Динамика казначейских облигаций США и REIT
С тех пор, как Дональд Трамп был избран на пост президента Соединённых Штатов Америки, доходность казначейских облигаций растёт. На наш взгляд, можно ожидать, что повышение доходности по казначейским облигациям приведёт к уменьшению стоимости REIT, при этом их дивидендная доходность возрастет, и это увеличит их инвестиционную привлекательность.
За четыре месяца, с 8 ноября 2016 года по 2 марта 2017 года, доходность 10-летних казначейских облигаций повысилась на треть – с 1,86% до 2,49%. С небольшим опозданием увеличилась и прибыльность краткосрочных ценных бумаг рассматриваемого типа. Рост стоимости облигаций ведёт к падению стоимости инвестиционных фондов недвижимости REIT. Об этом можно судить по динамике NAREIT Index, как самого популярного индекса REIT. Он имеет высокую отрицательную корреляцию с 2-летними и 10-летними казначейскими облигациями США: за последние сорок лет соответствующее соотношение составило -0,75 и -0,78. Вместе с тем, доходность REIT возрастает. Таким образом, повышается инвестиционная привлекательность фондов для тех клиентов, которые предпочитают консервативные и средневзвешенные стратегии.
На рост доходности облигаций повлияла политика федеральной резервной системы (ФРС) США. 14 декабря 2016 года Федрезерв увеличил ключевую ставку, соответственно индекс NAREIT опустился. В наступившем году скорее всего ставка продолжит расти: это можно объяснить низким уровнем безработицы (в январе 2017 года она составила 4,8%), а также ростом годовой инфляции в США до 2,5% в январе 2017 года, что выше целевых 2%. Кроме того, Трамп предлагает крупномасштабные инфраструктурные инвестиции, которые, вероятно, будут привлекаться через выпуск казначейских облигаций. Таким образом, сегодня существует целый ряд факторов, способных привести к росту доходности облигаций.
Спред между дивидендной доходностью REIT и доходностью 10-летних казначейских облигаций с 2000 года в среднем составил 1,84 п.п., что условно признаётся премией за риск. Случаи, когда спред между двумя величинами принимал отрицательное значение, достаточно редки, например, соответствующая ситуация возникла в 2007 году. Сейчас соотношение между данными величинами немного уменьшилось и составляет 1,72 п.п., однако спред сохраняется, и дивидендная доходность REIT превышает уровень прибыли по казначейским ценным бумагам.
Таким образом, если Федеральная резервная система будет и дальше повышать ставку, доходность по краткосрочным казначейским облигациям продолжит расти. Вместе с тем, ожидается рост доходности 10-летних казначейских облигаций, так как финансирование инфраструктурных объектов предполагается осуществлять именно за счёт выпуска ценных бумаг данного типа. Вероятно, корреляция между доходностью краткосрочных и долгосрочных облигаций сохранится, а это в свою очередь приведёт к росту дивидендной доходности REIT. Таким образом, спред между казначейскими облигациями и дивидендной доходностью REIT будет удерживаться на справедливом уровне, а фонды REIT в среднесрочной перспективе сохранят свою инвестиционную привлекательность.