Десятилетие умеренности. Что ждет мировой рынок недвижимости?

В 2023 году мировой рынок недвижимости оказался в сложной ситуации. После ипотечного кризиса 2008 года мир на десятилетие погрузился на «золотое дно жилья», когда кредиты на дома или квартиры были по карману многим работающим людям. Сейчас ситуация в мире изменилась, и покупка жилья съедает все больше доходов жителей разных стран, а собственные квадратные метры или даже аренда отдельной квартиры становятся неподъемными для многих.

Finam.ru рассказывает, почему растут цены на жилье, и что ждет мировой рынок недвижимости дальше.

Почему растут цены на недвижимость?

По данным отделения ФРС США, мировые цены на жилье выросли на 1,3% в период с первого по второй квартал 2023 года. Высокие процентные ставки сделали кредиты слишком дорогими. При этом ограниченное предложение домов на рынке не дает ценам снижаться.

Рынок США, на котором доминируют 30-летние ипотечные кредиты, оказался фактически заморожен, поскольку домовладельцы с низкими ставками не хотят продавать, а покупатели находятся в затруднительном положении. В Новой Зеландии и Канаде, где долгое время наблюдался бум на рынке, стоимость жилья существенно не упала, и люди, которые платили пиковые цены, теперь сталкиваются с более высокими выплатами по кредитам. От Великобритании до Южной Кореи людям все труднее находиться деньги по покупку недвижимости. А во многих местах высокие процентные ставки только усложняют строительство, что приводит к ограниченному предложению на рынке.

Как пишет The Economist, в Великобритании индекс цен на жилье, рассчитываемый строительной компанией Halifax, вырос в октябре на 1,1%, превзойдя ожидания экономистов. Данные жилищного сайта Zillow показывают, что цены на жилье в США почти на 2% выше, чем год назад. По прогнозу Bloomberg, цены на жилье в Австралии могут вырасти на 7,7% в этом году.

С начала 2022 года центральные банки развитых стран подняли процентные ставки в среднем на 5%. Экономисты считали, что цены на жилье упадут, поскольку покупательная способность снизится, держатели ипотечных кредитов будут изо всех сил пытаться погасить свои долги, а экономика замедлится. Эксперты видят три фактора, почему это не произошло.

Во-первых, во время пандемии люди стали больше времени проводить дома и ценность своего жилья сильно выросла в их глазах. Поэтому многие стали стремиться приобрести собственную недвижимость пусть даже в кредит.

Во-вторых, изменился сам рынок ипотечного кредитования. Если до кризиса 2008 года 40% займов выдавалось с плавающей ставкой, то в последние годы она стала фиксированной, поэтому повышение ставок центробанков не затронуло тех, кто уже взял кредит. Они не стали платить больше.

В-третьих, после кризиса 2008 года банки ужесточили требования к заемщикам, которые берут ипотеку. Теперь позволить ее могли только обеспеченные люди, для которых рост цен на квадратные метры не играет такой фатальной роли, как для менее обеспеченных граждан.

Американцы поколения Z не могут снимать жилье

В развитых странах наметился тренд, когда недоступность жилья заставляет молодых людей поколения Z либо снимать квартиры совместно с кем-то, либо жить в родителей во взрослом возрасте. Все дело в том, что высокая арендная плата за жилье им больше не по карману.

Как пишет Axios, в США в 2022 году только 17,6% арендаторов жили одни. В основном это были люди около 50 лет, которые отказались содержать дома и переехали в съемные квартиры, поскольку в них оказалось легче жить. Для молодежи цены на жилье остаются недоступными и съедают большую часть их дохода. По последним данным, за 20 лет количество людей в возрасте 25-34 лет, живущих дома с родителями, выросло на 87%. При этом средний возраст покупателя жилья в США составляет 58 лет. Это говорит о том, что людям приходится копить долгие годы, расти в карьере прежде, чем они смогут позволить себе собственную недвижимость. Молодежь же часто живет не просто парами, а снимает квартиры совместно с друзьями.

Что ждет мировой рынок недвижимости?

Эксперты сходятся во мнении, что золотая пора дешевого жилья уже позади и ставки по кредитам никогда больше не будут такими низкими, как в предыдущие десять лет. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в США сочетание низкого уровня предложения, роста цен и самых высоких ставок по ипотечным кредитам за последнее поколение привело к тому, что продажи ранее принадлежавших домов оказались на самом низком уровне за 13 лет - с 2010 года. По оценке InterContinental Exchange Inc, сейчас рынок недвижимости стал наименее доступным за последние четыре десятилетия: около 40% среднего дохода домохозяйства необходимо для покупки типичного дома.

Экономисты Goldman Sachs Group Inc. прогнозируют, что влияние устойчивого повышения ставок по ипотечным кредитам будет сильнее в 2024 году.

Более высокие затраты по займам уже привели к тому, что некоторые инвестиционные объекты недвижимости оказались убыточными, что вынудило владельцев их продавать, а также снизило интерес к новым покупкам. Между тем, инвесторы, покупающие объекты на стадии строительства, стали главным источником финансирования для застройщиков за последнее десятилетие, и снижение их числа уже привело к задержке или отмене тысяч запланированных объектов в крупных городах по всему миру. Из-за этого несмотря на высокие процентные ставки цены на жилье также не снижаются, а дефицит новых объектов может усугубить ситуацию на рынке.

По данным Bloomberg, в Германии количество разрешений на новое строительство упало более чем на 27% в первой половине года, а во Франции только за июль оно упало на 28%. В Швеции, переживающей худший спад со времен кризиса 1990-х годов, темпы строительства составляют менее трети числа, необходимого для удовлетворения спроса. Это означает, что жилье будет становиться менее доступным.

Отчет, опубликованный в сентябре компанией KPMG, показал, что почти четверть держателей ипотечных кредитов в Великобритании рассматривают возможность продажи и переезда в более дешевую недвижимость из-за резкого роста затрат на выплаты, а ипотечные кредиты с просроченными платежами теперь составляют более 1% от стоимости непогашенных жилищных займов.

Сценарии кризиса в сфере недвижимости могут реализовываться по-разному в каждой стране, но все они создают потенциальное бремя для мировой экономики, поскольку люди тратят большую часть своих доходов на жилье, независимо от того, арендуют ли они или владеют им. А поскольку Домовладение как путь к безопасности для среднего класса становится все труднее. В выигрыше оказались те, кто давно взял займ или не имеет ипотечного кредита.

Марк Занди, главный экономист Moody’s Analytics, считает, что ставки по 30-летним ипотечным кредитам в США, которые в настоящее время составляют около 7,4%, в течение следующего десятилетия в среднем снизятся где-то до 5,5%. Для сравнения в начале 2021 года они составляли всего 2,65%. По его мнению, в большинстве других развитых стран произойдет аналогичный рост. Предстоящее десятилетие, по прогнозу эксперта, должно стать временем умеренности, поскольку возврата к прежним низких ставкам по ипотечным кредитам уже не будет.

Недвижимость становится все более недоступной для инвесторов, поэтому они смотрят в сторону более прибыльного фондового рынка. FreeTrade - выгодный тариф для начинающих инвесторов. Совершайте сделки с российскими акциями и облигациями без брокерской комиссии от «Финама».