Дивидендная доходность ГК "Самолет" может составить 11%
Перспективы ГК Самолет, озвученные в рамках «Дня инвестора», впечатляют: группа планирует в 2023 г. выйти на рынок ИЖС, активно развивает сервис «Самолет +», продолжит региональную экспансию и не допустит снижения цен. Однако мы на ближайшее время прогнозируем умеренный спрос на недвижимость и, как следствие, увеличение сроков продажи строящихся объектов. Поэтому мы понизили целевую цену по акциям эмитента на 8%, до 3150 руб. за штуку. При этом мы считаем возможным повышение целевой цены в случае активных действий группы на рынке ИЖС и ускоренного восстановления спроса со стороны покупателей жилья эконом-класса.
Катализаторы: увеличение дивидендных выплат; снижение ставки ЦБ РФ.
Риски: сокращение поддержки ипотеки со стороны государства; проблемы с получением проектного финансирования; снижение процента одобряемых банками заявок на ипотечные кредиты.
Диверсификация портфеля проектов частично поможет компенсировать снижение спроса на объекты основного бизнеса. ГК Самолет готова выйти на рынок ИЖС, объем которого мы оцениваем в 212 трлн руб. В долгосрочной перспективе это направление может оказать значительное влияние на финансовые показатели группы, однако к 2026 г. выручка от ИЖС составит около 3% от общей выручки, а ГК Самолет займет менее 1% рынка ИЖС в России. При этом позитивное влияние на бизнес частично нивелируется ухудшением продаж в многоквартирных домах на горизонте пяти лет. Таким образом, в 2022-2026 гг. мы прогнозируем рост продаж (CAGR) основного бизнеса в натуральном выражении на 31% в год (ранее рассчитывали на 36%), а общей выручки — на 35% в год (39%).
Брокерский сервис — новый долгосрочный триггер для акций ГК Самолет и положительный для операционной рентабельности элемент. В то время как ПИК СЗ закрывает «ПИК Брокер», ГК Самолет занимает нишу продаж квартир на первичном и вторичном рынках через сервис «Самолет +». По расчетам руководства, продажи вторичной недвижимости через платформу по итогам 2022 г. достигли ~100 млрд руб., а первичной — 25 млрд руб., то есть суммарно комиссии со сделок принесут компании 2% выручки. Мы считаем, что в случае роста сервиса в среднем на 50% в год доля направления в выручке ГК Самолет останется в ближайшие годы в районе 3%. Более высокая рентабельность сервиса поможет группе компенсировать рост себестоимости по проектам ИЖС и в сочетании с активной экспансией в регионы поспособствует увеличению операционной рентабельности с 20% в 2022 г. до 24% в 2026 г. Кроме того, в отдаленной перспективе проект может быть выделен в отдельный бизнес, по нашему мнению, с размещением акций на бирже, что может увеличить оценку ГК Самолет. Однако мы считаем, что закладываться на настолько далекие перспективы пока преждевременно, и придерживаемся консервативного подхода к оценке бизнеса, в особенности с учетом планов правительства перевести регистрацию сделок на вторичном рынке на сайт госуслуг, что может помешать развитию сервиса «Самолет +».
Ожидается сокращение дивидендных выплат. Мы прогнозировали выплату дивидендов в 2023 г. в объеме 15 млрд руб., однако компания готова направить на данные цели 10 млрд руб. и задерживает выплату за 9М22 г. В обновленной модели мы закладываем более умеренный рост дивидендов (до 20 млрд руб. в 2026 г. против 25 млрд руб., как прогнозировалось ранее), поскольку считаем, что для развития новых бизнес-направлений потребуются дополнительные инвестиции. Дивидендная доходность в таком случае составит 11%.
Оценка стоимости: целевая цена понижается на 8%, но рейтинг «Покупать» сохраняется. Целевую цену в 3150 руб. за акцию мы рассчитали, опираясь на DCF-модель со следующими параметрами: безрисковая ставка — 9%, стоимость капитала — 28%, WACC — 17%. Потенциал роста до новой целевой цены составляет 28%. По коэффициенту EV/EBITDA 2023П (6,5) компания оценивается рынком с 20%-ным дисконтом к сопоставимым зарубежным девелоперам.
Динамика акций компании в сравнении с индексом
Источник: Московская Биржа