Дискуссия о будущем цен на недвижимость занимает все больше места в соцсетях и медиа
С одной стороны - неутешительные прогнозы и ожидание "обвала" со стороны скептиков направления жилой недвижимости. С другой - справедливые опасения отраслевых экспертов.
Отметим, что рынок находится в неустойчивом равновесии - с относительной стабильностью цен и одновременным снижением количества сделок. По опыту, это говорит о том, что ситуация весьма неопределенная.
Одно можно сказать точно - правительством и (что не менее важно) Центробанком взят курс на поддержку жилищной сферы. Так было в 2014 году после первых ограничительных мер, во время пандемии, и, очевидно, повторится и сейчас.
На наш взгляд, аналогии с 2014-2017 гг и 2020-2021 гг в полной мере приводить некорректно, однако принципы и механизмы движения рынка в данные периоды стоит проанализировать для понимания текущего момента.
В 2008-2009 рынок был принципиально другой: начиная с системы регулирования первичного рынка и очень низких уровней ипотечного кредитования - преимущественно в валюте, и завершая собственно сделками, где превалировали оплата наличными через сейфовые ячейки и "альтернативы" (цепочки договоров купли-продажи).
К 2014 г. рынок приобрёл современные очертания, в том числе были введены дополнительные защитные механизмы дольщиков, к которым относятся как розничные покупатели, так и частные инвесторы, что актуально для нас с вами.
Стоит отметить, что после резкого скачка ключевой ставки в 2014 г., возврат к уровням начала декабря произошёл лишь в апреле 2017 г., а на уровень досакнционного февраля (5,5%) - уже в пандемийный 2020 г.
Драйвером роста в последние же 1,5 года были увеличенный мат. капитал, радикально снизившиеся ставки по обычной ипотеке и появление новых льготных программ. Это позволило в совокупности наблюдать бурный рост цен на первичном рынке, уверенно потянувший за собой и "вторичку". По инерции рынок рос до начала 2022 года, когда экономика вошла в пике по неэкономическим причинам.
Что мы имеем сейчас? На наш взгляд, ожидать роста, аналогичного скачку времён пандемии - не стоит, но и от апокалиптических прогнозов воздержимся.
Имеет ли смысл рассматривать инвестиции в недвижимость для себя и в данный момент времени?
Вопрос объёмный, да и ответить на него предстоит каждому самостоятельно. Со своей стороны, предлагаем посмотреть на ситуацию шире:
- на рынке новостроек, скорее, ожидаем умеренного роста после "мягкой посадки"
- ограничения в сфере туризма, которые, по всей видимости, с нами надолго, повышают привлекательность удобной курортной и загородной недвижимости.
- наличие недооценённых объектов и сделок с высоким приоритетом срочности открывает возможности входа в рынок на весьма привлекательных условиях
- не стоит списывать со счетов и развитие такого направления как редевелопмент.
Наличие неочевидных решений и перспективных возможностей в "неспокойные" времена могут быть интересны как тем, кто не выжидает, а привык действовать, так и тем, кто, напротив, хочет "зацементировать" - в прямом смысле этого слова - некоторый капитал, для дальнейшей реализации намеченной ранее стратегии.