться на восстановлении рынка жилья.

Описание эмитента

«ДОМ.РФ» — один из крупнейших финансовых институтов РФ, деятельность которого ориентирована на предоставление продуктов и услуг в жилищной сфере и финансовом секторе для государства, бизнеса и розничных клиентов. Компания создана еще в 1997 г. и изначально называлась Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в 2018 г. получила нынешнее название.

«ДОМ.РФ» работает на рынках жилищного и инфраструктурного строительства, ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, арендного жилья, где компания занимает лидирующие позиции, обеспечивает цифровизацию строительной отрасли и является оператором единой информационной системы жилищного строительства. Кроме того, она выполняет особую ролью агента РФ в части подготовки и вовлечения в оборот земельных участков для строительства жилья.

В ноябре 2025 г. «ДОМ.РФ» провел IPO, разместив на Мосбирже акции по цене 1 750 руб. Общий объем привлеченных средств составил 31,7 млрд руб. Как результат, доля государства в акционерном капитале «ДОМ.РФ» уменьшилась до 89,9%, а доля акций в свободном обращении составляет 10,1%.

Основные направления деятельности

• «ДОМ.РФ» — один из ведущих игроков на рынке проектного финансирования в РФ с долей 18% по состоянию на конец 2025 г. Компания представлена в 76 регионах страны, при этом ее портфель проектного финансирования в последние годы рос опережающими темпами по сравнению с рынком в целом и достиг 1,9 трлн руб. Портфель является хорошо диверсифицированным и охватывает порядка 800 проектов от более 460 групп застройщиков. Компания обладает комплексной внутренней экспертизой для оценки проектов и управления рисками, а в сочетании с широким распространением механизма счетов эскроу это позволяет поддерживать высокое качество портфеля.
• «ДОМ.РФ» — ключевой игрок на российском рынке ипотечной секьюритизации с долей 99%. Компания имеет уникальную платформу для трансформации ипотечных кредитов в ценные бумаги, которая позволяет банкам управлять рисками ипотечных портфелей, улучшать профили ликвидности и структуру балансов. С момента запуска платформы в 2016 г. с ее помощью секьюритизировано более 1,5 млн ипотечных кредитов, а общий объем находящихся в обращении ипотечных ценных бумаг «ДОМ.РФ» по состоянию на конец 2025 г. составлял 2,1 трлн руб. Участники платформы — крупнейшие универсальные банки и небольшие специализированные ипотечные кредиторы, занимающие более 80% рынка ипотеки в стране.
• В силу законодательства «ДОМ.РФ» занимает эксклюзивное положение на рынке реализации земель и формирует ресурс для роста экономической активности в стране, поскольку потребность в наличии площадок и подготовленной территории лежит в основе любой деловой деятельности. Компания осуществляет комплексное сопровождение проектов и создает добавочную стоимость на каждом этапе — от инициации до передачи имущества инвестору за комиссионное вознаграждение. Агентский портфель «ДОМ.РФ» составляет 7,7 тыс. га земельных участков и 1,26 млн кв. м объектов недвижимости. При этом текущая доля земель в частной собственности от всего земельного фонда страны равна лишь порядка 8%, что говорит об огромном потенциале вовлечения земель в РФ. Важный аспект здесь — синергия с прочими бизнесами компании, заключающаяся, в частности, в предоставлении проектного финансирования приобретателям проектов.
• Помимо этого, «ДОМ.РФ» — единственный институциональный арендодатель на рынке жилья страны (портфель арендного жилья в конце 2025 г. состоял из 23,1 тыс. квартир совокупной площадью свыше 1,1 млн кв. м в 83 проектах в 19 регионах), производитель №1 лифтов в РФ с долей рынка более 20% среди российских производителей, входит в топ-5 игроков на рынке финансирования строительства инфраструктуры, занимает четвертое место в России по объемам выдачи ипотечных кредитов. Также компания является оператором основных цифровых сервисов, включая «Единую информационную систему жилищного строительства» (ЕИСЖС). Кроме того, на портале «Аналитика ДОМ.РФ» представлен большой спектр информационно-аналитических материалов по рынку жилищного строительства и ипотеки, в том числе обзоры и исследования рынка, индексы цен на жилье и т. п.

Перспективы и риски

• Преимущество «ДОМ.РФ» — системообразующий статус, позволяющий компании оказывать широкий спектр услуг всем участникам рынка жилья и предоставляющий ей возможности для максимальной реализации потенциала сферы жилищного строительства. «ДОМ.РФ» выступает «единым окном» для всех участников рынка, одновременно выполняя функции развития жилищной сферы и коммерческих направлений бизнеса, тем самым улучшая прибыльность и повышая стоимость.
• Благодаря диверсифицированной бизнес-модели «ДОМ.РФ» демонстрирует очень уверенные финансовые результаты в последние годы, несмотря на сложную ситуацию в отрасли жилищного строительства на фоне жесткой монетарной политики в РФ. Так, в 2025 г. чистая прибыль компании подскочила на 35%, при достаточно высоком показателе ROE, благодаря существенному росту доходов по основным направлениям деятельности. При этом руководство «ДОМ.РФ» обнародовало весьма оптимистичные прогнозы на текущий год, а ранее озвученная Стратегия развития до 2030 г. предполагает дальнейший быстрый рост бизнеса с сохранением лидирующих позиций на ключевых рынках присутствия и поддержанием на высоком уровне основных финансовых метрик. Отметим, что действующая дивидендная политика «ДОМ.РФ» предусматривает целевой коэффициент выплат на уровне 50% от чистой прибыли по МСФО. По итогам 2025 г. величина дивиденда может составить 246,9 руб. на акцию, с неплохой доходностью 11,2%. ГОСА, на котором будут утверждаться дивиденды, состоится в июне, а сами выплаты ожидаются в августе этого года.
• Рынок жилищного строительства России обладает значительным потенциалом роста. Так, обеспеченность жильем населения страны составляет в среднем 29 кв. м на человека, тогда как, например, в Китае показатель равен 43 кв. м, а во многих развитых странах превышает 50 кв. м. Более того, существенная часть жилищного фонда нуждается в обновлении. На таком фоне ежегодный объем ввода жилья в эксплуатацию в стране увеличился в 2,5 раза за последние 20 лет и, как ожидается, продолжит расти. В частности, целевые показатели нацпроекта «Инфраструктура для жизни» предполагают повышение обеспеченности жильем до 33 кв. м на человека в 2030 г., а также ввод в эксплуатацию более 600 млн кв. м жилья в период с 2025 по 2030 г.
• На таком фоне весьма оптимистично выглядят перспективы ипотечного рынка, учитывая все еще довольно низкое проникновение ипотеки в стране: доля ипотечных портфелей банков в ВВП в РФ составляет примерно 10% против 30% в Китае и свыше 60% в среднем по развитым государствам. Согласно опросам, 15,6 млн российских семей планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшие 5 лет, из них 11,1 млн рассматривают для этих целей ипотеку. По оценке «ДОМ.РФ», объемы ипотечных выдач достигнут 8,5–9 трлн руб. в 2030 г. против 4,5 трлн руб. в 2025 г., что предполагает среднегодовой темп роста в ближайшие 5 лет на уровне 14%. При этом драйверами подъема, как ожидается, станут рыночные ипотечные программы, доля которых в общих ипотечных выдачах будет быстро расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ.
• Учитывая сильные позиции «ДОМ.РФ» в основных сегментах, связанных с рынком жилья, мы считаем, что компания станет одним из главных бенефициаров указанных выше тенденций. В частности, в «ДОМ.РФ» рассчитывают на дальнейший рост рынка проектного финансирования и увеличение своей доли на нем до 20% в среднесрочной перспективе при сохранении маржинальности, уровня риска и операционной эффективности данного бизнеса. Причем способствовать этому должны будут автоматизация рутинных процессов и внедрение искусственного интеллекта в клиентское сопровождение. Кроме того, компания ожидает повышения спроса на секьюритизацию ипотеки в стране и уровня ее проникновения на ипотечном рынке до 10% с текущих 8%, что приведет к дальнейшему росту объемов выпуска ипотечных ценных бумаг компании.
• «ДОМ.РФ» также видит высокий потенциал развития розничного направления на базе ипотеки как якорного продукта. В компании ожидают, что проникновение ипотеки в проектное финансирование «ДОМ.РФ» в 2030 г. достигнет 25%, а число розничных клиентов со счетами эскроу вырастет до 1 млн. Накопленная экспертиза в ипотечном кредитовании и обширная клиентская база позволит осуществлять кросс-продажи прочих розничных финансовых продуктов, доля которых уже превысила 50%. В частности, долгосрочные цели компании предполагают к 2030 г. рост числа розничных клиентов до 1,5 млн, клиентов МСБ — до более чем 100 тыс. При этом «ДОМ.РФ» реализует активную цифровизацию процессов, что оказывает положительное влияние на клиентский путь и помогает оптимизации себестоимости выдачи продуктов.
• Несмотря на то что бизнес «ДОМ.РФ» неплохо диверсифицирован (30% доходов формируют комиссионные направления), он сильно зависит от состояния рынка жилья. Поэтому основные риски связаны с более существенным, чем предполагается, замедлением российской экономики, а также более продолжительным, чем ожидается, периодом жесткой ДКП в стране, что может отрицательно сказаться на восстановлении рынка жилья.

Финансовые результаты

Чистая прибыль «ДОМ.РФ» в 2025 г. увеличилась на 35,1%, до 88,8 млрд руб., при рентабельности капитала на достаточно высоком уровне 21,6%. Чистый процентный доход без учета сделок секьюритизации вырос на 40,8%, до 133,3 млрд руб., благодаря заметному росту кредитного портфеля и улучшению показателя чистой процентной маржи. Непроцентные доходы, включающие чистый комиссионный доход от банковской деятельности, доходы от сделок секьюритизации и вознаграждение за выполнение функций агента, повысились на 14,9%, до 52,8 млрд руб. Расходы на кредитный риск увеличились на 17,3%, до 44 млрд руб., что отражает консервативный подход к оценке рисков в условиях «охлаждения» экономики. Стоимость риска составила 0,7% и находится на довольно низком для отечественного банковского сектора уровне. Операционные расходы повысились на 22,9%, до 53,2 млрд руб., при этом коэффициент Cost/Income на уровне 28,3% указывает на весьма высокую операционную эффективность бизнеса компании. Тем временем хорошие финансовые результаты «ДОМ.РФ» по МСФО за январь указывают на то, что позитивные тенденции продолжились и в начале 2026 г.

ДОМ.РФ: основные финансовые показатели за 2025 г. и январь 2026 г. (млрд руб.)

Источник: данные компании

Активы «ДОМ.РФ» по состоянию на 31 декабря 2025 г. составили 6,4 трлн руб., увеличившись на 15,4% за прошлый год. Кредитный портфель вырос на 26%, до 5,3 трлн руб., в том числе портфель кредитов проектного финансирования жилищного строительства поднялся на 28%, до 1,9 трлн руб., ипотечный портфель — на 15%, до 0,7 трлн руб. Качество кредитного портфеля, несмотря на некоторое ухудшение, остается достаточно высоким. Доля неработающих кредитов (NPL 90+) повысилась на 0,3 п. п., до 0,9%, при их покрытии резервами на уровне 197%. Средства клиентов увеличились на 20,1%, до 3,0 трлн руб., на фоне роста средств физлиц (с учетом счетов эскроу) на 36,7%, до 1,5 трлн руб.

Собственный капитал «ДОМ.РФ» за 2025 г. поднялся на 23,7%, до 469,7 млрд руб., чему поспособствовало в том числе успешно проведенное IPO. Коэффициент достаточности общего капитала H1.0 улучшился на 0,5 п. п., до 13,8%, и с запасом превышает регуляторный минимум 11,5%.

ДОМ.РФ: основные балансовые показатели (млрд руб.)

Источник: данные компании

Бизнес-план «ДОМ.РФ» на 2026 г. предполагает рост чистой прибыли на 17%, до 104 млрд руб., активов — на 14%, до 7,3 трлн руб., собственного капитала — на 12%, до 525 млрд руб.

А ранее компания обнародовала весьма амбициозную Стратегию развития до 2030 г. Активы, как ожидается, достигнут 8,8 трлн руб. в 2028 г. и 10,5 трлн руб. в 2030 г., с перспективой дальнейшего роста до 17,5 трлн руб. к 2035 г. При этом показатель ROE будет выше 20% в течение всего стратегического цикла. Финансовая модель предусматривает следующие параметры: чистая процентная маржа — порядка 4%, стоимость риска — в районе 1%, соотношение C/I — около 30%, достаточность капитала Н1.0 — более 12,5%.

К 2030 г. портфель проектного финансирования «ДОМ.РФ» должен вырасти до 2,6 трлн руб., с увеличением рыночной доли компании в этом сегменте до 20%. Также планируется повысить долю рынка по выдаче ипотеки до 5%. Чистая прибыль банковского бизнеса «ДОМ.РФ» к 2030 г., согласно Стратегии, превысит 125 млрд руб. Небанковский бизнес, в свою очередь, обеспечит более 50 млрд руб. чистого комиссионного дохода.

Компания также планирует поддерживать дивидендные выплаты на уровне не менее 50% от чистой прибыли по МСФО.

«ДОМ.РФ»: исторические и прогнозные финпоказатели, млрд руб.

Источник: данные компании, Reuters, оценки ФГ «Финам»

Оценка

Наша оценка справедливой стоимости акций «ДОМ.РФ» — это среднее двух оценок, полученных путем сравнения с аналогами по прогнозным мультипликаторам P/B и P/E 2026П и по методу дисконтированных дивидендов (DDM).

Для «ДОМ.РФ» нет точных аналогов на российском рынке, поэтому для сравнительной оценки мы взяли в качестве аналогов крупнейшие публичные отечественные банки. Целевая стоимость «ДОМ.РФ» по этому методу составила 404,5 млрд руб., или 2248 руб. на акцию.

Сравнительная оценка

* С учетом условий конвертации «префов»

Источник: расчеты ФГ «Финам»

Для оценки по методу DDM мы спрогнозировали дивидендные выплаты по акциям «ДОМ.РФ» до 2031 г., а в постпрогнозном периоде приняли их темпы роста равными 3% в год. Мы использовали ставку дисконтирования 20,3%, исходя из безрисковой ставки 14,4% (текущая доходность 10-летних ОФЗ), беты 0,98 и премии за риск для рынка акций 6%. При этом для постпрогнозного периода мы применили пониженную ставку дисконтирования 14,3% в связи с ожиданиями по нормализации ДКП в стране в долгосрочной перспективе. Целевая цена акций «ДОМ.РФ» по DDM составила 2 835 руб.

Оценка методом DDM

Источник: данные компании, Reuters, оценки ФГ «Финам»

Наша итоговая оценка справедливой стоимости акций «ДОМ.РФ» на горизонте 12 месяцев составила 2 542 руб. Потенциал роста равен 15,6%, рейтинг «Покупать».

Техническая картина

С точки зрения технического анализа на дневном графике акции «ДОМ.РФ» опустились к нижней границе среднесрочного восходящего канала и консолидируются вблизи нее. Ожидаем формирования подъема к верхней границе фигуры, в район 2 380 руб. В случае же углубления снижения и выхода из канала вниз ближайшими целями снижения станут поддержка 2 150 руб. и далее 50-дневная скользящая средняя, проходящая вблизи 2 110 руб.

Научитесь самостоятельно находить и анализировать фигуры технического анализа. Посетите онлайн-курс «Практический трейдинг», старт новый группы каждую неделю.

Цены и другие рыночные данные указаны на время подготовки материала, выпущенного 06.03.2026.

Материал носит информационный характер, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или предложением приобрести упомянутые ценные бумаги. Приобретение иностранных ценных бумаг связано с дополнительными рисками. Настоящий материал и содержащиеся в нем сведения подготовлены специалистами ФГ «Финам», отражают их профессиональное мнение, носят исключительно информативный характер и не могут рассматриваться ни как приглашение или побуждение сделать оферту, ни как просьба купить или продать ценные бумаги / другие финансовые инструменты, либо осуществить какую-либо инвестиционную деятельность. Представленная информация подготовлена на основе источников, которые, по мнению авторов данного аналитического обзора, являются надежными, но при этом отражает исключительно мнение авторов относительно анализируемых объектов. Несмотря на то что настоящий обзор составлен с максимально возможной тщательностью, ни его авторы, ни ФГ «Финам» не заявляют и не гарантируют ни прямо, ни косвенно его точность и полноту. Любая информация и любые суждения, приведенные в данном материале, являются суждением на момент публикации настоящего аналитического обзора и могут быть изменены без предупреждения. Ни ФГ «Финам», ни ее сотрудники не несут ответственности за какие-либо потери, возникшие в результате использования настоящего материала либо в какой-либо другой связи с ним, а также за действия третьих лиц, предпринятые ими на основе предоставленной информации. При использовании материала ссылка на первоисточник обязательна. Любые изменения материала со стороны третьих лиц должны быть согласованы с ФГ «Финам». Копирование, воспроизводство и/или распространение настоящего материала, частично или полностью, без письменного разрешения ФГ «Финам» категорически запрещено.