CIAN plc - IPO лидера агрегации предложений недвижимости
Инвестиции в один из самых популярных классифайдов недвижимости в мире
Название компании: CIAN plc.
Индустрия: информационные сервисы, недвижимость.
Регион операций: Россия.
Штаб-квартира: Москва (регистрация - Ларнака, Кипр).
Год основания: 2001.
Количество сотрудников компании: 1100+.
Дата IPO: 04.11.2021.
Дата начала торгов: 05.11.2021.
Биржи: NYSE, MOEX.
Тикер: CIAN.
Диапазон размещения: $13,5-16.
Выпуск: 18,2 млн ADS.
Объём размещения: $268,45 млн.
Оценка компании: $1,017 млрд.
Андеррайтеры: 9 андеррайтеров, включая Morgan Stanley, Goldman Sachs, J.P. Morgan, BofA, VTB Capital, Renaissance Capital, Alfa, Raiffeisenbank, Tinkoff.
Инвестиции: $60 млн (наша оценка) от двух инвесторов, включая Elbrus Capital, The Goldman Sachs Group, Inc.
Рынок
По оценке Frost & Sullivan, объём ключевого для ЦИАН российского рынка недвижимости в 2020 году составил $238 млрд и находится лишь на начальной стадии цифровизации. Рынок онлайн-классифайдов далёк от насыщения: проникновение этого вида услуг составляет в России 3,3%, что в пять раз ниже, чем в США, и в четыре раза ниже, чем в Великобритании.
Второй важный для ЦИАН рынок - российский рынок онлайн-рекламы. Его объем, по данным Ассоциации коммуникационных агентств России (АКАР), в 2020 году составил 253 млрд руб., увеличившись на 4% в сравнении с предыдущим годом. В I квартале 2021 года российский рынок ускорил рост и увеличился на 14% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года. Внутри онлайн-сегмента быстрее всего растет выручка видеорекламы.
В целом потенциал рынка (TAM, Total addressable market) услуг компании ЦИАН в 2020 году оценивался в $6 млрд. Среди крупных конкурентов компании - "Авито Недвижимость", "ДомКлик" и "Яндекс. Недвижимость".
Бизнес-модель
ЦИАН является крупнейшим сервисом объявлений о покупке и продаже недвижимости в России и, по данным Google Analytics и SimilarWeb, входит в мировую десятку самых популярных классифайдов недвижимости. Компания создала универсальную платформу как для покупателей и продавцов недвижимости, так и для агентов.
В I полугодии 2021 года количество объявлений составило 2,1 млн. Средняя месячная аудитория ЦИАН за этот период составила 20,3 млн уникальных посетителей (UMV). Более 104 тысяч аккаунтов являются платными. Проект инициировал 9,1 лидов (контактов) для агентов и индивидуальных продавцов.
Об источниках выручки наилучшее представление даёт структура доходов ЦИАН за I полугодие 2021 года. На основную деятельность приходится 95% выручки, составившей 2,7 млрд руб. Самый крупный источник выручки компании - это размещение платных объявлений, которое в отчетном периоде принесло компании 1,7 млрд руб., то есть 63% всей выручки. При этом 49% дают объявления вторичного рынка недвижимости, и 13% - рынок коммерческой недвижимости.
Второй по величине источник - это лидогенерация, результатом которой является заполнение пользователем заявки. Это направление принесло компании 595 млн руб., или 22% всей выручки.
Третьим по значимости является реклама на сайте cian.ru, благодаря которой компания заработала 267 млн руб. или 10% всей выручки. Менее крупными направлениями являются маркетплейс ипотечных программ (4%), аналитика и оценка (1%).
В конце 2020 года ЦИАН приобрёл у Hearst Shkulev Digital портал N1.ru с аудиторией около 2 млн человек. Сумма сделки не разглашалась, однако по нашим оценкам она составила 2 млрд руб.
Финансовые результаты компании
Выручка компании CIAN plc. в 2020 году составила 3,972 млрд руб., увеличившись в годовом выражении на 10,1%. Выручка за I полугодие 2021 года составила 2,704 млрд руб. Затраты на маркетинг в 2020 году составили 1,697 млрд. руб, что на 21,4% меньше, чем годом ранее. Доля маркетинга в 2020 году составила 42,7% выручки против 59,8% годом ранее. Следует обратить внимание, что доля затрат на продвижение за последний год уменьшилась на 28,6%. За 6 месяцев 2021 года затраты на продвижение составили 1,1 млрд руб., вернувшись к уровню 44% от выручки.
На расходы, связанные с персоналом, в 2020 году было потрачено 2,208 млрд, что на 59,4% больше, чем годом ранее. Доля общих и административных расходов в выручке выросла до 55,5% с 38,3% в аналогичном периоде прошлого года.
Необходимо отметить, что доля затрат на общие и административные расходы за последний год увеличилась на 44,9%. За 6 месяцев 2021 года затраты по этой статье составили 2,6 млрд руб., или 96% выручки. На ИТ в 2020 году было затрачено 264 млн руб., что на 8,7% меньше, чем годом ранее (289 млн).
Операционные убытки в 2020 году составили 577 млн руб. Годом ранее они составляли 868 млн руб. В 2020 компания ЦИАН понесла чистые убытки в размере 627 млн руб. В предшествующем году этот показатель составлял 806 млн руб. За 6 месяцев 2021 года операционные убытки выросли в 4 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составили 1,6 млрд руб. Чистый убыток за I полугодие этого года составил 1,7 млрд руб.
Долг ЦИАН составляет 542 млн руб. У компании 810 млн руб. наличных средств.
Планы по использованию привлечённых средств
Компания намерена использовать привлечённую благодаря IPO сумму, которая составит $51,1 млн при размещении по средней цене диапазона, в первую очередь на выплату поощрений менеджменту по программе "Phantom Share Program”. Эта программа поощрения объёмом $27,1 млн затрагивает 30 сотрудников, включая CEO, который, помимо этого, владеет пакетом в 4,3 млн акций.
Оставшаяся сумма в $24 млн предназначена для развития бизнеса и общих корпоративных расходов.
Факторы привлекательности
Российский рынок онлайн-классифайдов далёк от насыщения: проникновение этого вида услуг составляет лишь 3,3%, что в пять раз ниже, чем в США, и в четыре раза ниже, чем в Великобритании. Потенциал рынка (TAM, Total addressable market) услуг компании ЦИАН в 2020 году оценивается в $6 млрд.
ЦИАН является крупнейшим сервисом объявлений о покупке и продаже недвижимости в России. В I полугодии 2021 года количество объявлений составило 2,1 млн. Средняя месячная аудитория ЦИАН за этот период составила 20,3 млн уникальных посетителей (UMV). Компания занимает столь заметную долю рынка, что сделка по покупке ЦИАН маркетплейсом Avito была отклонена российским антимонопольным регулятором ФАС.
По данным Google Analytics и SimilarWeb, компания входит в мировую десятку самых популярных классифайдов недвижимости.
Выручка CIAN plc. в 2020 году составила 3,972 млрд руб. Выручка за I полугодие 2021 года увеличилась на 68% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года.
Основные риски
Риски компании изложены на 51 страницах проспекта эмиссии, мы кратко перечислим наиболее значимые:
- Значительный риск снижения спроса создаёт возможность прекращение государственных программ субсидирования ипотеки.
- Успех развития компании зависит от лояльности пользователей к её наиболее известным брендам: ЦИАН и Н1 (в Новосибирске).
- Затраты на маркетинг составляют не менее 44% от выручки и не могут быть уменьшены в силу высокой конкуренции на рынке. Все крупнейшие экосистемы обладают проектами в секторе недвижимости и будут усиливать своё присутствие по мере роста его цифровизации.
- В ходе IPO собственно в компанию будет привлечено лишь $24 млн, то есть около 1,6 млрд руб. Эта величина совпадает с затратами компании на маркетинг в 2020 году, и остаются неясными источники ресурсов для продолжения конкуренции на рынке.
- Среди операционных расходов отсутствует строка расходов на исследования и разработки (R&D), что подчеркивает низкий приоритет собственно высоких технологий. Вместе с тем, как отмечает компания, не исключено появление прорывных технологических решений, которые быстро отберут рынок у существующих игроков.
- Компания убыточна. Операционные убытки в 2020 составили 577 млн руб., чистые убытки - 627 млн руб. О возрастающей конкуренции на рынке свидетельствует и тот факт, что за 6 месяцев 2021 года операционные убытки выросли в 4 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составили 1,6 млрд руб. Чистый убыток за первое полугодие этого года составил 1,7 млрд руб.
Компания не платила дивидендов в последние годы и не планирует выплачивать их на среднесрочном горизонте.
Детали IPO
Компания намерена разместить 18,2 млн американских депозитарных акций (ADS) на Нью-Йоркской бирже (NYSE) и Московской бирже (MOEX). Доля нового выпуска составит 22% этого размещения, а остальные 78% продают акционеры. Каждая ADS соответствует одной обыкновенной акции компании. Опцион на покупку, который компания предоставляет андеррайтерам, составляет 2,7 млн ADS.
После IPO совокупное число ADS составит 69 млн без учёта опциона андеррайтеров.
В свободном обращении будет находиться 26,3% ADS, а в случае исполнения опциона андеррайтерами - 29.1%.
После IPO крупнейшим институциональным акционером останется фонд Elbrus Capital, который будет контролировать 47% голосов акционерного собрания. Второй крупнейший акционер - Goldman Sachs Group (10,1%).
Основатель компании Дмитрий Демин будет владеть 5,7 млн акций (8,3%), а CEO Максим Мельников будет обладателем 4,3 млн акций (6,3%). Кроме того, CEO после IPO получит дополнительный пакет акций по программе Phantom Share Program.
Диапазон размещения составляет от $13,5 до $16 за акцию, средняя цена - $14,75.
Объём размещения находится в диапазоне от $245,70 млн до $291,20 млн., в среднем составляя $268,45 млн. В случае исполнения опциона андеррайтерами объём размещения увеличится и составит от $282,15 млн до $334,40 млн., в среднем - $308.27 млн.
От IPO в компанию поступит $51,1 млн., остальную сумму выручат от продажи акций существующие акционеры - Elbrus Capital Funds, Goldman Sachs, а также принадлежащий основателю Дмитрию Демину MPOC Technologies.
Оценка капитализации компании организаторами размещения составляет от $931 млн до $1,104 млрд, в среднем - $1,017 млрд. C учётом опциона андеррайтеров капитализация возрастает и находится в пределах от $967 млрд до $1,147 млрд, в среднем - $1,057 млрд.
Напомним, что выручка компании за 2020 год составила 3,972 млн. руб. Таким образом, организаторы размещения используют мультипликатор капитализации к выручке (P/Sales), составляющий 19,1.
Оценка капитализации компании
В качестве аналогов при оценке капитализации можно взять компании Zillow Group Inc. (NASDAQ:Z) и Redfin Corp. (NASDAQ: RDFN). Ещё один заметный агрегатор предложений недвижимости, компания Trulia, была ещё в 2014 году приобретена Zillow за $3,5 млрд, хотя продолжает работать как самостоятельный проект.
Мультипликатор P/S компании Redfin Corp. составляет 4,3, а у Zillow Group, Inc. составляет 5,7. Мультипликаторы EV/Revnue весьма близки к этим значениям и составляют 5,0 у Redfin и 5,5 у Zillow.
С использованием нашего прогноза выручки на 2021 год в объеме 6,5 млрд руб, компанию CIAN plc. можно оценить в $463 млн, что более чем вдвое ниже, чем средняя оценка акций организаторами размещения. По-видимому, организаторы размещения предполагают, что темпы прироста выручки, составившие 68% за I полугодие 2021 года останутся высокими - на уровне от 40% до 50% и в ближайшие два года. В то же время операционная маржинальность, которая была отрицательна в прошлом году (14%), будет улучшаться, и компания станет хотя бы операционно окупаемой. В таком случае организаторы размещения имеют основание утверждать, что критерий 40% выполняется.
Отметим, что в феврале 2021 года журнал Forbes опубликовал оценку ЦИАН в $763 млн, в то время как в рейтинге того же издания в 2020 году проект оценивался в $115 млн. По-видимому, озвученное намерение владельцев компании провести IPO в США с оценкой около $1 млрд и наличие Goldman Sachs среди инвесторов послужило убедительным фактором для повышения оценки.
Обсуждение перспектив IPO
На прошедшей неделе в ходе размещений на американских биржах эмитенты привлекли около $6,5 млрд - если и не рекордную, то очень крупную сумму. Вплоть до отчётности Apple и Amazon у рынка было великолепное настроение, что позволило успешно осуществиться большому числу IPO из широкого спектра индустрий.
ЦИАН работает в секторе онлайн-агрегации предложений недвижимости, где публичных компаний мало. Чрезвычайно убедительным для инвесторов должен стать простой аргумент о том, что уровень проникновения цифровизации на российском рынке недвижимости в пять раз меньше, чем в США. Размещение организуют 9 андеррайтеров, во главе с “большой тройкой” в полном составе (Morgan Stanley, Goldman Sachs и J.P. Morgan), которая, безусловно, донесёт до клиентов указанную выше простую идею. Отметим, что Goldman Sachs владеет 10% ЦИАН и выступит в роли продающего акционера.
С учётом этих факторов мы ожидаем роста стоимости акции CIAN plc. (CIAN) к закрытию в первый день торгов на 10% по отношению к средней величине диапазона. Цена акции может вырасти до $16,2, оценка капитализации компании при этом поднимется до $1, 117 млрд.
Принять участие в IPO
Заявки на участие в IPO CIAN plc. принимаются через личный кабинет "ФИНАМа" до 17:30 мск 3 ноября 2021 года. Минимальная сумма покупки акций составляет 10 000 рублей, верхний порог не ограничен. Размер брокерской комиссии составляет 0,25% от суммы сделки.
Как узнать, какие еще компании и когда выходят на IPO?
Инструкция по подаче заявки:
- Авторизуйтесь в личном кабинете.
- Выберите раздел "Услуги".
- Перейдите в подраздел "Операции с ценными бумагами".
- Нажмите на иконку "Участие в IPO".
- Выберите карточку с названием эмитента и нажмите "Участвовать".
- Выберите необходимый счет, укажите сумму заявки и подпишите поручение.
Участие в размещении доступно всем клиентам (ЕДП, моносчета с подключенной фондовой секцией), независимо от наличия статуса "Квалифицированный инвестор". Покупка акций с ИИС недоступна.
Подробную информацию об участии в IPO уточняйте у клиентского менеджера. Возможность участия в IPO (англоязычный термин, обозначающий процедуру первичного публичного размещения ценных бумаг) доступна клиентам АО "ФИНАМ" и АО "Банк ФИНАМ" (далее – "Компании"), имеющим статус квалифицированного инвестора. Финансовые инструменты иностранных эмитентов, размещаемые в процессе IPO, могут быть не квалифицированы в качестве ценных бумаг в соответствии с законодательством РФ. Компании не несут ответственность за возможные изменения в процедуре IPO. В условиях ограниченного предложения и непредсказуемого спроса, исполнение заявок на участие в IPO (в том числе, полное или частичное) не может быть гарантировано. Перед принятием решения о приобретении финансовых инструментов посредством участия в IPO, рекомендуем оценить сопутствующие риски, в том числе, внимательно ознакомиться с Декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг и (или) Декларацией о рисках, связанных с операциями с иностранными финансовыми инструментами, являющимися приложениями к Регламенту брокерского обслуживания.